Собственники устаревших ТРК, построенных в начале века, пытаются вдохнуть в них новую жизнь. Владельцы ТЦ "Пик" начинают первую за 13 лет его существования масштабную реконцепцию.
Волна реновации устаревших торговых центров докатилась до одного из первых ТРК, построенных в начале 2000–х годов, — торгового комплекса "Пик" на Сенной площади холдинга "Петро Мир" миллиардера Михаила Мирилашвили. Это первая реконцепция торгового комплекса, построенного 13 лет назад. Вложения могут составить от 300 млн до 1 млрд рублей. После обновления управляющая компания рассчитывает нарастить выручку "Пика" на 30%.
Перестроить все
Проект обновления ТРК "Пик" разработали в Colliers International на основании концепции, которую ранее подготовило агентство CityProfit выходца из Colliers Александра Ионова и сына владельца "Питерлэнда" Александра Кожина, Виталия Кожина (презентации обеих концепций в распоряжении редакции).
ТРК "Пик" площадью 32,7 тыс. м2 (арендная — 26 тыс.) открылся в 2004 году и тогда был одним из самых современных в городе. Первые проблемы он стал испытывать после того, как в 2010 году заработали ТЦ "Невский Центр" и ТРК "Галерея" — часть арендаторов перекочевали туда, но на реновацию собственники решились только сейчас.
"ТРК "Пик" всегда был в топе, но в какой–то момент устарел на фоне новых гигантов. Многие арендаторы подписывали договоры 5 лет назад, и за это время их концепции потеряли актуальность. Появилось множество брендов, работающих в одном сегменте, и выиграет тот, у кого предложения будут более интересными", — рассказывает Александр Ионов.
В результате обновления ТРК пул его арендаторов, скорее всего, сменится более чем на 50%. По словам Ионова, ведутся переговоры с потенциальными арендаторами федерального уровня, например с "Макдоналдсом". Пока подписано два контракта — хобби–гипермаркет "Леонардо" займет более 600 м2 на третьем этаже, "Буше" откроется вместо "Кофе Хауза" на первом. "Открытие запланировано на май, работы по подготовке планируем начать в марте", — подтвердили в "Буше".
Для "Кофе Хауза" необходимость освободить помещения стала неожиданностью. Недовольство компании может вылиться в судебный иск, рассказали собеседники "ДП", знакомые с ситуацией. Перестройка ожидает каждый из пяти этажей, а также цокольный этаж, где располагается супермаркет "Перекресток". При этом многим арендаторам, чтобы сохранить за собой помещения, придется реконструировать свои площади самостоятельно, следует из концепции. Так, например, "Детский мир" будет сам реконструировать свои 1,4 тыс. м2 на третьем этаже.
Четвертый этаж находится в управлении "АйВиСинема". По данным "ДП", компания инвестировала в реконструкцию кинотеатра и фуд–корта 70 млн рублей по договору аренды до 2024 года. В компании сообщили, что им предложили перезаключить договор на "невыгодных условиях". "Идут сложные переговоры с руководством ТРК", — говорят в компании.
Стоимость реконцепции торговых комплексов начинается от 10 тыс. рублей за 1 м2, более детальное обновление обходится в 17 тыс. рублей, полноценная и глубокая реконцепция — в 35 тыс. рублей (по оценке ГК "БестЪ"). Таким образом, обновление "Пика" обойдется минимум в 330–350 млн рублей, а если собственники решатся обновить и коммуникации, то в 1,1 млрд рублей. Часть расходов на реновацию ляжет на плечи арендаторов, говорят собеседники "ДП", знакомые с проектом. По оценке CityProfit, оборот ТРК после оптимизации может вырасти на 30%.
"Чтобы бизнес был успешным, любой проект рано или поздно требует реновации. Мы ждем головокружительных успехов от этого обновления", — говорит председатель совет директоров "Петро Мира" Руслан Линьков.
На фото: 1 этаж
Материально устарели
А пока арендаторы покидают "Пик". С десяток компаний уже съехали, их места пока пустуют. Среди таких Lady Collection, "Сбарро", Denny Rose, InCity и Mia Secret. Еще около 20 арендаторов критически отнеслись к концепции реновации и сидят на чемоданах. В CityProfit говорят, что ищут компромисс с каждым из арендаторов. Но в "Петро Мире" вообще не слышали о подобных проблемах. Руслан Линьков отметил, что ротация арендаторов и замена неактуальных проектов более современными — это нормальная ситуация.
Ежемесячная выручка ТРК "Пик" сейчас составляет около 32–35 млн рублей, оценивает управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. После реконцепции ТРК может нарастить годовую до 520 млн рублей.
Ближайший конкурент "Пика" — торговый комплекс "Сенная", построенный в 2003 году. Собственник этого комплекса, КЦ "Питер", пока не планирует реконцепцию, рассказал директор по развитию компании Иван Беркольцев.
