Бывший совладелец аптечной сети "А5" Роман Буздалин открыл на Петроградской стороне коворкинг площадью 2 тыс. м2. Он планирует сдавать рабочие места стартаперам и IT-компаниям.
Предприниматель Роман Буздалин открыл коворкинг для фрилансеров и предпринимателей в собственном помещении на улице Льва Толстого. Инвестиции в проект он не раскрывает, но, по оценкам экспертов, они составили не менее 200 млн рублей с учетом покупки недвижимости. Как подсчитали в Colliers International, объем инвестиций только в отделку и меблировку составляет не менее 50 тыс. рублей на 1 м2 (то есть 100 млн рублей только за ремонт). Becar оценивает затраты ниже — в 45-60 млн рублей. Для того чтобы открыть коворкинг, собственнику пришлось расселить шесть коммунальных квартир площадью около 400 м2 каждая, также ему принадлежат помещения на первом этаже здания, их сдают в аренду нескольким рестораторам.
Зарабатывать владельцы коворкинга будут на сдаче в аренду рабочих мест, их около 350, и при полной загрузке годовая выручка от аренды может составить более 58 млн рублей. Сейчас коворкинг загружен на 30%, там уже работают несколько IT-компаний. По плану собственников, около половины мест будут занимать бизнесы, другую половину — фрилансеры.
Места по интересам
"Мы рассчитываем, что в общественных пространствах: на кухне, в комнатах отдыха — люди разных профессий будут общаться между собой, ходить на вечерние лекции в конференц-зале, придумывать новые проекты, — рассказывает Роман Буздалин. — Поэтому подбираем близких нам по духу арендаторов и некоторым даже уже отказали. Например, к нам приходили крупные федеральные фирмы и предлагали сдать им все 2 тыс. м2 за сумму в 1,5 раза больше, чем мы заработаем по текущей модели".
Предприниматель считает, что интерес к общественным пространствам сейчас растет, и вскоре у его проекта появятся конкуренты. Он не исключает, что то же самое будет происходить с жильем. То есть жилые комплексы и офисы будут организованы по принципу хостела, у каждого будет свое рабочее место или спальня, а остальные пространства — общие. Например, в "Ясной поляне" есть душ, конференц-зал и так далее. В компании работают всего пятеро сотрудников, кафе руководят арендаторы.
Коворкинг занимает этажи с третьего по пятый (на втором находится государственный детский сад), на проект, подготовку и ремонт помещений под коворкинг у компании ушло 3 года. Здание было аварийным, и в качестве музейного экспоната предприниматели оставили неотремонтированными три комнаты друг над другом; без пола, перекрытий, и со старыми обоями.
Сейчас компания ведет переговоры с КГИОП о реконструкции мансарды здания (1,5 тыс. м2), также в смежном помещении откроют около 15-20 микроофисов. Владельцы надеются расшириться к следующему лету.
Перспективно, но дорого
Офисы, коворкинги и технопарки, то есть пространства, объединенные общей тематикой, действительно развиваются в Петербурге и Москве. Например, компания Becar Asset Management Group за 2 года вложит более 200 млн рублей в создание сети коворкингов GrowUp. В Петербурге коворкинг под этим брендом уже работает на Большом Сампсониевском проспекте, его площадь — 2,5 тыс. м2 (500 рабочих мест), вложения в проект составили 350 млн рублей. В похожем формате устроены бизнес-квартал "Полюстровский" от УК "Теорема" на Пискаревском проспекте, Universe на Кадетской линии и другие.
Большинство экспертов считают, что этот формат перспективен и подходит для молодых предпринимателей, стартапов. Однако как отмечает сам Роман Буздалин, пока это не всегда выгодно. "В арендованном помещении такой проект, думаю, и вовсе не откроется, — добавляет гендиректор "Ясной поляны" Алексей Котов. — Слишком много средств нужно вложить в ремонт, оборудование, мебель".
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, оценивает средний срок окупаемости коворкинга в 5-6 лет. "Но это зависит от темпов роста спроса, — отмечает она, — хотя такие проекты действительно набирают популярность. И удивительно, что сегмент коворкингов в Петербурге не показывал активное развитие раньше".
В случае покупки здания срок окупаемости, по разным оценкам, может составить от 10 лет, поэтому мало кто из предпринимателей может позволить себе вход на этот рынок. Конкуренты коворкингов — арт-пространства, технопарки и бизнес-инкубаторы. В них офисы более изолированы, меньше дополнительных услуг и общественных пространств, но арендная плата зачастую ниже. Однако, как утверждает один из арендаторов мест для своих сотрудников в коворкинге, генеральный директор ООО "ТРА" Родион Шишков, при таком формате работы аренда обходится ему дешевле обычного офиса на 15%. "Дело в том, что мы не тратим деньги и ресурсы на инфраструктуру и можем, например, пересадить к нам на месяц трех фрилансеров, добавлять и убирать рабочие места за пару часов", — поясняет он.
