Застройщики Петербурга сформулировали поправки в недавно откорректированный ФЗ-214 о долевом строительстве. Они просят законодателя исключить из закона принцип "один застройщик — одно разрешение на строительство", изменить систему контроля за расходованием средств дольщиков и жесткие нормы, наказывающие строителей за задержки в работе.
Коррективы в ФЗ-214 от имени строителей Петербурга сформулировали и сегодня подали на рассмотрение в Минстрой члены "Объединения строителей Петербурга". Как сообщил "ДП" гендиректор объединения Алексей Белоусов, поправки в ключевой для всех застройщиков жилья закон о долевом строительстве (ФЗ-214), который Госдума РФ приняла минувшим летом, настолько существенно меняют сложившиеся правила работы застройщиков, что их введение в силу с июля 2018 года может навредить рынку.
Поправки, подготовленные строителями Петербурга (проект есть в распоряжении "ДП"), выявили самые болевые точки в нынешнем законе и попытались смягчить удар по рынку. Строители надеются, что после рассмотрения в Минстрое эти коррективы попадут в Госдуму и будут приняты уже в осеннюю сессию. Они содержат четыре принципиальных предложения.
Во-первых, они просят исключить из закона нормы, вводящие принцип "один застройщик — одно разрешение на строительство". Введение этого принципа, по их мнению, необоснованно увеличит налоговую нагрузку на строительные компании из-за создания искусственного налогооборота между "специализированными застройщиками" и их материнскими структурами, что увеличит себестоимость строительства жилья.
Второй блок поправок касается темы контроля за расходованием целевых средств дольщиков. Поправки в ФЗ-214 предлагают контролировать ситуацию через создание обособленных юридических лиц — "специализированных застройщиков" на каждый отдельный строительный проект. Это, по мнению строителей, может нарушить права дольщиков, поскольку фактически не позволит самим строительным компаниям финансировать свои же проекты через те же внутригрупповые займы. Единственная предлагаемая законом альтернатива — целевой банковский кредит. Строители считают, что это приведет к существенному сокращению объемов строительства и предложения жилья, и, как следствие, к резкому росту цен на жилье. Вместо этого строители Петербурга предложили вести контроль через введение системы специальных банковских счетов для зачисления и расходования средств дольщиков.
Третий блок подготовленных поправок касается нескольких норм, которые могут очень быстро остановить любую стройку и довести строителя до банкротства. В частности, строитель при любой минимальной недоимке по налогам лишается права привлекать деньги дольщиков, а дольщики получают право требовать с застройщика возврата всех денег с процентами. Все это может легко остановить строительство, ввести дольщиков в панику и фактически привести к искусственному созданию государством обманутых дольщиков без реальных к тому оснований вопреки целям закона, говорят строители Петербурга.
И, наконец, четвертый блок поправок касается возврата взносов застройщика в компенсационный фонд при повторном заключении договора долевого участия. "Нужно ввести такую норму. Иначе строителям придется снова платить взносы в фонд за повторное заключение договора участия на одно и то же помещение после расторжения предыдущего договора (в том числе без вины застройщика или дольщика) и даже в случае замены одной квартиры на другую. Это, очевидно, приведет к необоснованному удорожанию квартир", — отмечают застройщики Петербурга.
Если Госдума РФ эти поправки не учтет, строители просят хотя бы отсрочить вступление в силу ФЗ-214 в нынешнем виде.
"Рынок просто не успеет адаптироваться. Строительные проекты (особенно комплексного освоения территорий) длятся много лет. Поэтому необходимо дать застройщикам возможность завершить ранее начатые стройки по прежним правилам. Для этого мы настаиваем на отсрочке вступления закона в силу до июля 2019 года. Иначе все аврально бросятся получать разрешения на строительство до 1 июля 2018 года (крайний срок действия прежнего законодательства), что резко увеличит нагрузку на органы власти и увеличит риск появления ошибок в граддокументации", — говорит Алексей Белоусов.
Напомним, что дискуссии вокруг поправок в ФЗ-214 разгорелись после того, как в новой редакции закона, принятой Госдумой, обнаружились пункты, которые с участниками рынка даже не обсуждали. Это поправки предложили обособить жилищное строительство от других видов деятельности. Ситуации, когда застройщик одновременно строит дома и торгует картошкой, исключаются. При этом в документе появилась абсолютно неожиданная тема: запрет для застройщика вести сразу несколько долевых строительных проектов. Строить несколько домов сразу можно — но только в рамках одного разрешительного документа.
Новая редакция законопроекта также ужесточила финансовые требования к застройщику. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. То есть, если проект стоит 1 млрд рублей, собственные средства компании должны быть не менее 100 млн рублей на протяжении всего строительного цикла.
Изменилось и само понятие "застройщик". Теперь это хозяйственное общество, у которого имеется стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. м2) не менее 3 лет. Доказать это можно наличием разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
Коррективам подверглись также правила создания компенсационного фонда, который должен подстраховать вложения дольщиков в строительные проекты. Во-первых, это будет не классический фонд, как предполагали изначально, а публично-правовая компания, учрежденная Российской Федерацией.
Во-вторых, в число полномочий фонда предложено включить аккредитацию на 3 года арбитражных управляющих для конкурсного производства в делах о банкротстве застройщиков. При этом из документа исключен пункт о внесудебном порядке остановки работы застройщиков, который вызывал много вопросов у бизнеса. А размер взносов застройщиков в компенсационный фонд будут рассчитывать по единой ставке — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Но власти оставили за собой право менять эту ставку (правда, не чаще раза в год).
