Демонтажная группа "КрашМаш", которую контролируют отец и сын Казаковы, вышла на строительный рынок Петербурга. Ее дочерняя компания "Дипломат" реализует два проекта торгово-офисных комплексов в Кузьмолово и Всеволожском районе. В перспективе девелопер планирует создать сеть таких коммерческих объектов под единым брендом и объединить их под управлением собственной компании.
В структуре группы "КрашМаш", одной из крупнейших демонтажных компаний России, создано девелоперское подразделение — "Дипломат". Об этом "ДП" рассказал гендиректор компании "Дипломат", вице-президент по развитию ГК "КрашМаш" Денис Полищук. По данным СПАРК, "Дипломат" на 85% принадлежит основателю бизнеса "КрашМаш" Александру Казакову и на 15% — вице-президенту ГК "КрашМаш" Сергею Костанде.
"Группа для себя определила девелоперский бизнес как перспективный. Несмотря на кризис, мы видим, что спрос на объекты торгово-офисной недвижимости, которые мы будем строить, высок. Кроме того, у нас есть мощности и свободные средства, которые можем инвестировать в развитие", — говорит Денис Полищук.
По его словам, под дебютный проект "Дипломат" приобрел 1,8 га в поселке Кузьмолово, на пересечении Ленинградского шоссе и ул. Рядового Иванова. На нем уже началось строительство торгово-офисного комплекса площадью 2,9 тыс. м2, в котором 2/3 площадей займет торговля, а остальное — офисы. Предусмотрена наземная парковка на 34 машины. Сдать объект в эксплуатацию компания намерена к ноябрю текущего года.
Эксперты говорят, что формат для девелоперского дебюта ГК "КрашМаш" выбрала правильно. "Если проект продуманный и качественный, будет достаточно просто найти для него арендаторов. Небольшие коммерческие площади быстро возводятся, быстро подключаются и заселяются. Объект будет высоколиквидный и будет пользоваться популярностью, исходя из сложившихся реалий на рынке", — говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Assept Management Group Александр Кириятских.
С коллегой согласен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. По его словам, высокая насыщенность рынка Петербурга торговлей крупного формата и сложная транспортная обстановка на въездах в город заставляют девелоперов искать новые места для строительства. "Дебютный проект "КрашМаш" небольшой и рассчитан на покрытие небольшой зоны охвата в окружении достаточно престижных районов коттеджной застройки. Он может рассчитывать на спрос как транзитных потоков, так и обеспеченных жителей района, которые не хотят ездить за покупками в город из-за транспортных заторов", — говорит он.
Строить и управлять
Инвестиции в проект не разглашаются. По оценке управляющего директора Docklands development Илоны Лапинскайте, рыночная стоимость земли под этот проект составляет 60-70 млн рублей, а само строительство обойдется еще в 70-90 млн рублей.
По словам Дениса Полищука, торгово-офисное здание компания строит не для продажи, а для получения прибыли от сдачи его площадей в аренду. "У нас уже сформирован список из арендаторов для этого объекта. Все площади, за исключением небольшого офисного блока, забронированы бизнесом. "Якорем" проекта станет продовольственный магазин одной из крупных сетей, который арендует первый этаж здания площадью 750 м2", — сообщил Денис Полищук, но название "якоря" до подписания договора назвать отказался.
"На Ленинградском шоссе ближайший качественный торговый объект — это "Prisma Новое Девяткино" площадью 14 тыс. м2 в направлении Токсово. На большем удалении (и ближе к Петербургу) располагаются ТРК "Мега Парнас" (GLA 103,3 тыс. м2) и ТРК "Парк Хаус" (GLA 26 тыс. м2). Объект "Дипломата" существенно меньше. Его успех будет связан с тем, что он сможет перехватить потоки покупателей на въезде в обжитую часть района", — рассуждает аналитик компании JLL в Санкт-Петербурге Ольга Березина.
Второй проект такого же формата "Дипломат" реализует во Всеволожском районе. Участок уже куплен. Но детали проекта девелопер пока не раскрывает. "Мы нацелены на активное строительство таких объектов. Ищем под них участки с соответствующими согласованиями и мощностями. В планах на ближайшие 2 года — создание сети таких комплексов на окраинах города, где особенно ощущается дефицит коммерческих площадей. Хотим объединить их под единым брендом. Управлять объектами будет также собственная УК, создание которой у нас в планах", — заключил Денис Полищук. И добавил, что строить, по его опыту, легче, чем разрушать. "Каждый демонтажный проект — уникальная история с большим количеством ограничений. А в строительстве ситуация более типизирована. Меньше подводных камней", — добавил он.
Демонтажное сокращение
Эксперты отмечают, что диверсификация бизнеса может обеспечить демонтажной компании большую устойчивость в кризис. "В этом есть здоровая логика. Рынок демонтажа Петербурга и Ленобласти за последние 3 года просел по оборотам на 60% из–за сокращения количества девелоперских проектов и падения цен на оставшиеся контракты. Емкость сегмента не превышает 1 млрд рублей", — говорит один из демонтажников города.
Основными заказчиками демонтажных услуг долгие годы были строительные компании. Но в прошлом году спрос на жилье многих из них просел на 30-50% и ради выживания многим из них пришлось оптимизировать портфель и пересматривать проекты. Также Петербург практически заморозил программу строительства новых промышленных площадок, из-за чего у демонтажников исчезли объективные условия для развития бизнеса. Сейчас основные заказчики их услуг — муниципальные власти и предприятия оборонной отрасли, которые развиваются на государственные деньги. Но за их подряды борются только крупные игроки. Остальные или сворачивают бизнес, или вынужденно уходят в регионы, где даже средние по масштабу проекты стоят сегодня на 20% дороже, чем аналогичные подряды в Петербурге.
Ротация игроков на рынке высока, а крупные компании сокращают свои доли. Если 3 года назад ситуацию в сегменте эксперты описывали как олигополию, где 90% рынка контролировали три крупных холдинга — ГК "Размах", ГК "КрашМаш" и "Терминатор", то сегодня к ним подтянулись другие крупные игроки — "Решение", "Арасар", ГК Springald, "Ирон", "Теморт". Они, по сути, конкурируют между собой.
Денис Полищук сообщил, что сейчас у "КрашМаш" в Петербурге текущих проектов нет. "Но у нас в работе 16 объектов в Москве и шесть — в регионах", — утверждает он.
