Новая застройка Петроградской стороны полностью представлена жилыми комплексами верхнего ценового сегмента. При этом границы между бизнес-классом и элитным жильем размываются, так как в менее элитный сегмент добавляются опции класса люкс, а то, что считалось жильем для избранных, утрачивает свои исключительные характеристики.
В Петроградском районе на сегодняшний момент можно выделить несколько локаций, в которых ведется активное строительство жилья. Это непосредственно Петроградская сторона, Крестовский и – с недавних пор – Петровский острова.
Совокупная площадь представленных в продаже жилых комплексов классов "бизнес" и "элита", строящихся или построенных на территории Петроградского района, составляет 504 тыс. м2, подсчитали в компании Knight Frank St. Petersburg.
Всего здесь сейчас ведется строительство около 30 объектов, и они все относятся к высокой ценовой категории – сегментам "бизнес" и "премиум". Традиционно наибольшим интересом как у застройщиков, так и у покупателей недвижимости пользуются жилые комплексы, расположенные в непосредственной близости к водным артериям.
"Три кита" Петроградского района.
На имидж Петроградской стороны оказывают отрицательное влияние промышленные зоны, поэтому будущее высокого ценового сегмента за редевелопментом, рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Удачным примером редевелопмента является жилой комплекс "Премьер Палас", который возводит компания "Л1" на набережной адмирала Лазарева. В следующем году комплекс будет окончательно достроен. На этом участке находился завод "Вулкан", и потенциал территории был не использован. Проект освоения территории предполагает максимальное использование водного пространства: дворовые пространства жилых корпусов открыты в сторону набережной реки Малая Невка, а в самом комплексе большое количество обзорных квартир, из которых открываются виды на Финский залив, Неву и центр города.
Крестовский остров долгое время считался наиболее престижной локацией даже в пределах Петроградского района. "Безусловно, остров перегружен объектами инфраструктуры – появление парка развлечений, нового стадиона и второй станции метро серьезно затрагивает его статус, – говорит Елизавета Конвей, – но с точки зрения архитектурной и социальной однородности это по-прежнему лучшая в городе локация, которая может предложить большой выбор элитных квартир".
На сегодняшний день остров сохраняет достаточно устойчивые позиции с точки зрения однородности предложения, отмечают эксперты. Но все-таки с появлением стадиона изменения произошли.
"Первые матчи на новом стадионе на Крестовском острове не переломили стереотипное мнение об этой локации как о самой престижной, но все же заставили покупателей задуматься и активнее рассматривать альтернативные варианты", – отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. При этом цены на недвижимость здесь по-прежнему высоки: максимальная стоимость квадратного метра достигает 760 тыс., а средняя – свыше 300 тыс. рублей.
Новая локация – Петровский остров – в настоящий момент тяготеет к бизнес-классу. Так же, как и в случае с домами на Петроградской стороне, класс здесь определяется во многом промышленным прошлым территорий. "Это перспективная, но неоднозначная для высокого класса локация не только в связи с наличием объектов "серого пояса", но и с видовыми характеристиками", – объясняет Елизавета Конвей. Так, если юго-восточная оконечность острова, расположенная ближе к развитой части Петроградской стороны, имеет живописные виды на центр города, то в северной части, выходящей на Васильевский остров, видовые характеристики не столь выигрышны.
Факторы спроса
Поскольку в Петроградском районе ведется строительство только жилья высокого класса, это отражается и на средней цене квадратного метра. Так, по данным статистики, за 2016 год она выросла на 15%.
Рост продолжился и в 2017 году. Так, по данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам II квартала 2017 года средняя цена на элитные объекты в Петроградском районе составила 381 тыс. рублей за 1 м2, а динамика показателя за квартал составила +12%; на объекты бизнес-класса – 169,2 тыс. рублей за 1 м2 (динамика показателя за квартал +2%).
Как отмечает руководитель компании "Л1" Павел Андреев, в этом году по цене за "квадрат" Петроградский район вышел на первое место в городе, опередив даже престижный Центральный район, и сейчас она составляет в среднем 170 тыс. рублей.
Цена квартиры зависит от многих факторов. "Основные затраты – это земля, коммуникации, документация", – говорит Павел Андреев.
Спрос на элитные новостройки Петроградского района стабильно высокий, отмечает Екатерина Немченко. Во II квартале 2017 года здесь было продано 43% площадей от совокупного объема продаж в элитном сегменте. Основными параметрами при выборе элитного жилья являются локация, видовые характеристики, а также качественные параметры комплекса (проект, инженерия).
Павел Андреев оценивает спрос на Петроградской стороне как стабильный. По его словам, здесь практически не осталось участков, свободных для строительства, вторичный рынок также не изобилует предложением квартир высокого класса.
Среди основных факторов для покупателей жилья высокого класса можно отметить местоположение новостройки, оригинальность проекта, возможность выбрать жилье с уникальными параметрами и хорошими видами из окон, безопасность и удобство.
При этом покупатель меньше обращает внимания на формальный класс объекта, поскольку границы между классами размываются, появляются подклассы. Например, на той же Петроградской стороне есть объекты так называемого класса бизнес-лайт, которые по ряду параметров ближе к комфортклассу.
В то же время ряд объектов сегмента "бизнес" имеет атрибуты, более характерные для элитного жилья. Например, в ЖК "Премьер Палас" квартиры последних этажей имеют выход на эксплуатируемую кровлю, оборудованную собственными бассейнами. А специально запроектированные квартиры-пентхаузы будут иметь собственный лифт. При этом стоимость квадратного метра в таких случаях все равно ниже, чем в домах, изначально позиционируемых как элитные, что опять же является конкурентным преимуществом для людей, вдумчиво выбирающих жилье в верхней ценовой категории.
