Миллиардер и владелец ГК "ЦДС" Михаил Медведев: Надо не ныть, а работать

Михаил Анатольевич, многие застройщики жалуются на тяжелые времена: сокращение объемов продаж, снижение маржи. У вас тоже все сложно?

— Не все так плохо. Может, конечно, за 17 лет, что мы на рынке, притупилась острота ощущений и мы перестали пропускать все через себя. Но, на мой взгляд, ушедший год был хороший, ровный. Мы ввели более 400 тыс. м2 жилья и социальных объектов (это около 10% первичного рынка Петербурга и ближайших окрестностей), увеличив показатель предыдущего года в 2 раза. Думаю, в 2017 году мы этот результат повторим. А года через четыре планируем выйти на объем ввода 500–600 тыс. м2 в год.

А продать–то столько жилья сможете?

— В проектах, что сдаем в ближайшее время, уже продано 95% квартир. Но я понимаю, к чему вы клоните. Рынок действительно сжимается, и денег у населения стало меньше. Но даже в этих условиях можно работать и зарабатывать.

На нашем рынке так: или ты принимаешь правила игры и трудишься, или ноешь и выходишь из игры. Мы настроены работать. В этом году начнем строить шесть новых проектов на 650 тыс. м2 жилья в Петербурге и Ленобласти. Это в основном большие кварталы. Масштаб делает наш бизнес инерционным и стабильным, без резких колебаний и дрожаний.

Задержки в сдаче объектов есть?

— Есть. Разные по времени и по причинам. В основном они возникли из–за корректировок местного и федерального законодательства. Задача этого года — на всех стартующих стройках идти без задержек.

Все ли ваши стройки прибыльны?

— Есть проекты, где мы не получили желаемую прибыль. Но убыточных нет. Хотя порой работаем на грани рентабельности. Маржа минимальная. В отдельных проектах она составляет всего 5–10% (раньше доходила до 20–25%). Но по всем признакам рынок недвижимости будет оживать — расправится как сжатая пружина, и рано или поздно начнется бурный рост. Правда, в своей бизнес–модели мы пока закладываем нынешние цены на жилье. Думаю, в этом году оно будет дорожать на уровне инфляции — на 5–7%.

А по каким признакам вы прогнозируете оживление рынка?

— Рынок развивается волнообразно. Сейчас мы, похоже, на дне. Дальше должен быть рост. Такова экономическая логика. Квартирами многие люди не обеспечены. Но платежеспособный спрос небольшой. Люди думают, что делать с деньгами, выстраивают приоритеты. И, как только квартира станет таким приоритетом, пойдут сделки. Кроме того, наш рынок базируется на доверии и множестве психологических моментов. Если возникнет сигнал, что надо покупать, а то будет дороже, — сразу же образуется вал продаж и денег.

Вы имеете в виду отмену господдержки при оформлении ипотеки?

— У нас в прошлом году более 50% сделок было с ипотекой. Так что это серьезный аргумент. Тем более что в прошлом году мы полностью перешли на работу по ФЗ–214.

Этот закон в наступившем году ужесточили многочисленные поправки. Не жалеете, что полностью перешли на него, отказавшись от ЖСК?

— Я считал и считаю, что ЖСК — такая же полноценная схема продаж жилья, как и ФЗ–214. Но политически на рынке большой перекос в сторону этого закона. Чтобы не терять покупателя, мы стали работать только по нему. Хотя проблему обманутых дольщиков он полностью не решает. Нет абсолютной защиты от этой проблемы.

Как поправки в ФЗ–214 отразятся на рынке?

— Самое радикальное предложение — это требование продавать только готовые квартиры. Но данную поправку, к счастью, пока не приняли. И, может, вообще отклонят. А уже утвержденные поправки изменят прежде всего нашу внутреннюю работу. Усложнится организация процесса, поэтому может снизиться скорость строительства и проведения сделок. Параллельно возникает много возможностей для злоупотребления чиновников, которые регулируют стройку. Это неизбежно отразится на себестоимости.

А как сейчас в нашем регионе с коррупцией?

— Да вроде все нормально. Не сталкивались.

А с достройкой стадиона на Крестовском вас попросили помочь?

— Да. Объект надо сдавать. Ради репутации города мобилизованы все силы. Мы тоже вывели туда около 200 человек, хотя для нас это непрофильная история. Но мы работаем не бесплатно, а по себестоимости. И нам обещана поддержка властей за участие в этом проекте. Но это не коррупция. Не секрет, что рынок наш зарегулирован, что возникает много вопросов к граддокументации. И если чиновники готовы будут оперативно и в ручном режиме с ними разбираться — это дорогого стоит.

Как вы восприняли арест бывшего вице–губернатора города Марата Оганесяна, которого обвиняют в злоупотреблениях при строительстве стадиона?

— Это было неожиданно.

Где сейчас больше работает ГК "ЦДС" — в городе или в области?

— В Ленобласти у нас 70% текущих проектов. Но это не значит, что мы из города перешли в Ленобласть. Мы там, где складывается экономика проектов. У нас большой земельный банк — под строительство более 6,5 млн м2 жилья. Можем несколько лет ничего больше не покупать.

Но в прошлом году вы приобретали новые участки.

— Да. Купили 40 га, где можно построить 300 тыс. м2 жилья. В том числе участки бывших заводов "Ильич" и "Кулон". Большинство проектов запустим в этом году.

Но мы планируем перестроить работу по поиску новых пятен. В этом году еще раз просмотрим участки, которые нам потенциально интересны. Заново оценим их экономику и попытаемся договориться с их владельцами. Много хороших участков есть и в городе, особенно в сером поясе. Но из того, что нам потенциально интересно, продается не более 5%. Выбирать не из чего. Рынка земли как такового нет. Предложения ходят по кругу.

