Смольный в течение 5 лет не может добиться сноса ТЦ "Нева" в Колпино, который работает без разрешений с 2003 года

Торговый центр "Нева" из Колпино — живое доказательство того, что бизнес, будучи уверенным в своей правоте, может годами успешно сопротивляться власти. Смольный более 5 лет судится, чтобы снести незаконный, по мнению властей, двухэтажный торговый центр "Нева", но сделать этого не может. Следующий суд владельцев ТЦ с комитетом имущественных отношений (КИО) состоится 7 октября.

Стойкая "Нева"

ТЦ "Нева" построен в 2003 году компанией "Араз", и уже тогда законность здания была, по всей видимости, под вопросом. Получив разрешение на временное детское кафе, фирма построила капитальный торговый центр. ООО "Колпинская продовольственная база" (КПБ) приобрело это здание на улице Веры Слуцкой как "спортивный комплекс без трибун для зрителей" в 2014 году. В том же году компания обратилась в КИО с заявлением о выкупе участка (его площадь — 6575 м2), комитет дал право продажи Фонду имущества. Договор купли–продажи участка за 3,69 млн рублей заключили в августе 2014 года, и Фонд имущества направил документы перехода права на участок на регистрацию в Росреестр (копии документов есть в редакции). Но уже через месяц Росреестр приостановил регистрацию в связи с тем, что КИО отменил распоряжение о передаче участка под продажу. "Теперь мы не можем заключить ни одного долгосрочного договора аренды по этому адресу, — рассказывает юрист ООО "КПБ" Андрей Савоненко. — Иски, судебные дела, постоянные внеплановые проверки. По нашему мнению, кто–то может действовать в пользу неустановленных лиц с целью освобождения земельного участка с последующим строительством". В КИО на запрос "ДП" ответили, что право собственности у КПБ зарегистрировано на здание, а участок сдавался в аренду под спортивный объект с 2011 года. "Договор прекратил действие по соглашению сторон 22 мая 2014 года", — комментирует заместитель председателя комитета Ксения Кононевская.

Конфликт у комитета начался еще с предыдущим собственником здания, ООО "Араз". Владельцы компании, по данным СПАРК, Ильхам и Али Ахмедовы. В 2001 году они арендовали участок, получили разрешение на строительство временного объекта "детское кафе, молодежный центр", а в 2003 году возвели двухэтажное здание. Судебные споры с КИО у "Араза" начались только в 2012 году, тогда компания сначала получила разрешение на строительство, а затем ввела в эксплуатацию "крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей" — на самом деле то же самое здание. КИО через суд потребовал расторжения договора аренды, но суд встал на сторону компании.

"Когда мы покупали здание, понятия не имели об этих проблемах, узнали только в суде, — говорит Андрей Савоненко. — У нас на руках было свидетельство о собственности, ГАСН выдал заключение о соответствии, не было причин ни в чем сомневаться. У нас на втором этаже работает фитнес–центр, и мы готовы делать ремонт, но конкретных требований никто не предъявляет". Сейчас Арбитражный суд рассматривает сразу несколько исков КИО против "Араза", КПБ, а также иск КПБ против ГАСН.

Рискованная стройка

Строительство торговых и спортивных центров до получения разрешения или капитальных как временных — распространенная практика в Петербурге. Но 14 лет мало кому удалось проработать. Обычно, если Смольный считает, что объект построен незаконно, дело быстро заканчивается сносом. Рекорд по долгожительству, похоже, установлен ТК "Аэродром" холдинга "Адамант", который проработал 17 лет, с 1998 по 2015 год. "Аэродром" площадью 8 тыс. м2 не вписывался в параметры для временных торговых объектов, правда, его снес сам собственник.

В 2015 году власти снесли ТК на Железноводской улице, который ООО "Леер" строило с 2003 года без разрешения на возведение капитального объекта (после этого территорию благоустроил владелец соседнего ТК). В 2016 году также снесли ТЦ "Стелла" на Гражданском проспекте. Одна из самых громких историй — теннисный центр Sport Palace на Крестовском острове, который сейчас арестован и не работает. Его владелец Роман Курбатов построил центр в 2004 году как временное сооружение, затем заключил инвестдоговор с городом и внес необходимые платежи, чтобы перевести комплекс в разряд капитальных. Еще в 2009 году он называл рискованным заключение договоров с городом и строительство крупных объектов. Суды с разными инстанциями длились несколько лет, контролирующие органы несколько раз находили нарушения, которые компания опровергала или исправляла. Закончилось все возбуждением уголовного дела, последняя точка в истории пока не поставлена.

В компании "Качкин и партнеры" поясняют, что возведение объекта, разрешенное использование которого не предусмотрено градостроительным регламентом (ПЗЗ) либо в отсутствие разрешения, делает такой объект самовольной постройкой, даже если участок в собственности. Юристы добавляют, что сносить такую постройку можно по решению суда. Или без суда, если она стоит в полосах отвода сетей или метрополитена.

"Практика строительства капитальных объектов вместо временных, торговых и деловых зданий вместо спортивных или культурно–досуговых имела место главным образом до кризиса 2009 года и частично до 2014 года, — добавляет Михаил Рожко, глава отдела торговой недвижимости IPG.Estate. — Предприниматели понимали, что могут быстро заполнить объект, арендаторы легко шли на подписание предварительных договоров, даже на старте строительства.

Со временем практика "построим, потом договоримся" почти сошла на нет: договориться со Смольным сложнее, и нет такого ажиотажного спроса арендаторов.

Жилой фонд

Строительством до разрешения грешат и застройщики жилья. По данным Смольного, только за последние 2 года власти снесли шесть самовольных жилых построек — в Петергофе, Лахте, на Московском и Ленинском проспектах. В очереди на снос — еще 76, по ним уже есть судебные решения. Правда, это число включает не только дома, но и арки, мансарды и т. д.

Самое распространенное нарушение при постройке многоквартирного дома — расположение на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

В Госстройнадзоре Петербурга рассказали, что в этом году за 6 месяцев ведомство подало 25 исков о сносе самовольных построек (всего 176). Судебные приставы возбудили шесть исполнительных производств по делам о сносе в отношении многоквартирных домов на землях ИЖС (всего 26). "Случаев нового строительства такого жилья стало гораздо меньше, в том числе потому, что информация о самострое получает огласку в Интернете", — отмечают в Госстройнадзоре.