Бурный рост выдачи ипотечных кредитов, вызванный снижением банковских ставок, вселяет оптимизм в строителей и позволяет надеяться на рост продаж на первичном рынке недвижимости Петербурга.
В 2017 году ипотечное кредитование показывает впечатляющие результаты по сравнению с предыдущими годами — и это несмотря на то, что в 2015–2016 годах действовала государственная программа поддержки ипотеки на первичном рынке. Так, по данным АИЖК, за первые 7 месяцев 2017–го в целом по России было выдано 507,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 927,8 млрд рублей. Это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и на 20% — в денежном, отмечают в АИЖК.
Петербург не отстает от общего тренда. По данным Центробанка, в Петербурге в январе–августе 2017 года было выдано 25,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму 61,8 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года выдано на 5,4% больше кредитов, а общая сумма выданных кредитов выросла на 22,6%.
Ниже низкого
Рост спроса на ипотеку в первую очередь связан со снижением ставок в большинстве банков. Тон здесь задают, конечно, крупнейшие банки вроде Сбербанка или ВТБ24, вслед за которыми снижают ставки и все остальные. Так, по данным АИЖК, ставки по ипотеке достигли минимума за всю историю развития рынка с 2005 года — 10,53% на новостройки и 11,14% на вторичном рынке. При этом с августа 2017 года ставки предложений по ипотеке крупнейших банков начинаются от 9,5% — это ставки по кредитам, которые будут выданы в сентябре–октябре 2017–го, отмечают в АИЖК.
"В среднем ипотечная ставка сегодня составляет 9,4–10,5% годовых, — рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования группы компаний "КВС" Елена Тарабукина. — Снижение уже наблюдается — вслед за Сбербанком, установившим процентную ставку на уровне 9,4–9,9%, начали снижение ставок и другие кредитные организации". По ее словам, в стремлении сохранить интерес клиентов к кредитным продуктам банки неминуемо включатся в это своеобразное "соревнование" и будут вынуждены двигать ставки в сторону уменьшения. Конечно, о радикальном снижении речи не идет, скорее о десятых долях процента.
"Тем не менее после каждого объявления о новом снижении ставки одним из ведущих банков мы получаем всплеск интереса от людей, которые по каким–то причинам либо ждали снижения ставки, либо для них это был прекрасный информационный повод обратить внимание на этот продукт", — отметил директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
Директор по продажам "Главстроя–СПб" Юлия Ружицкая считает, что ожидать заметного снижения ставок в краткосрочной перспективе не стоит. "Скорее всего, сохранятся те же показатели — на уровне 10–10,5%, — отмечает она. — Многие банки исчерпали возможность работать по снижению ставки и начинают использовать другие инструменты привлечения клиентов: расширяют линейку ипотечных программ, снижают первоначальный взнос".
На особых условиях
Для того чтобы взять ипотеку на приобретение жилья в новостройке, объект должен быть аккредитован банком. Впрочем, у ведущих застройщиков все объекты доступны для покупки в кредит. "Сотрудничество расширяется: растет число банков, работающих с ипотечными кредитами, увеличивается количество совместных программ с банками, — рассказывает коммерческий директор ГК "Пионер", Санкт–Петербург, Татьяна Копыстыринская. — Ипотека становится более гибкой, банки готовы аккредитовать объекты на самых ранних стадиях их реализации".
По словам Юлии Ружицкой, ключевым параметром для банков при прохождении аккредитации, как и для клиентов во время покупки, остается статус застройщика. "Банки всегда внимательно изучают новостройки, рассчитывают возможные риски, поскольку иметь в своем портфеле большой пул квартир у ненадежного застройщика никто из банкиров не хочет", — поясняет Юлия Ружицкая.
Все сроки строительства обязательно фиксируются в проектной декларации, и, как только застройщик начинает себя вести не в соответствии с этим графиком, на объект сразу приходит проверка.
В результате сотрудничества появляются совместные программы застройщиков и банков, направленные на субсидирование ипотечных ставок, которые заметно повышают доступность квартир в новостройках и пользуются спросом, говорит Елена Тарабукина.
Например, совместная программа КВС и Райффайзенбанка устанавливает ипотечную ставку в размере 7% годовых в первый год кредитования. Это подходит тем, кто планирует быстро — за год–два — погасить ипотеку. Также при покупке квартир в двух корпусах первой очереди "Ясно. Янино" действует программа субсидирования от Сбербанка со ставкой от 7,9% годовых на весь срок кредитования. Для клиентов, приобретающих квартиры в объектах Setl City, действуют специальные ставки от Сбербанка, банка "Санкт–Петербург", Абсолют Банка, Россельхозбанка и т. д., рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП "Петербургская недвижимость" Юлия Мошкова. Например, по программе от ВТБ24 минимальная ставка составляет всего 6%, а размер первоначального взноса снижен на треть — с 15 до 10%.
"По нашим оценкам, средневзвешенная ставка по ипотеке будет ниже 10%, — считает Татьяна Копыстыринская, — это станет для покупателя дополнительным стимулом принять решение приобрести новую квартиру". Есть и дополнительные бонусы от сотрудничества банков и застройщиков. "У покупателей есть возможность выбрать комфортный для семейного бюджета ежемесячный платеж, приобрести жилье без первоначального взноса или даже снизить кредитную нагрузку на время строительства дома", — дополняет Юлия Мошкова.
Фактор роста
Ипотека сегодня занимает большую долю в структуре продаж всех строительных компаний. Так, в структуре сделок КВС доля ипотеки составляет 71%. "Это говорит о том, что ипотека по–прежнему остается одним из самых популярных и доступных инструментов решения квартирного вопроса", — говорит Елена Тарабукина. В сделках "Главстроя–СПб" доля ипотеки составляет около 60%. В объеме продаж ГК "Пионер" в первом полугодии 2107 года доля ипотечных сделок составила порядка 49%, а по отдельным объектам достигает 70%. "В дальнейшем расти будут цены на квартиры, а доля ипотеки для большинства объектов останется на уровне 50–60%", — отмечает Татьяна Копыстыринская.
Юлия Мошкова говорит, что по итогам первого полугодия доля ипотечных сделок составила 63% от общего объема продаж, и произошло это как раз во многом благодаря повышению доступности ипотеки за счет снижения банковских ставок и появления привлекательных условий кредитования. По словам Татьяны Копыстыринской, росту ипотечных сделок способствуют также особые условия, которые застройщики нередко предлагают при 100%–ной оплате покупки — в том числе с привлечением ипотеки. Например, в ГК "Пионер" размер скидки может достигать 22%.
Однако всему есть предел. "В моем представлении в текущих реалиях такие показатели ипотечных сделок — практически максимум, — считает Сергей Терентьев. — Вряд ли количество продаж с помощью ипотеки в среднесрочной перспективе достигнет отметки 90–100%. На мой взгляд, цифра 70% выглядит как максимально возможная".
Высокая доля ипотечных сделок повлияла на динамику продаж жилой недвижимости. "Безусловно, именно этот фактор позволяет поддерживать продажи в текущем периоде на достаточно высоком уровне, особенно учитывая сокращение инвестиционных покупок", — резюмирует Юлия Ружицкая.
Кроме того, для застройщика ипотечные сделки выгодны, так как при их оформлении застройщик не несет никаких рисков. Благодаря привлечению покупателем кредитных средств застройщик получает за квартиру 100%–ную оплату, а дальнейшее взаимодействие с клиентом ведет непосредственно банк.
