Власти Петербурга грозятся наказать владельцев квартир, зарабатывающих на аренде 300 млрд рублей

Емкость рынка аренды жилья в Петербурге эксперты оценивают в 350 млрд рублей в год. В этом году, по прогнозу, сегмент пополнят не менее 6 тыс. квартир в новых домах, увеличив предложение на 5%. Между тем число арендаторов из–за оттока мигрантов уменьшилось на 7%.

Рынок аренды почти полностью остается в тени: собственники квартир сдают их тихо и не платят налоги. Изменить ситуацию должна совместная инициатива Смольного, налоговиков и полицейских, которые договорились отлавливать таких рантье. Правда, трехстороннее соглашение пока не подписано. И скептики считают, что санкции проблему не решат, а только увеличат ставки на легальном рынке аренды.

Прирост за счет новостроек

Точно сказать, сколько квартир сегодня сдается в аренду в Петербурге, не может никто. По официальным данным, их 120–140 тыс. Но эксперты уверены, что эти данные сильно занижены.

"В официальную статистику попадают сделки по аренде жилья, проходящие с участием агентов. Но есть квартиры, которые сдаются без риелторов. И есть люди, которые снимают жилье годами. Они тоже в сводках не учитываются", — говорит руководитель портала SPbREview.ru Сергей Бобашев. По его данным, в городе на самом деле заняты арендаторами или сдаются около 250–300 тыс. квартир. "И их число медленно, но постоянно растет", — говорит он.

Прирост предложения в сегменте арендного жилья происходит в первую очередь за счет инвестиционных квартир в новостройках. "Если вспомнить, что их доля составляет 5–10% от общего числа квартир в каждом доме, получается, что за год на рынок аренды выходит 5–6 тыс. новых квартир", — подсчитал директор по развитию ХК "Аквилон инвест" Виталий Коробов.

С коллегой согласна руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории МЕТРОВ" Елизавета Яковлева: "Увеличение предложения за счет нового жилья заметно прежде всего в тех районах, о которых арендаторы раньше и не думали. Например, Мурино — Девяткино и Кудрово. Там только за прошлый год предложение выросло на 10%".

Мигранты уходят

Между тем спрос на арендное жилье в городе практически не изменился. "В 2016 году рынок аренды сильно просел. Главная причина — рост безработицы и отток мигрантов. Правда, во втором полугодии ситуация начала выправляться. Но по итогам года спрос на аренду оказался на 7% ниже, чем годом ранее", — сообщил гендиректор ГК "Недвижимость в Петербурге" Николай Лавров.

На фоне падения спроса снижаются и ставки аренды. За год, по данным SPbREview.ru, они сократились на 10%.

"Студию в районе массовой застройки можно снять за 15 тыс. рублей в месяц плюс коммунальные услуги. А скромную однушку в черте города — за 22 тыс. рублей в месяц", — говорит Елизавета Яковлева.

Но эксперты говорят о расслоении рынка. "Арендаторы предпочитают современное жилье в новостройках. А сложнее всего сдаются квартиры с устаревшим ремонтом и жилье в районах с плохой транспортной доступностью. Сюда же, как ни странно, относится "бабушкино жилье" в ранее популярных брежневках и хрущевках у Парка Победы. Здесь, несмотря на близость метро, можно снять однушку за 16–17 тыс. рублей в месяц", — говорит менеджер департамента аренды "Петербургской недвижимости" Светлана Алексашина.

При этом набирающий популярность формат апарт–отелей серьезную конкуренцию традиционному арендному жилью пока не составил.

"Апарты заняли практически пустую нишу между квартирой в жилом доме и гостиницей. Но их пока мало — в год на рынок выходит 1,2–1,5 тыс. таких "квартир". И в аренду предлагается только половина из них", — сообщила гендиректор Docklands Development Екатерина Запорожченко.

Как перекрасить рынок?

"По–белому" арендуют квартиры в Петербурге для своих сотрудников только юрлица. А частные лица, за редким исключением, идут на серый рынок. И эта практика не является российским изобретением. Например, во Франции только сейчас власти начали активно отслеживать арендодателей через международный сервис по аренде квартир Airbnb и требовать отчета.

Тем не менее власти Петербурга не оставляют надежд навести порядок на рынке аренды и вывести его тени. По данным УФНС, в 2014 году налоги на доходы от сдачи в аренду жилья заплатили 4 тыс. горожан (177 млн рублей), а в 2015 году плательщиков стало на 1 тыс. больше и сборы в бюджет выросли до 221 млн рублей (данные за 2016 год еще не обнародованы).

Количество тех, кто оформил индивидуальное предпринимательство (ИП) для сдачи жилья в аренду, также выросло. Если в 2015 году их было 107 (заплатили в казну 114 млн рублей), то за 9 месяцев 2016 года уже 148 (94 млн рублей).

Чтобы увеличить сборы в казну, чиновники, налоговики и полицейские в прошлом году договорились подписать трехстороннее соглашение (оно, правда, до сих пор не подписано) для координации работы по сбору сведений о заключенных договорах аренды, найма или поднайма жилья.

Собирать информацию будет ГБУ "Горжилобмен" через районные жилищные агентства, ЖСК и управдомов. Проверять ее и доводить до сведения граждан, что легальные договоры аренды нужно заключать через "Горжилобмен", будут сотрудники ГУВД, в частности участковые милиционеры. А дальше подключится налоговая служба, которая будет проверять налоговые декларации тех, кто регулярно сдает жилье. Приведет ли эта мера к реальному росту налоговых сборов, сказать сложно. Но собственники жилья наверняка попытаются воспользоваться ситуацией и переложить свои потенциальные затраты на плечи арендаторов. Ситуация, по всей видимости, подстегнет цены и на легальном рынке аренды. Рост ставок, если реформа состоится, уже в этом году может составить 10–15%.