Как изменения в 214–ФЗ скажутся на стоимости квартир в новостройках

Вера Рябова, старший юрист "Райтмарк груп"

Возложение на застройщиков многоквартирных домов расходов на строительство социальных объектов и дорожной сети уже стало привычным делом. Причина этого понятна и печальна своей обыденностью — новое жилье строится целыми микрорайонами, а худые бюджеты регионов и муниципалитетов не выдерживают ежегодно нарастающего бремени социальных обязательств по обеспечению населения детскими садами, школами, поликлиниками и, разумеется, дорогами. И если сравнительно недавно отчисления на инфраструктуру возлагались в основном на застройщиков публичных земель, то сегодня согласование градостроительной документации любыми строительными компаниями неизбежно обусловлено принятием ими обязательств по строительству сопутствующей инфраструктуры.

Причем нередко за границами застраиваемой территории и за счет средств самих застройщиков, поскольку 214–ФЗ до недавнего времени не допускал расходования средств дольщиков на цели, не связанные непосредственно со строительством многоквартирного дома.

Окончательно смириться с неизбежным застройщикам призваны помочь изменения, внесенные в июле этого года в 214–ФЗ. С 1 января 2017 г. компании смогут на законных основаниях расходовать средства дольщиков в том числе на строительство и (или) реконструкцию инженерно–технической инфраструктуры, социальных объектов: детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ и поликлиник, а также объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек).

Условием для этого будет расположение объектов в границах проекта планировки и безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность. Социальные объекты также допускается передавать в общую долевую собственность будущих жильцов на основании соглашения с застройщиком. Затраты на создание таких объектов будут возмещаться пропорционально доле общей площади строящихся многоквартирных домов в общей площади всех объектов недвижимости в границах проекта планировки территории.

В то же время, исходя из новых формулировок закона, перечень объектов, затраты на которые допустимо оплачивать за счет ДДУ, является исчерпывающим. А стало быть, прочая социальная инфраструктура, дороги, не передаваемые в публичную собственность и не относимые к благоустройству участка, общегородские дороги за пределами застраиваемой территории — будут создаваться либо за госсчет (что маловероятно при текущем состоянии региональных и местных бюджетов), либо застройщиками за свой счет на основании "добровольно" заключенных соглашений с органами власти без законодательных гарантий какого–либо адекватного возмещения затрат. Хорошо, если субъекты Федерации по примеру Ленобласти возьмут на себя хотя бы частично компенсацию расходов на социальное строительство. Но так или иначе увеличение себестоимости реализации жилищных проектов неизбежно вызовет рост цен на новостройки, а значит, платить за блага социального государства придется в конечном итоге приобретателям недвижимости.