Застройщики не гребут деньги лопатой. Совладелец холдинга RBI Эдуард Тиктинский о размерах маржи и новых проектах

Эдуард, в прошлом году холдинг RBI установил несколько рекордов в работе: закончил строительство 200 тыс. м2 жилья и продал квартиры на 10 млрд рублей. Удастся ли в этом году повторить эти достижения?

— План по продажам на этот год – порядка 13 млрд рублей. Так что надеемся на новые рекорды. С точки зрения платежеспособного спроса мы испытываем осторожный оптимизм. Во всяком случае, с начала года продажи идут хорошо. Но и угрозы, в целом по рынку, мы видим.

Маржа падает?

— Да. Для рынка это тревожный сигнал. Себестоимость строительства квадратного метра жилья за прошлый год выросла на 3-4 тыс. рублей, в основном за счет удорожания арматуры и цемента. Но у нормального застройщика маржа сейчас и так небольшая – чуть более 8 тысяч рублей с квадратного метра.

А как же разговоры о сверхприбылях в строительной отрасли?

— К сожалению, есть привычка (кстати, не только российская) считать деньги в чужом кармане и говорить, что застройщики гребут деньги лопатой. Но при ближайшем рассмотрении «гребля лопатой» – это маржа всего в 5-7%. Причем, у крупных и крепких компаний. А что такое маржа? Это, прежде всего, возможность реинвестиций и поддержки производственного цикла. Строительная отрасль является базовой для российской экономики благодаря своему огромному мультипликативному эффекту (одно условное рабочее место в стройке создает 7-9 рабочих мест далее по цепочке). Эту отрасль ни в коем случае нельзя останавливать. И это надо иметь в виду, добавляя застройщикам очередную инфраструктурную нагрузку.

Строители за свой счет уже создают социальную инфраструктуру, сети и дороги. Говоря о дополнительных повинностях, вы имеете в виду что-то новое?

— Достаточно и того, что вы перечислили. Просто нужно выработать прозрачные правила игры, об этом все застройщики постоянно говорят. Всем должно быть отмерено нагрузки поровну, и эта нагрузка, также как все градостроительное законодательство, должна быть зафиксирована минимум на 5 лет. И если есть желание что-то изменить, всех участников рынка об этом необходимо предупреждать минимум за два года, т.е. вводить переходный период. Это и называется цивилизованный рынок. Тогда можно говорить об инвестиционном климате. Это очень простое правило. И оно никак не связанно с благосостоянием застройщиков.

Какой сейчас инвестиционный климат в городе?

— Раз застройщики работают, значит, какая-то экономика в их проектах есть. Но результат матча – он же всегда на табло. При более предсказуемой градостроительной политике в оборот было бы вовлечено гораздо больше земельных участков. Застройщики понимали бы свои риски, не ждали сюрпризов с согласованиями, вкладывали бы деньги на более ранних стадиях без опасений… А что с центром города у нас творится? Сотни зданий становятся аварийными каждый год, а реставрируется сколько? 15-25-30? Это очень простая математика. Не тригонометрия – простой расчет. Необходимо, чтобы количество зданий, которые попадают под реконструкцию, превышало число тех, что становятся аварийными. И чтобы добиться такой позитивной динамики, надо создавать экономические условия, привлекающие в этот процесс инвесторов.

Какие нужны преференции инвесторам, чтобы они активней брались за проекты в центре города, с теми же памятниками?

— Нужны отдельные нормативы по инсоляции, по озеленению и паркингам. Новые требования, которые сейчас разрабатывают, для центра будут мягче, чем для спальных районов. Но этого недостаточно. Если брать проекты, по которым требуется расселение, то здесь должен быть идеологически другой подход. Нужна поддержка от федерального центра или от субъекта Федерации, потому что коммерческому застройщику в одиночку расселение не потянуть. Это абсолютно бессмысленная история: судиться с пресловутым «последним жильцом» можно годами… Чтобы решить эту проблему, нужно менять законодательство. И, насколько я понимаю, попытки предпринимаются. В частности, предлагают честно оценивать ветхое жилье перед расселением (с поправкой на аварийность, а не по аналогии с нормальным жильем в том же районе) и дать рычаги воздействия на ситуацию властям. Надеюсь, так и будет.

