Появление проектов комплексного освоения территорий в городской черте — явный признак активизации редевелопмента. Несмотря на определенные трудности освоения, альтернативы серому поясу для строительства жилья в центре и приближенных к нему районах просто нет.
С каждым годом в Санкт-Петербурге остается все меньше удачных мест, подходящих для строительства жилья, особенно если речь идет о реализации масштабных проектов. Именно поэтому в последнее время повышается интерес девелоперов к территориям бывших промышленных предприятий. Нужно отметить, что проекты редевелопмента имеют свои плюсы. "Это хорошо как для самого города — застройщик освобождает его от депрессивных районов, так и для бизнеса — возможность получить площадку под застройку, зачастую в очень привлекательной для строительства локации с удобной транспортной доступностью и прекрасными видовыми характеристиками", — объясняет управляющий директор "Группы ЛСР" Юрий Ильин. В плюсы для застройщика также можно засчитать то, что, как правило, эти земли уже могут быть обеспечены инженерными сетями.
Освобождение земли
Общая площадь земель, которые подходят для редевелопмента в Санкт-Петербурге, оценивается экспертами в 5-6 тыс. га, причем значительная часть из них находится в центре города, например в Адмиралтейском районе, а также в локациях, приближенных к нему (в Московском районе, в Невском районе на набережных).
В городе уже достаточно примеров реализованных проектов редевелопмента разного класса и разной удаленности от центра. Например, "Группа ЛСР" построила жилой комплекс комфорт-класса "София" во Фрунзенском районе на Южном шоссе, где раньше находился завод "Керамика". Та же компания в Петроградском районе завершает строительство жилого комплекса бизнес-класса "Европа Сити" на проспекте Медиков.
Октябрьская набережная, где когда-то располагались крупнейшие промышленные предприятия города, стала территорией, которую взялись развивать сразу несколько застройщиков. И все проекты здесь появляются именно в ходе редевелопмента территорий.
По словам генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, в настоящее время на Октябрьской набережной и на прилегающих к ней территориях уже построено и введено в эксплуатацию более 410 тыс. м2 жилья, на стадии строительства находится еще около 311 тыс. м2. Перспективных проектов заявлено совокупной жилой площадью более 1,6 млн м2.
Масштабный проект реализует здесь и "Группа ЛСР". На участке площадью 60 га появится жилой комплекс "Цивилизация", включающий дома разного уровня комфортности. Между Октябрьской набережной, Дальневосточным проспектом, улицей Крыленко и проектируемым в створе улицы Антонова-Овсеенко проездом разместятся комфортабельные дома с жильем разных ценовых категорий с большим количеством объектов торговой, бытовой и социальной инфраструктуры. Кроме жилых домов здесь будут построены две школы, четыре детских сада, новая площадь и пешеходный бульвар протяженностью 1 км, магазины, кафе и многое другое. Только жилья здесь будет построено около 800 тыс. м2.
На фото: ЖК "София"
Как отмечает директор департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Василий Довбня, участки на Октябрьской набережной, подлежащие редевелопменту, представляют интерес для жилищных девелоперов, в первую очередь, благодаря расположению и видам на Неву, а также наличию уже подведенных коммуникаций и расположению в черте города.
"Дома, выходящие на Октябрьскую набережную, предстанут в духе сталинского неоклассицизма — панорамные виды на Неву порадуют будущих жителей, — комментирует Юрий Ильин. — Из любой части комплекса будет обеспечен удобный пешеходный путь к Неве".
Трудности перевода
При реализации проектов редевелопмента возникают различные сложности: от финансовых до юридических. Например, перевод участков из земель промышленной застройки в жилую. В то же время девелоперы считают, что в конечном итоге строящиеся на бывших производственных площадках жилые комплексы ничем не отличаются от тех объектов, которые возведены на изначально свободных землях. "Такие характеристики, как тщательная проработанность проекта и высокое качество строительства больше говорят о застройщике, чем о принадлежности проекта к редевелопменту", — отмечает Юрий Ильин.
Что касается стоимости подготовки площадки для строительства на ней жилья, то затраты на эту часть реализации проекта составляют не более 1 тыс. рублей в стоимости квадратного метра квартиры, подчеркивает он. В то же время при строительстве жилья "с чистого листа" у девелопера тоже есть сложности и дополнительные затраты. Например, нужно строить подъездные дороги, а в больших проектах и развивать уличную дорожную сеть.
Общими усилиями
Тем не менее гигантские площади в центре Санкт-Петербурга и расположенных поблизости от него локациях по-прежнему остаются занятыми под не слишком подходящую для них функцию — производства и склады. "Депрессивные территории нужно развивать, поэтому можно говорить о том, что количество подобных проектов будет расти", — комментирует Юрий Ильин.
Импульс развитию крупных проектов на месте серого пояса может придать стратегия развития, которая должна быть принята на общегородском уровне. "В нее заложены настолько крупные инвестиции на переселение промышленных производств и воссоздание инфраструктуры, что застройщики будут вынуждены мыслить крупными масштабами", — отмечает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. А уж посилен проект или нет, сможет оценить только правильно оценивающий свои возможности застройщик.
