Глава КИО Александр Семчуков рассказал о судебных разбирательствах по субаренде

В этом году проводится масштабная реформа имущественного блока Смольного. Было создано несколько новых подведомственных учреждений КИО: "Имущество Санкт-Петербурга" "Агентство по развитию имущественного комплекса», "Городское управление кадастровой оценки". Приступили ли они в работе, набран ли туда штат? Какие результаты вы ждете от переформатирования работы комитета и создания новых структур?

— Созданы новые казенные учреждения, штатное расписание подписано, и с 18 июля мы уже начинаем работу в рамках обновленной структуры. Никаких проблем с формированием коллектива нет, специалисты все на местах. Ответственность у сотрудников ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" будет очень большая, они будут работать непосредственно с арендаторами, с договорами и денежными поступлениями в бюджет, поэтому  мы добились, чтобы уровень оплаты их труда не снизился.

Мы переформатируем весь имущественный блок. Задачей комитета останется формирование политики  города по распоряжению городским имуществом, разработка постановлений правительства и городских законов. А казенное учреждение будет оказывать услуги по заключению и продлению договоров аренды. В структуре комитета появляется управление по крупным контрагентам, которое будет работать с компаниями с большим количеством арендных договоров и самыми крупными суммами платежей. Будем работать с ними как vip-клиентами.

Мы хотим построить ясную и простую систему подачи документов и максимально будем переходить на электронное взаимодействие.

Как складываются взаимоотношения КИО с Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Петербурга?

— Совместно с инспекцией, которая скоро станет комитетом по контролю за имуществом Петербурга у нас запланировано 25 тысяч совместных мероприятий в этом году. Например, по подтверждению льготной аренды. Приведу показательный случай. Мы передавали помещение на улице Некрасова детской благотворительной организации, но выяснилось, что там открыли кафе и хостел. При этом они платят за аренду по льготной ставке, что в разы меньше, а используют помещения исключительно в коммерческих целях.  

Госинспекция совместно с нашим подведомственным учреждением "Городское управление кадастровой оценки" будут выявлять объекты, которые подлежат кадастровому учету. Чтобы вовлечь в налогообложение максимальное количество недвижимости.

В апреле КИО издал приказ о проведении в городе новой кадастровой оценки.  До сих пор каждая новая оценка всегда приводила к увеличению кадастровой стоимости объектов.  Существуют ли сейчас предпосылки для повышения кадастровой стоимости?  

— Кадастровая оценка должна быть актуальной. Сейчас есть перекосы, где-то выше, где-то ниже рынка. Задача максимально поднять кадастровую стоимость не стоит.

Какой сейчас долг по арендной плате? Несколько месяцев назад были созданы комиссии по работе с должниками. Есть ли эффект от их работы?

— Общая сумма задолженности арендаторов составляет 6 млрд рублей.  По сравнению с концом 2016 года, долги сократились.

Всем компаниям, которых вызывали на комиссии по работе с должниками, был поставлен срок до 1 июля. Скоро будет ясно, погасили ли они долги.

Смысл комиссий не в том, чтобы вызывать должников на ковер и запугивать. Должны быть равные партнерские отношения арендодателя и арендатора. Мы готовы предоставить доступ к ресурсам города к земельным участкам, к помещениям. Приходите на торги, снимайте. Но нужно понимать, что есть ответственность перед городом, за то имущество, что вы взяли аренду. В настоящее время мы  прорабатываем систему максимально быстрого расторжения договоров с неплательщиками, чтобы через полгода неплатежей расторгать договор, освобождать объект и снова вовлекать его в оборот. Мы провели совещание с Нотариальной палатой Петербурга, они готовы сотрудничать, осенью все заработает.

Зимой КИО обнародовал  «черный список» арендаторов – должников по арендной плате.  Оказалась или эта мера воздействия на должников эффективной?

— После публикации черного списка многие арендаторы стали обращаться за сверкой, какие долги у них есть. Мы даже открыли для них отдельное окно в офисе на пр. Стачек. Пошло достаточно большое погашение долгов, не столько по суммам, сколько по количеству компаний, которые расплатились с городом.

Недавно был вынесен первый приговор по уголовному делу по ст. 165 УК РФ в отношении арендаторов за долги и незаконную субаренду. Будет ли продолжена практика привлечения к уголовной ответственности за подобные нарушения?

— Это не единичный случай, работа в этом направлении будет продолжена. В прошлом году было порядка семи уголовных дел, с начала этого года комитет направил пять заявлений о возбуждении новых уголовных дел. С одной стороны, мы хотим сделать простой и понятной систему, что и как можно взять у города в аренду, с другой стороны – усилить контроль за исполнением условий договора. Есть вопиющий случай, когда организация взяла в аренду в центре города 500 метров, а затем сдала в субаренду без согласования с нами одной из сетевых компаний под продовольственный магазин. Когда городские помещения пересдаются в субаренду в два раза дороже, и при этом городу за два года не платится ни копейки, решение таких вопросов будет переходить в уголовно-правовую плоскость. На мой взгляд, такие случаи совершено четко попадают под 165 статью УК РФ (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

КИО разработал законопроект, который позволит внедрить в Петербурге практику льготной аренды памятников, за рубль. Когда вы рассчитываете на его принятие городским парламентом?

  

— Наш комитет совместно с КГИОП разработал программу аренды за рубль. Объекты культурного наследия будут передаваться на пять лет в аренду на коммерческих условиях, это будет время для проектирования и реконструкции, затем этот объект будет передан в аренду за рубль на 49 лет. Будем в осеннюю сессию выходить с этим законопроектом в городской парламент.