Вы сталкивались с проблемой расселения в своих проектах?

— На Пискаревском проспекте и на Липовой аллее город расселял общежития, а мы ему помогали. Но это была локальная история, на Липовой аллее, например, расселяли всего 14 семей. И все равно работа заняла гораздо больше времени, чем мы планировали. Так что в рамках нынешнего законодательства мы за расселение больше браться не будем.

Правовая коллизия, которая с начала года парализовала всю работу в центре Петербурга, на ваших проектах сильно отразилась?

— Для компаний, которые работают ритмично, это не самое страшное событие. В конце концов, мы можем несколько месяцев подождать градостроительных согласований. Здесь вопрос не в срочности, а в точности и в качестве того, что мы делаем. Это гораздо важней. Хотя, конечно, ничто не мешало разработать и принять градостроительные документы синхронно, без разрыва юридической правопреемственности.

Вам понятна позиция города в отношении серого пояса?

— Я знаю, что есть дискуссия между комитетом экономического развития и КГА по поводу вывода предприятий из центра города. Мы поддерживаем позицию КГА. Согласны, что это делать надо. В центре города целесообразно оставить лишь небольшие и экологически чистые заводы. Но те, что находятся в центре сейчас, как правило, не такие. Девелоперам приходится на коленях ползать перед соседями-производственниками, чтобы они сократили санитарно-защитные зоны своих заводов, дали возможность реализовывать рядом новые проекты. В этом ничего хорошего для города нет.

А в анонсированной программе КУРТ будете участвовать?

— Эта программа касается больших территорий. У нас таких участков – купленных, но пока незадействованных – сейчас нет. В целом, я не вижу в этой программе каких-то привлекательных моментов для бизнеса. В первом приближении, это то же комплексное освоение территорий, только с более серьезными обременениями. Кто же на это пойдет и зачем? Это нелогично.

В начале апреля в Госдуму внесли поправки в ФЗ-214. Как они повлияют на ваш бизнес?

— Для небольших компаний это будет непростая история. Многое, конечно, зависит от того, как комитет по строительству будет справляться с темпом подачи деклараций застройщиков и их анализом. Все это, очевидно, снизит темп работы. А падение темпа оборота денег – негатив для бизнеса и для городского хозяйства в целом. Ведь бизнес – это не что-то, оторванное от экономики города. Это ее часть.

Но хоть какого-то позитива от поправок вы ждете?

— Ждем определенности по поводу компенсационного фонда застройщиков. Но пока нет понимания ни размера базовой ставки, ни самого механизма. Фонд заменит страховщиков, или они будут работать параллельно? Что произойдет с ранее внесенными взносами? Вопросов множество, так что мы внимательно следим за развитием ситуации.

По большому счету, если четко контролировать выполнение закона, его было бы достаточно и без принятия поправок. В законе уже есть требование обособления финансовых операций по каждому объекту – на мой взгляд, главное для защиты прав дольщиков. Выполнение этого требования сразу снимает множество вопросов, наглядно показывает финансовую дисциплину застройщика, то, что деньги дольщиков не направляются на достройку предыдущих очередей или на приобретение новых участков… Это ключевой элемент каркаса надежности всего строительного рынка. Особенно в нынешней непростой ситуации, когда масса сделок проходит по экономически необоснованным ценам.

Сделки группы риска?

— Да. Люди пытаются купить квартиру дешевле, не понимая последствий. Между тем, многие проекты с низкими ценами лишены экономической целесообразности – даже их себестоимость выше озвученных цен. И в этом может быть западня. На что люди надеются, обращаясь к таким застройщикам? На помощь государства? Конечно, оно будет помогать попавшим в беду, но ждать квартиры придется годами. Если человек готов сэкономить при таком сценарии – это его выбор, но он должен быть осознанным. К большим деньгам всегда надо относиться ответственно, а не просто купить что-то подешевле и потом молиться, чтобы все состоялось в срок и с должным качеством.

