В ближайшие 2 года в Петербурге откроется шесть новых станций метрополитена. Цены на недвижимость рядом с ними пока стоят на месте. Это шанс заработать для инвесторов.
Петербургские девелоперы уже почти не ориентируются на городские планы по развитию подземки — слишком часто они меняются, а сроки открытия станций отодвигаются, если не привязаны к знаковым событиям вроде мундиаля. Но для частного инвестора ситуация иная — стоимость коммерческих помещений после открытия метро может возрасти в разы, а квартиры — на 15–20%.
На 2018 год в Петербурге запланировано открытие сразу пяти станций метро, что является своеобразным рекордом. Объясняются столь высокие темпы в том числе приближением чемпионата мира по футболу — 2018, к которому необходимо открыть станции "Новокрестовская" у нового стадиона и "Улица Савушкина" (другое название — "Беговая"). Еще три станции появятся на юге города. Это "Проспект Славы", "Дунайская" и "Шушары". Через 2 года, на 2019 год, намечено открытие станции "Горный институт" на Большом проспекте В.О. А появление станции "Театральная" в районе Мариинского театра и острова Новая Голландия, которая будет на одной ветке с "Горным институтом", придется подождать. Ее откроют после 2020 года, уточняют в комитете по развитию транспортной инфраструктуры.
Спальное развитие
Открытие новой станции метро повышает ставки аренды в близлежащих коммерческих объектах на 30–100%, а недвижимость дорожает на 15–30%, оценивает партнер Rusland SP Андрей Бойков. При этом наибольшее влияние запуск станций метро оказывает на помещения формата стрит–ретейл, то есть коммерческие площади на первых этажах, поскольку для таких объектов очень важен пешеходный трафик.
"Наиболее ощутимый скачок цен произойдет вблизи станций метро, расположенных в спальных районах города. Особенно в тех районах, которые до этого испытывали серьезные проблемы с транспортной доступностью", — рассуждает Андрей Бойков.
Таким образом, метро окажет влияние на развитие недвижимости и цены во Фрунзенском районе. На Бухарестской улице, между Дунайским проспектом и улицей Ярослава Гашека, строится станция метро "Дунайская", вокруг которой в основном расположены кварталы советской застройки, рынок стрит–ретейла здесь пока развит слабо. В пешей доступности от будущего метро несколько строящихся жилых комплексов ("Балканы", "Новое Купчино").
Около станции метро "Проспект Славы" (откроется юго–восточнее пересечения проспекта Славы и Бухарестской улицы, у станции будет несколько выходов), наоборот, заполнены практически все близлежащие встроенные помещения. В 300 м от будущего метро возводит жилой квартал "София" "Группа ЛСР" — компания может рассчитывать на повышение спроса как на коммерческие помещения, которых в комплексе запланировано не много, так и на квартиры.
Станция метро "Шушары", так же как и новое депо метрополитена "Южное", откроется не в районе массовой жилой застройки вдоль Витебского проспекта, где располагался одноименный поселок, а у развязки КАД с Софийской улицей — на Автозаводском проезде. Это промзона, где расположены автозаводы Toyota, General Motors, ТЭЦ "Южная", логистические терминалы, складские комплексы и т. п.
Представить развитие стрит–ретейла здесь пока сложно. А участков для коммерческой застройки не промышленного назначения в округе практически нет. "В Шушарах станция, расположенная в промзоне, далеко от жилых районов, сама по себе не даст никакого импульса для развития рынка, но она станет важным пересадочным узлом, когда к ней подведут линию скоростного трамвая в сторону Колпино и Пушкина", — полагает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.
Еще одна станция, открытие которой серьезного влияния на рынок не окажет, — "Новокрестовская", говорят эксперты. Цены на квартиры в этом районе начинаются от 15 млн рублей, и потенциальные покупатели метрополитеном не пользуются. Развитие стрит–ретейла здесь также затруднено.
Толчок к реновации
Территории около будущей станции метро "Горный институт" уже несколько лет постепенно реновируются. На месте заводов возводят жилые комплексы. Например, прямо за будущей станцией строит жилой комплекс Setl Group.
Открытие метро даст развитию района ощутимый толчок, полагает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей. В том числе оно повлияет на рынок коммерческой недвижимости — прямо около будущего вестибюля находится ТЦ "Балтийский" группы "Адамант", популярность которого возрастет с вводом метро.
Кроме того, к 2018 году откроется первая очередь бизнес–центра в бывшем здании НИИ на 24–й линии В.О. Впрочем, девелопер Игорь Левит (бывший миноритарий и топ–менеджер "Группы ЛСР"), считает, что близость к метро не сильно скажется на ставках аренды.
Девелоперы около "Беговой", открытие которой откладывали много лет, готовятся к ее запуску. Собственник ТРК "Атлантик сити" Юрий Сулягин еще в начале этого года заявил о реновации комплекса. Решено было расширить его торговую галерею. Метро откроется непосредственно около этого объекта на Туристской улице. И с его запуском, а также с окончанием строительства "Лахта центра" зона охвата комплекса расширится до 2 млн человек. Однако, возможно, именно открытие штаб–квартиры газового монополиста и общественных функций в его башне больше влияет на развитие рынка недвижимости в этом районе, поскольку сроки ввода объекта четко определены.
“
Глобальных изменений в районах будущих станций пока не наблюдается. Бизнес стал более реалистично оценивать ситуацию с планами городских властей по строительству метро, учитывая постоянные переносы сроков. Поэтому, пока стройка реально не видна, на рынке недвижимости ничего существенного не происходит. Зато после ввода станции все торгово–сервисные объекты, которые находятся на линиях основного пассажиропотока метро могут подорожать на 100–200%. Пешеходная досягаемость, при прочих равных, почти всегда добавляет стоимости жилья 5–10%.
Вячеслав Кайгородов
директор департамента консалтинга "БестЪ. Коммерческая недвижимость"
“
Открытие новых станций метро всегда приводит к росту цен на коммерческую недвижимость формата стрит–ретейл, метр в таких объекта может подорожать на 15–30%. Но пока цены на активы у станций метро, открытие которых запланировано на ближайшие 2 года, серьезно не растут. Все дело в сроках. Некоторые девелоперы при продаже объектов обращают внимание, что рядом вскоре появится станция метро. Это, конечно, влияет на цену. Но когда сроки открытия станции переносятся, растет уже не цена, а недовольство покупателей.
Катерина Соболева
управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group
