"ДП" подсчитал, сколько заплатят застройщики в бюджет Петербурга за непроданные квартиры

Петербург и Москва первыми в стране ввели новый налог для застройщиков. Бизнесменам придется платить за квартиры, оставшиеся нераспроданными к сдаче дома в эксплуатацию. Введение налога может стать для городских застройщиков еще одним аргументом для переноса бизнеса в Ленобласть, которая пока не планирует вводить такой налог.

Приняли втихаря

В Петербурге поправки в закон "О налоге на имущество организаций" были приняты в конце прошлого года. Налогом на имущество стали облагать "жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета". Проект прошел практически незамеченным, и его последствия для строительного бизнеса публично не обсуждались.

Между тем петербургский закон один из самых жестких в стране. В других регионах власти предусмотрели налоговые каникулы, чтобы дать застройщикам время на продажу квартир. Обязательство по уплате налога на имущество возникнет лишь через год после завершения строительства в Подмосковье и через 2 года в Москве. В Петербурге власти решили не вводить отсрочку по уплате этого налога. Закон уже вступил в силу, но первые платежи за 2016 год застройщикам предстоит сделать в следующем году.

В комитете финансов заявили, что оценить поступления по налогу на имущество организаций за 2016 год от застройщиков не могут. Нужная статистика и данные из налоговой будут только по окончании года. Пояснить, почему в Петербурге решили не давать строительным компаниям отсрочку на 1–2 года, необходимую, чтобы распродать квартиры, оставшиеся после сдачи домов в эксплуатацию, в ведомстве отказались. По информации "ДП", крупный строительный бизнес намерен лоббировать среди депутатов нового созыва ЗС принятие поправок о налоговых каникулах для уплаты налога после завершения строительства домов.

"ДП" попытался рассчитать объем налоговых платежей застройщиков самостоятельно. Кадастровую стоимость для жилья в Петербурге последний раз пересчитывал ГУП "ГУИОН" в 2014 году. Средняя стоимость 1 м2 жилой недвижимости в городе составляет 92 652,27 рубля. По данным Объединения строителей Петербурга, нераспроданными остаются в среднем 10–15% строящихся квартир, это около 250–325 тыс. м2. Объем предложения на первичном рынке Петербурга в октябре 2016 года, по подсчетам "Петербургской недвижимости", — 3,05 млн м2. При ставке налога в 1% от кадастровой стоимости в год платежи застройщиков в бюджет по новому для них налогу могут составить 231–324 млн рублей в год. Для сравнения: за 9 месяцев в Петербурге сборы по налогу на имущество организаций составили 23,3 млрд рублей, это 78,6% от годового плана 29,7 млрд рублей.

В правительстве Московской области рассчитывают, что смогут получать 440 млн рублей дополнительного дохода ежегодно от налога на непроданные квартиры. Но у них ставка налога выше, чем в Петербурге, 2% от кадастровой стоимости. В столице надеются получить как минимум 1 млрд дополнительных доходов от этого налога.

Кредитный вопрос

В следующем году платежи по этому налогу могут стать действительно тяжелым бременем для застройщиков. Программа субсидирования ипотечных ставок действует до конца 2016 года и, судя по многочисленным заявлениям высокопоставленных чиновников, продлена не будет. Сейчас с помощью ипотечных кредитов продается 50% квартир на первичном рынке. Отказ от субсидирования ипотеки может привести к сокращению платежеспособного спроса и, как следствие, к росту доли нераспроданных квартир.

"Ипотека очень серьезно помогает продажам, доля ипотеки в продажах растет из года в год. Если убрать льготную ипотеку, это приведет к снижению спроса на десятки процентов", — прогнозирует гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.

"Если льготную ипотеку не продлят, то рынок ждет очередной спад активности спроса еще минимум на 30%. А для некоторых застройщиков это будет вообще катастрофа", — сетует директор по маркетингу проекта "Новоселье: Городские кварталы" Алексей Муравьев. Младший партнер ГК "Лидер Групп" Александр Рассудов настроен более оптимистично: "Кредиты немного подорожают, годовая ставка по ипотеке будет варьироваться в пределах 10–12%. И спрос на квартиры это не заморозит".

Опрошенные "ДП" эксперты сходятся во мнении, что нововведение сильнее ударит по девелоперам, работающим в элитном и бизнес–сегменте. У них традиционно квартиры начинают покупать ближе к концу строительства, и доля непроданных квартир больше. "Сейчас тренд на увеличение количества нераспроданного жилья. Все чаще в рекламе мы слышим, что ключи покупателям дают сразу, — это не от хорошей жизни", — уверен гендиректор ИСК "Петрополь" Марк Лернер.

Последствия для рынка

"Сегодня власти, с одной стороны, борются за снижение рисков для покупателей на рынке первичной недвижимости. С другой стороны, государство вводит дополнительные налоговые обременения в отношении непроданных квартир в сданных домах. Отмечу, что мы, как застройщик, существенную долю объектов продаем только после ввода дома в эксплуатацию", — констатирует директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.

"Очевидно, что застройщики приложат все усилия, чтобы сократить количество нераспроданных квартир", — считает управляющий "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Дмитрий Ходкевич. Например, ВТБ24 совместно с "Группой ЛСР", ГК "КВС" и "Ленстройтрестом" запустил льготную ипотечную программу для непроданных квартир в построенных домах (подробнее об ипотечных кредитах читайте по ссылке).

"Учитывая общую экономическую ситуацию, абсолютно понятно желание наполнить бюджет региона посредством дополнительных налогов. Мы к этому готовы, по прогнозам на 2017 год у нас будет около 200 нераспроданныхквартир в сданных домах. С одной стороны, это серьезный объем, с другой — налог не настолько велик, чтобы мы принимали крайние меры по распродаже этих квартир", — говорит директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.

Исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников уверен, что опускать цены ниже разумных пределов никто не будет: "Как и демпинговать на уже готовом жилье — иначе цены на квартиры в объектах, которые еще находятся на стадии строительства, должны будут упасть еще ниже".

"Вместо становления на путь продажи готового жилья или объектов в высокой стадии готовности, как это принято в цивилизованных странах, новый налог толкает застройщиков начинать продажи на котловане, продавать недорого, а значит, экономить на качестве", — сокрушается руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.

С другой стороны, в комитете финансов соседней Ленобласти сообщили, что пока не планируют вводить налог на непроданные квартиры, а это значит, что застройщики будут охотнее строить свои объекты на областных землях по ту сторону кольцевой.

Авторы: Мария Тирская, Наталья Ковтун, Александра Конфисахор

Подписывайтесь на канал ДП в Телеграме , чтобы первым узнавать о важных новостях экономики, бизнеса, политики и общества!