А участок группы "Город" в Каменке вам предлагали купить?

— Да. Но продавец хочет за актив живые деньги. А нас это не устраивает. Мы готовы расплачиваться только будущими квартирами.

На каком этапе ваш флагманский проект "Новосаратовка" в Ленобласти (предполагает развитие участка площадью 900 га, из которых 500 га отдадут под строительство 4,5 млн м2 жилья. — Ред.)?

— Начали проектировать дорогу от Октябрьской наб. до Мурманского шоссе. Также утверждены проекты планировки для этой территории под строительство более 1 млн м2 недвижимости. Это очень большой проект со сложной экономикой.

В этом году надеемся начать стройку. Сейчас получаем разрешение на строительство первой очереди площадью 110 тыс. м2. Не исключено, что будем работать не одни, а с партнером. Но договор еще не подписали.

Такому большому проекту нужны "якоря" для приложения труда. Что будет у вас?

— Большая промзона с невредными производствами. Она уже существует. Но мы будем ее расширять. Возможно, появится и кампус одного из городских вузов.

Была также идея перевести в Новосаратовку и администрацию Ленобласти. Она забыта?

— Это вопрос к губернатору региона. Хотя, на мой взгляд, сейчас не время. Мы живем в режиме жесткой экономии из–за санкций и низкой цены на нефть. Переезд — это тема для профицитного бюджета. Придется дождаться оживления экономики.

А депо метрополитена в Новосаратовке будут строить?

— Есть в планах. Но еще Марат Оганесян, когда был вице–губернатором Петербурга, убрал из бюджета финансирование строительства ветки метро в Кудрово. И с тех пор к этой теме не возвращались. Но рано или поздно вернутся.

В прошлом году вы начали масштабную реорганизацию бизнеса группы. Перетасовали команду управленцев, многих уволили. Зачем?

— Чтобы сделать управление компанией и ее бизнес более эффективными. Идея возникла давно. Но не было времени ее реализовать. А сейчас на рынке спокойно. Вот и дошли руки.

В компании около 500 человек, не считая линейных рабочих. Мы изменили систему оценки сотрудников, их обучения и мотивации. В итоге ситуация в компании стала более понятной и прозрачной. Прежде всего для меня самого. Завершим реорганизацию в I квартале 2017 года. А число сотрудников, думаю, даже увеличится за счет расширения той же IT–службы.

Так ли важны IT в строительстве?

— Разумеется. Современные технологии всему голова. Стройка зиждется на информации. И если она неполная или разрозненная, могут быть ошибки. Кроме того, новые технологии упрощают и ускоряют рабочие процессы, высвобождая время для жизни. Хотелось бы так зарегулировать ситуацию, чтобы работать не более 8 часов в день. Сейчас я работаю гораздо больше.

Нет ли планов шагнуть в другие регионы?

— Возможно, в этом году пойдем в Москву. Несколько участков под покупку у нас сейчас в переговорах. Но сделок пока нет. Столица и Подмосковье — богатый, перспективный рынок, но удаленный от Петербурга. А поскольку на старте мне придется самому туда ездить, все организовывать, вести переговоры, мы опять упираемся в вопрос свободного времени. Будет время — будет и региональная экспансия.

За последний год так много московских строителей появилось в Петербурге, что складывается впечатление, будто им в столице тесно. Найдется ли там место для вас?

— Ротация — нормальная история. А места на рынке всем хватит. Принципы и законы стройки везде одинаковые. Но, чтобы дело было прибыльным, мне нужно самому им заниматься. В противном случае это потеря денег и времени.

Основной профиль ЦДС — строительство жилья массового спроса. В другие сегменты недвижимости выходить планируете?

— Нет. Там другая экономика: другой подход к бизнес–модели, другая скорость продаж. Будут внятные проекты — будем смотреть. Но пока не вижу ничего интересного ни в коммерческой недвижимости, ни в других сегментах жилья.

Как оцениваете инвестиционный климат в нашем регионе?

— Город у нас уникальный — с большим запасом прочности. Так что даже в самые трудные времена его экономика движется вперед, и нет беспросветного пессимизма. Но общая конъюнктура экономики страны сложная. Отсюда — экономия бюджета, отсутствие денег у народа. Возможно, в этом году ситуация изменится.

Ваш прогноз развития строительного рынка в этом году.

— Будем жить, работать и зарабатывать, несмотря ни на что. Но горизонт планирования так мал! Ситуация меняется каждый месяц, а по продажам — каждую неделю. Так что будем двигаться вперед аккуратно и жить сегодняшним днем.

Справка

Группа" "ЦДС"

Основана в 1999 году. Специализация — жилье массового спроса в СПб и ЛО. Головную компанию группы — ИСК "ЗАО "ЦДС" — на 100% контролирует Михаил Медведев. В структуре группы 30 компаний, из них две — генподрядные. За 17 лет реализовано 40 проектов жилья. Земельный банк для строительства — 6,5 млн м2. Оценка оборота за 2016 год — 25 млрд рублей.

Биография

Михаил Медведев

Родился в 1973 году в Ленинграде. Окончил СПб Политехнический университет и Академию госслужбы (к.ю.н). 1996–1997 годы — инженер–экономист НПО "Метиз–Оптима ЛТД". Далее в АН "Дом Плюс" и "Итака". Учредитель и гендиректор ИСК "ЗАО "ЦДС". Оценка активов — 51,8 млрд рублей (№ 14 в рейтинге миллиардеров "ДП" — 2016). Женат. Воспитывает двоих детей.

Подписывайтесь на канал ДП в Телеграме , чтобы первыми узнавать о важных новостях экономики, бизнеса, политики и общества!