Вице-губернатор Игорь Албин заявил, что памятники реставрации нужно давать в нагрузку инвесторам. Как это будет оформлено юридически?

— Проект закона, который подготовил  наш комитет совместно с КГИОП, такого не предусматривает. В итоговый прокол совещания, поручение предусмотреть новый вид нагрузки на застройщиков не вошло. Лично я –против. Если аварийные памятники будут давать в нагрузку, есть риск, что ремонт будут делать не очень качественно.

Какие объекты могут быть переданы арендаторам по новой схеме?  

— Приблизительный список зданий уже есть, в нем 49 объектов. Наше недавно созданное «Агентство по развитию имущественного комплекса» будет заниматься технической упаковкой этих объектов, проводить исследования фундаментов, несущих конструкций, обеспечивать заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Мы хотим, выходить на рынок и предлагать инвесторам готовый продукт. Еще есть идея, поскольку возникают претензии к качеству передаваемых помещений арендаторам, заниматься и ими тоже. Фактически, агентство будет инжиниринговой компанией и доводить до ума помещения, которые мы предлагаем бизнесу.

То есть город будет тратить бюджетные средства на доведение до ума городских объектов перед вовлечением их в оборот?

— Да. К сожалению, у нас есть факты отказов по проведенным аукционам из-за состояния помещений. Это неправильно. Мы должны быть конкурентами для частных арендодателей, потому что ставки аренды за городские помещения достаточно высокие.

Выбор оценщика помещений для выкупа предпринимателями по 159-ФЗ в этом году осложнился, итоги конкурса оспаривали в антимонопольной службе и судах. Пока продавать городское имущество арендаторам невозможно. Какие выходы из сложившейся ситуации видят в комитете?  Как проблемы с подготовкой отчетов об оценке отразятся на доходах от продажи недвижимости?

— Честно скажу – по доходам от приватизации по 159-ФЗ мы не успеем выйти на уровень прошлого года. Мы нашли решение, чтобы выйти из этой ситуации, в ближайшее время перейдём на индивидуальную оценку по нескольким  объектам. Как только поступают заявки на выкуп, мы их  объединяем в лоты и объявляем закупку по выбору оценочной кампании. Масштабных конкурсов по выбору одного оценщика на все объекты больше не будет.

В этом году впервые появился претендент, который был готов поводить оценку городских объектов за 0 рублей.

— Для меня дико, что люди готовы выполнять работу бесплатно.  Тут явно есть  признаки мошенничества. Все прекрасно понимают, что за копейку работы будут проводить необъективно, а в интересах своего заказчика. Есть риск, что оценка будет минимальной, по бросовой стоимости.

Программа приватизации крупных объектов недвижимости и зданий - памятников в последние годы была очень скромной. Пока анонсировали только продажу только зданий в Кронштадте. Есть ли планы по ее расширению?

— Есть поручение президента провести инвентаризацию недвижимости, которая находится в собственности субъектов РФ по всей стране. И по ним будет нужно принять решение, нужны они городу, или нет. Мы провели мониторинг, готовим свои предложения в комитет финансов. Если исключить здания, которые занимают объекты здравоохранения, образования, учреждения культуры, госучреждения, суды и прочее, мы получим фонд, который в перспективе может быть включен в программу приватизации. К ноябрю нужно отчитаться о выполнении инвентаризации перед федеральным центром. В любом случае о кампанейщине речи не идет, это будут штучные, индивидуальные продажи.

Ранее сообщалось, что КИО переедет в Невскую ратушу. Выбраны ли уже новые помещения, когда может состояться переезд?

— Планируем до конца года. Наше каре Смольного переедет полностью, также переедут все комитеты из здания с Вознесенского проспекта, переулка Антоненко, Караванной улицы. Этот комплекс зданий в дальнейшем будет возможно вовлечь в оборот. Объекты хорошие и интересанты на покупку уже есть, это наши компании и москвичи. Всего в Невскую Ратушу переедет 2,5 тысячи человек, восемь комитетов и подведомственные учреждения. Это удобнее и нам для работы, будет меньше выездных совещаний, и для посетителей.

Сейчас из городской Схемы размещения нестационарных объектов исключают 561 участок. По федеральному законодательству КИО не обязано предоставлять альтернативные участки. Но будут ли что-то делать для тех предпринимателей, которые лишатся аренды?

— У нас есть поручение губернатора Георгия Полтавченко на эту тему. Но это сложный механизм. Предоставляя преференции одним, мы рискуем нарушить права других. В таких ситуациях сразу же появляется антимонопольная служба с вопросами о незаконных преференциях.

Прокуратура Петербурга фактически признала, что арендаторы участков у города могут распоряжаться своей собственностью – торговыми павильонами и сдавать ее в аренду другим торговцам. Верховный суд также признал это. Что нужно для того, чтобы изменилась позиция КИО?

— Мы настаиваем, что субаренда земельных участников: а) не предусмотрела законом, б) не предусмотрена договором. В аренду дается земельный участок из городской собственности под размещение своего торгового павильона. Когда торги выигрывает человек, у которого 500 ларьков, очевидно, что это не малый бизнес. И он тут же начинает сдавать малому бизнесу в субаренду места в два раза дороже. Мы считаем, что злоупотребление. Пока судебная практика складывается в нашу пользу. Решений на уровне кассации еще нет.