В этом году жилье подорожает?

— Думаю, цены вырастут на 5-7%. Это будет чисто инфляционный рост.

Число дефолтов строительных компаний в этот кризис, по вашему прогнозу, будет так же велико, как и в прошлый?

— То, что сейчас происходит, – это уже не кризис, а новая экономическая реальность. Во всем мире строительство массового жилья – это бизнес застройщиков с большим собственным капиталом. Они умеют эффективно работать с маржой в 10% (укладывая в эту цифру все свои затраты, включая непредвиденные) и в итоге не опускаются ниже маржи в 3%. Компании, у которых мало опыта или денег, при такой небольшой дельте могут поймать проблемы на любом повороте.

Какой сейчас портфель проектов у RBI?

— Сейчас у нас на стадии строительства и проектирования около 700 тыс. м2 недвижимости. Мы не гонимся за объемами, приобретаем только те проекты, которые нам интересны и экономически привлекательны. Мы постоянно находимся в переговорах, за год просчитываем около 1 тыс. новых проектов, более сотни – в высокой степени готовности. Со стороны лендлордов есть положительная динамика: собственники понимают, что их земля из-за градостроительных изменений постепенно теряет цену – построить на ней можно все меньше, а ограничений все больше, да и сколько можно сидеть на хорошем участке, сдавая территорию в аренду под какой-нибудь бизнес-центр класса «Dминус»…

Какими новыми приобретениями за последний год можете похвастаться?

— Одно из последних – площадка в Петроградском районе, на Пионерской улице, 33. Владелец участка - ОАО "Завод станков-автоматов", и мы сейчас совместно реализуем этот проект. Там будет жилой комплекс общей площадью более 20 тыс. м2. Мы вошли в почти готовый проект. Кое-что доработали. И в итоге, вместо аварийных зданий появится дом на 134 квартир.

Есть ли в этом проекте реконструкция?

— Да, мы в своем тренде и себе не изменяем. Каждый наш объект в центре города имеет свою историческую или архитектурную «изюминку». В состав этого входит двухэтажный исторический флигель, который мы приведем в порядок. В другом комплексе на Петроградской стороне, на Барочной улице, вся архитектурная концепция проекта построена вокруг исторического здания Левашовского хлебозавода. Это был колоссальный творческий вызов, очень интересная задача – сделать конструктивизм привлекательным для сегодняшнего потребителя. Вся идеологическая работа завершена, основные планировочные и фасадные решения разработаны совместно с мастерской Евгения Герасимова. Сейчас идет проектирование, расчетные сроки выхода на площадку – 1 квартал 2018 года.

Противоречия по поводу строительства подстанции на городской территории удалось преодолеть?

— Противоречия и не было. Есть проект планировки территории, согласно которому за границами нашего участка планировалось сделать распределительную трансформаторную подстанцию. Ряд жителей выступили против этого. Для нас вопрос не принципиальный: нашему объекту эта подстанция не нужна, будущий дом мы полностью обеспечим со своей территории. Если на публичных слушаниях общественность выскажет соответствующие пожелания, по результатам публичных слушаний внесем коррективы в ППТ. Так что инцидент можно считать исчерпанным.

А что с проектом в Лопухинском саду?

— Мы находимся в процессе мены с городом, он идет не быстро, но движется.

Вы в ближайшее время запустите вторую очередь проекта в Мистолово. А с первой все хорошо? Вроде, были проблемы с инженерией…

— Это был сложный и дорогостоящий опыт: мы провели в этот район водовод, договорившись с десятками собственниками соседних земельных участков, поставили свою станцию доочистки воды, так как не дождались обещанной реконструкции местных очистных сооружений, хотя ранее выполнили со своей стороны все финансовые обязательства. Решили множество других, менее масштабных вопросов. Конечно, есть еще что доделать, но люди довольны, и наша карма чиста. Мы гордимся своей работой. Вторую очередь проекта скоро запустим. Но дальше в загородном формате работать не планируем. Посмотрите, что творится на этом рынке – многие проекты заморожены. В них нет экономики.

