Смольный расширяет список территорий комплексного и устойчивого развития (КУРТ). Чиновники уверены, что для развития города необходимо более жесткое градпланирование — строители выступают с куда более осторожным оптимизмом.
Правительство Петербурга рассмотрело проект изменений в Правила землепользования и застройки города, подготовленный комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА). Большинство поправок — всего их принято 173 — неоднократно обсуждались и сюрпризом для рынка не стали. Например, речь шла о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью в плане нагрузки по социальной инфраструктуре, и создать специальную карту развития исторического центра.
Единственная неожиданность — это расширение списка территорий для запуска программы комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), которая дополнит существующие программы реновации и комплексного освоения (КОТ).
В три раза больше КУРТ
В начале года были известно о пяти создающихся в Петербурге территориях. Два участка предложил город, это земли бывшей воинской части в Красносельском районе и бывшего золоотвала около станции метро "Ладожская". А еще три территории имели собственников: квартал в районе Лиговского проспекта (на его территории находится мукомольный комбинат, который собираются выводить на Парнас) и два участка Фонда РЖС — в Горской и около Пушкина (в течение последних лет они несколько раз выставлялись на торги, но интереса у бизнеса не вызвали).
Переговоры по включению в программу КУРТ шли с компанией "Старт–Девелопмент", которая занимается проектом города-спутника Южного. Но в финальной версии ПЗЗ поправок по Южному не оказалось. Зато там появилось девять новых адресов (см. карту). Это участки в Петро-Славянке и Ново-Ковалево, три территории в Петродворцовом районе, два квартала в районе Обводного канала (между Старо-Петергофским проспектом и улицей Розенштейна, а также проспектом Обуховской Обороны и Глухоозерским шоссе), а также территория между аэропортом Пулково и Дудергофским ручьем и участки в Сестрорецке — между железной дорогой и площадью Свободы. Для этих зон власти вправе установить свои расчетные показатели обеспеченности социальными объектами и другой инфраструктурой.
В беседе с "ДП" глава КГА Владимир Григорьев сообщил, что большинство предложений о включении этих новых территорий в список КУРТ поступили, в основном, от районных администраций. "Но с бизнесом, у которого в границах кварталов есть участки в собственности, планы по участию в программе КУРТ обсуждали. Реакция позитивная. Скорость вовлечения этих территорий в оборот зависит от того, как быстро собственники земли разработают для них ППТ", — сообщил Владимир Григорьев.
По его словам, в списке есть обширные территории, предназначенные под жилищное строительство, где уже начался процесс хаотичной застройки без утвержденного ППТ. "Для того чтобы обеспечить комфортность среды проживания в этих кварталах, было принято решение отдать их под КУРТ. Иначе велик риск получить транспортный коллапс, обманутых дольщиков и другие неприятности", — сообщил Владимир Григорьев.
"Территории, которые вошли в проекты КУРТ, могут быть интересны для бизнеса. Все будет зависеть от того, на каких условиях их можно будет развивать. Сейчас рынок таков, что к каждому крупному проекту надо подходить крайне взвешено", — говорит Илона Лапинскайте, управляющий директор Docklands Development.
"Безусловно, интересны площадки на Ржевке, в Горской, во Фрунзенском районе и на Обводном канале. Перспективны и участки в Московском районе. Что касается Петродворца и Петро-Славянки, то город пытается развивать, но пока интерес к этим районам слабый из-за низкого спроса на жилье", — добавляет гендиректор АН "Метры" Андрей Вересов.
Новый вид развития
Понятие КУРТ появилось в Градостроительном кодексе с начала года. Формально нововведения закрепили поправки в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но фактически ввели совершенно новый градостроительный механизм, который гарантирует создание жилых кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры, — самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях.
Договоры КУРТ будут принципиально новым видом договора, отличным от предусмотренных в Градкодексе проектов реновации и КОТ. Хотя основная цель КУРТ та же самая — вовлечение в экономический оборот территорий, которые используются неэффективно. Ожидается, что это позволит ежегодно вводить в стране дополнительно не менее 5 млн м2 жилья.
По словам председателя КГА Владимира Григорьева, федеральная инициатива с КУРТ очень напоминает идею возрождения Агентства по развитию территории, но уже в новом качестве.
"Она ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Все сроки работы, все ее этапы будут детально продуманы и прописаны. И их обязательно нужно будет выполнять", — говорит он. Без статуса КУРТ, по его словам, реализация проектов напоминает перетягивание каната в условиях правовой неопределенности. "Обеспечить всех инфраструктурой за свой счет город не сможет. Тем более что планы строителей все время меняются. Нужно более жесткое градпланирование. И КУРТ — это та самая спасительная соломинка, которая нужна рынку", — заключил чиновник.
На вопрос, какие пряники инвесторы получат за участие в программе КУРТ, глава КГА ответил философски: "А в чем преимущества регулируемого перекрестка перед нерегулируемым?"
К слову, список территорий для КУРТ готовят все российские регионы. В соседней Ленобласти еще в конце прошлого года выбрали несколько площадок для КУРТ. Это две больший территории под жилищное строительство под Шлиссельбургом — площадью 168 га и 211 га. А также территория Ржевского полигона, между Токсово и Лехтуси, которая перейдет в собственность муниципалитета и тоже будет отдана под жилье.
От доброй воли к регулированию
Участники рынка заявили "ДП", что запуск программы КУРТ для больших строительных компаний ничего принципиально не изменит, поскольку она касается развития участков площадью по 100 га и больше. "Для тех, кто строит жилье кварталами, строительство всей инфраструктуры — это и так сложившаяся практика. А КУРТ лишь закрепят законодательно те отношения, которые до сих пор были между бизнесом и властью в рамках доброй воли сторон", — говорит гендиректор "БКН-Девелопмент" Леван Харазов.
"Но до сих пор развитие больших территорий было по сути экспромтом и для города, и для бизнеса. Теперь создание инфраструктуры станет четко прописанным обязательством девелопера с понятным алгоритмом. Закон придаст большую легитимность и деятельности власти, и работе бизнеса. Нынешний формат существования рынка узаконят", — добавил директор по развитию ГК "Аквилон инвест" Виталий Коробов.
"Для покупателей недвижимости в проектах КУРТ привлекательными факторами могут быть полноценно развитая инфраструктура и возможность создания различных точек притяжения. Почти 80% своих потребностей житель должен решать в пешеходной доступности", — уверен Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".
