В этом году комитет имущественных отношений (КИО) впервые столкнулся с большими трудностями при выборе оценщика для недвижимости, на приватизацию которой претендуют арендаторы по преимущественному праву выкупа по 159–ФЗ. Много лет подряд единственным оценщиком таких объектов в Петербурге был ГУП "ГУИОН". Затем по настоянию антимонопольной службы с 2014 года на такие работы стали проводить тендеры.
Демпинг и бесплатная оценка
Их победителем тоже становился ГУП "ГУИОН". Но в феврале 2017 года конкурс неожиданно выиграла малоизвестная на рынке компания "Адвус–Нева", почти в 10 раз снизив начальную стоимость контракта. Итоги тендера стало оспаривать Региональное агентство оценки из Таганрога. Сначала они обратились в УФАС, а затем в Арбитражный суд. Чтобы все–таки запустить торги, КИО провел запрос котировок на услуги по оценке, его выиграла оценщик Мария Кириенко, предложившая выполнить работы за ноль рублей. Заключать договор с ней не стали: антимонопольная служба отменила закупку по жалобе ГУП "ГУИОН".
Без отчетов об оценке недвижимости Фонд имущества СПб не может заключать сделки купли–продажи. Как сообщили в фонде, с начала 2017 года было заключено 69 договоров купли–продажи на общую площадь 10,7 тыс. м2. Большая часть из них была оценена еще в прошлом году. С начала года заявки на выкуп подали более 60 предпринимателей, их заявки месяцами лежали без движения.
Пакетное решение
Как выяснил "ДП", в КИО нашли выход из положения. В конце прошлой недели заместитель председателя КИО Марина Янкина направила в ГУП "ГУИОН" задание на выполнение оценки 34 объектов нежилого фонда, выкупаемых арендаторами по 159–ФЗ в рамках госконтракта №82 от 27 июня 2017 года (документ есть в распоряжении редакции).
Этот контракт был заключен КИО с ГУП "ГУИОН" на сумму 3,9 млн рублей на оценку вообще–то для других целей — для расчета арендной платы, договоров мены, изъятия для государственных нужд, включая аварийные и расселенные объекты и т. д. Согласно техническому заданию к государственному контракту №82 оценка имущества должна выполняться с учетом НДС.
Это условие прямо противоречит требованиям ст. 146 Налогового кодекса РФ, по которой сделки по выкупу имущества по преимущественному праву НДС не облагаются. Уплату 18% НДС при таких сделках Госдума отменила в конце 2010 года. Вчера председатель КИО — вице–губернатор Михаил Мокрецов на запрос "ДП" не ответил. В пресс–службе ГУП "ГУИОН" оценку помещений для выкупа арендаторами по госконтракту с включением НДС отрицают. Между тем источники "ДП" уверяют — до конца года по этому госконтракту планируют оценивать все заявки на выкуп от арендаторов.
Дело в том, что согласно 159–ФЗ срок рассмотрения заявок на выкуп не должен превышать 2 месяца, затем предпринимателю нужно или отказать, или передать документы оценщикам для расчета стоимости выкупа.
"Многие заявки уже просрочены. В комитете боятся, что завтра придет прокуратура, обнаружит просроченные заявки и вынесет представление о нарушении закона. Поэтому в КИО решили выкручиваться. Раз контракта на оценку по 159–ФЗ нет, решили оценивать объекты в рамках другого контракта, условия которого не соответствуют требованиям Налогового кодекса", — рассказал "ДП" бывший сотрудник КИО, хорошо знакомый с тем, что сейчас происходит в комитете.
Дойти до суда
Проблема в том, что платить за это придется бизнесу. Для предпринимателей оценка с НДС грозит дополнительными расходами. По данным Фонда имущества СПб, в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в выкупаемых объектах составила 135 тыс. рублей, средняя площадь — 160,2 м2.
Если предположить, что в этом году расценки на выкуп существенно не изменятся, то 18% НДС обойдутся предпринимателям в среднем в 3,8 млн рублей на объект.
"Проблема с оценкой существует. Многие предприниматели месяцами ждут рассмотрения своих заявок, — признает председатель совета Союза малых предприятий Санкт–Петербурга Владимир Меньшиков. — Можно предположить, что недовольных результатами оценки по новым правилам будет достаточно. Выход в такой ситуации один — обращаться в суд, тем более что практика по таким делам большая. Многим предпринимателям удавалось значительно снизить стоимость приватизации".