Но у вас есть еще один загородный проект, на территории Сестрорецкого курорта…

— Это совершенно другой продукт, с другой идеологией. Мы верим в его перспективы. Совместно с Сестрорецким курортом, на его территории, мы будем проводить реновацию знаменитого санатория, реконструировать старые здания, в том числе утраченные исторические постройки, и формировать качественно новое предложение – своего рода wellness-центр, с доступом ко всем уникальным услугам курорта, в окружении потрясающей природы и с возможностью приобрести помещения в собственность.

Мы не впервые предлагаем покупателям новые форматы недвижимости. Арт-кластер ArtStudio на 2-й Советской улице тоже сначала казался рискованным экспериментом. Но такое предложение – творческие мастерские, которые покупают состоятельные люди для своих хобби, чтобы устроить здесь, например, музыкальную студию или художественную галерею – оказался очень востребованным. Спрос на них так высок, что мы даже повышали цены. На старте продавали по 150 тыс. рублей за «квадрат», а сейчас по 190 тыс. рублей.

А говорят, что у людей в кризис денег стало меньше….

— Мы на своих продажах этого не видим. Есть ощущение, что среди покупателей стало больше иногородних – в основном, в наших проектах сити-формата, UltraCity на Комендантском проспекте или GreenCity возле метро «Пролетарская». Клиенты из «Газпрома» у нас тоже есть. Но сказать, что они делают нам ключевой объем продаж, я не могу.

Недавно вы предлагали покупателям интересную акцию – скидки на жилье за личные победы. Необычно…

— Сейчас непростое время, жизнь часто подбрасывает поводы для депрессии. А мы хотим, чтобы люди посмотрели на себя со стороны и поняли, что им есть, за что себя похвалить и есть чем гордиться. Спортивными достижениями, хорошим образованием, в конце концов, своими детьми…

А как развивается ваш проект «Партия еды»?

— Недавно мы открыли новый «производственных хаб» площадью более 1000 тыс. м2 на территории завода «Арсенал», около Финляндского вокзала. Это и пищевое производство, и склады с холодильным оборудованием, и кулинарная студия, и офис. Готовы к 5-кратному росту заказов – помимо наборов для приготовления ужинов с авторскими рецептами от нашего шеф-повара, это теперь могут быть наборы для приготовления завтраков, супов, десертов, смузи. Такого предложения нет ни у одного игрока на этом рынке. Мне очень нравится, как развивается этот бизнес. По обороту мы превышаем план. Сейчас, после второго раунда инвестиций, к нам присоединились новые  акционеры – в самое ближайшее время все расскажем!

Вы уже несколько лет включены в рейтинг миллиардеров «ДП». Это как-то повлияло на вашу жизнь?

— Нет. Моя жизнь никак не изменилась. Рейтинги меня не беспокоят.

Справка:

Эдуард" Тиктинский Родился в 1972 г. в Ленинграде. Окончил экономический факультет Политехнического института и Высшие курсы ЕБРР. С 1993 г. до настоящего времени — основатель и председатель совета директоров холдинга RBI (75%), а с 2015 г. — совладелец компании "Партия еды" (35%). Стоимость активов в 2016 г. оценивалась в 12,5 млрд рублей (№ 67 в Рейтинге миллиардеров "ДП" — 2016).

Биография

Холдинг RBI Основан в 1993 г., реализовал более 1,2 млн м2 (119 домов), в работе — более 700 тыс. м2. Включает в себя компании RBI (бизнес–класс, элита, коммерческая недвижимость) и "Северный город" (комфорткласс). Собственные средства компании в 4 раза превышают банковские займы. С 2007 г. партнером компании является инвестиционный банк Morgan Stanley.