Тем временем только за последние 2 года завершилась реконцепция десятка крупных торговых комплексов, и еще многие планируется реновировать в ближайшее время (см. карту). Тенденция к обновлению старых ТРК набирает обороты с 2014 года и во многом объясняется тем, что вкладывать в строительство новых ТРК девелоперы пока считают нецелесообразным — из–за кризиса, дорогих кредитов и высокой конкуренции на рынке.
На 1 тыс. жителей уже приходится, по данным Collier Int. SPb, 527 м2 площадей в классических ТЦ, этот показатель даже выше, чем в Москве. В последние пару лет девелоперы не заявляли новых торговых проектов. Открывались торговые центры, задуманные еще до кризиса, а в 2017 году в Петербурге не откроют ни одного нового торгового комплекса — впервые с начала 2000–х.
"Обновления в Петербурге требует целый ряд ТК и ТРК начала нулевых, а также комплексы, построенные в тучные годы, когда люди вкладывали деньги, не думая о концепции. Это привело к тому, что, когда экономическая ситуация осложнилась, из этих комплексов стали уходить и арендаторы, и покупатели", — говорит генеральный директор МТЛ Николай Антонов.
Он добавляет, что после полного обновления посещаемость объекта увеличивается на 10–20%. Реконцепция, по его мнению, целесообразна, если ее окупаемость не превышает 5 лет.
Кто подался к обновленцам
Крупнейший владелец торговых комплексов ХК "Адамант" (управляет 22 центрами) тоже обновляет свои объекты. Так, в прошлом году девелопер сменил концепцию ТК "Призма", теперь на его месте работает "Китай–город". Холдинг продолжит реконцепцию торговых центров и в 2017 году, но какие из них будут обновляться в первую очередь, решат в марте.
Компания FortGroup (в портфеле 10 ТРК) с 2011 года провела реконцепцию пяти торговых комплексов. На этот год новых реконцепций не запланировано. Первыми девелопер реновировал комплексы "Грейт" и "Феличита", которые превратились в "Академ Парк" и "Лондон Молл" соответственно. В компании говорят, что трафик покупателей в эти торговые комплексы вырос в 2 раза, а доходность выросла в 3–4 раза.
Если доходность комплекса выросла на 30–40% — это довольно хороший результат, говорят в Knight Frank St Petersburg. Однако реконцепция не обязательно означает существенный рост доходов, порой она нужна, чтобы вообще не потерять покупателей и арендаторов. "Надо учитывать, что снижение популярности торгового центра имеет свойство усугубляться с годами, и те же самые вложения в реконцепцию, которые кажутся чрезмерными и не выгодными сегодня, могут показаться вполне приемлемыми завтра — как способ спасти объект", — уверен Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. Среди примеров удачных обновлений брокеры приводят не только крупные, но и небольшие торговые комлексы, например "Смайл", "Бонус", а также реновацию исторических комплексов, например ДЛТ.
“
В ТРК "ПИК" нас нет, и мы туда вряд ли попадем когда–то. В "ПИКе" и в "Сенной", кажется, дела идут плохо. Считаю, "ПИК" изначально был сделан плохо и устарел уже тогда, когда открылся. И реконцепция тут бесполезное занятие, потому что когда "Галерея" открылась, она убила всех в центре. В "ПИКе" нет достаточной площади, он мог бы стать популярнее, если бы там открылась, например, Zara, но ей нужно около 5 тыс. м2, а здесь разве что на 1 тыс. м2 можно рассчитывать. Так же и многие другие комплексы в Петербурге устарели, они все превращаются в рынки. Так что если бы они в "ПИКе" открыли рынок, может быть, это для них было бы лучше.
Андрей Гусев
владелец магазинов Mario Machado в Петербурге
“
Цель любой реконцепции — увеличение доходности объекта. Вопросы, которые решаются в процессе ее проведения, зависят от ТРК, но конечная задача — это создание привлекательного проекта с выдержанной концепцией, сильным пулом операторов и стабильным трафиком. Реконструкция может быть локальная, без закрытия объекта для посетителей, затрагивающая, например, работу по замене операторов, может быть незначительное изменение архитектурно–планировочных решений. Но может быть и полная реконструкция объекта с закрытием на 1–2 года.
Дарья Сизых
заместитель коммерческого директора FortGroup
“
Торговые комплексы в процессе эксплуатации постоянно претерпевают изменения. Каждый объект живет своей жизнью и периодически меняется. Если финансовые показатели комплекса удовлетворительные, то смысла в его глубокой реконцепции нет. Если показатели объекта ухудшаются, можно повысить их до приемлемых, так сказать, точечными финансовыми вливаниями. А реконцепция в широком смысле — полностью изменить и внешний вид, и внутренний, и арендаторов — это очень кардинальный процесс. В наших комплексах таких проблем, чтобы их закрывать на реконцепцию, пока нет.
Дилявер Меметов
председатель совета директоров ХК "Адамант"
