Долгие заморозки: "ДП" изучил более 30 замороженных жилых домов и долгостроев Петербурга и Ленобласти

Еще в 2000-х годах губернатор города Валентина Матвиенко всерьез занялась проблемой недостроенных домов. На одном из заседаний правительства в 2009 году губернатор распорядилась о том, чтобы ситуация со всеми замороженными стройками была взята под контроль, а по каждому долгострою с проданными квартирами было принято "конкретное решение". "У нас не должно быть ни одного проблемного дома с дольщиками. Компании взяли на себя ответственность перед гражданами и должны их выполнять", — заявила тогда Матвиенко.

И действительно, принятые на заседании рабочей группы решения по конкретным жилым объектам в большинстве своем были реализованы. Далеко не в каждом случае работы завершились в установленный срок, но тем не менее дома были построены, а дольщики получили долгожданные ключи от новых квартир.

Однако столь громко заявившая о себе правительственная кампания по достройке и заселению жилых объектов сыграла злую шутку с некоторыми дольщиками: на фоне вроде бы благополучной борьбы с замороженными домами отдельные недострои оставались незамеченными: как следствие, они стоят незавершенными и по сей день.

Более того, после ухода Матвиенко с поста губернатора правительство снизило свою активность в вопросе недостроенных домов, переложив ответственность на самих застройщиков. Но судя по работе некоторых компаний, не все они стремятся завершить объекты в срок. Как следствие, работы по много раз откладываются, не успев толком начаться. В свою очередь, дольщики вынуждены раз за разом подписывать дополнительные соглашения с застройщиком, чтобы не лишиться квартиры, в которую они вложили все свои накопления.

К сожалению, говорить о полном и исчерпывающем перечне замороженных объектов нельзя. Как рассказали редакции "ДП" в пресс-службе Госстройнадзора, есть правильный способ "заморозки" жилого дома: застройщик должен сперва провести консервацию незавершённого строительства, то есть подготовить дом к заморозке: исключить вероятность попадания влаги или разрушения уже готовых конструкций. Вместе с тем, компания обязана оформить договор о консервации и акт выполненных работ по консервации объекта (например, укладка слоёв гидроизоляции, кровельного рубероида и т.п.). "В действительности же никто так не делает", добавила пресс-секретарь ведомства, "поэтому и списка объектов соотвествующего нет". Зато на сайте Госстройнадзора размещён список самостроев города. Среди них тоже есть незавершённые жилые объекты. Кроме того, при составлении карты проблемных домов, редакция "ДП" пользовалась разработанным Комитетом по строительству планом завершения проблемных объектов, а также информацией, полученной в ходе собственных исследований по данной теме.

Давняя история

История купчинской семиэтажки в Шипкинском переулке началась еще в 1996 году — тогда разрешение на ее строительство получило социально-культурное объединение "Ветеран”. Впоследствии организация получала разрешение на этот дом еще дважды. Фактически же строительство объекта стартовало в 2002 году, но уже в 2003-м процесс возведения дома был заморожен. Год спустя "Ветеран" признали банкротом, и недострой вместе с земельным участком был передан в собственность города, а функции заказчика стал выполнять комитет по строительству.

В 2005 году в рамках адресной программы капитальных вложений на проектно-изыскательные работы и инженерное обеспечение здания было выделено 2 млн рублей. Более того, в 2006 году Смольный постановил завершить строительство дома на Шипкинском переулке. Но с тех пор никакие работы по возведению дома не производились.

Загвоздка заключалась в следующем: здание изначально строилось без разрешительной документации, то есть по факту было самостроем. С юридической точки зрения необходимо было расторгнуть договор аренды с СКО "Ветеран", чтобы затем признать право собственности Смольного на участок с недостроем, что и было сделано.

Деньги на строительство дома "Ветеран" собирал с самих дольщиков. Сведений об общем количестве дольщиков дома во Фрунзенском районе нет, однако известно, что в комитет по строительству поданы обращения обманутых дольщиков из девяти квартир.

В результате технических проверок в здании выявили большое количество дефектов, из-за чего было принято решение снести недострой. Возведение нового дома запланировано как минимум на 2018 год. По постановлению городского правительства от 2014 года, комитет по строительству выделит 100 млн рублей из петербургского бюджета на возведение нового дома на Шипкинском переулке.

Одновременно с этим домом велось строительство высотки по соседству. Жильцы в нее в итоге вселились, но довольно скоро здание просело и сильно наклонилось, что сделало его известным как "петербургская пизанская башня”. Причиной были названы ошибки при проектировании и неудачная конструкция фундамента.

Еще одним рекордсменом среди долгостроев Петербурга можно считать ЖК "Охта-Модерн”, впоследствии переименованный в ЖК "На Охте”. Строительство комплекса на Большеохтинском проспекте,15, началось еще в 2003 году крупной на тот момент компанией "ИВИ-93”. Застройщик вскоре обанкротился, и на его место пришла компания "Балтжилинвест", но она тоже впоследствии была признана банкротом. После этого Смольный привлек другого девелопера — "Питер-констракшн", входящего в ГК "Модуль", но и он не смог завершить проект и задолжал 80 млн рублей за аренду земли.

Дома появились на участке позже, благодаря фирме "Строительное управление", взаимодействовавшей с "Питер-констракшн". Однако и на этот раз строительство жилого комплекса не было завершено из-за многомиллионных долгов "Питер-констракшн" перед "Строительным управлением".

На протяжении этого длительного эпоса, где главную роль играет сам недостроенный комплекс, успело случиться многое: кроме перманентно менявшихся застройщиков и уголовного дела о двойных продажах квартир, заведенного на бизнесмена Евгения Кривцова, в этой истории участвуют и обманутые дольщики, ожидающие своих квартир более 14 лет. Они уже не раз устраивали голодовки (одна прошла в 2011 году, другая — в 2014-м) и проводили акции протеста, но реального результата от этих действий пока не видно.

В июне "ДП" со ссылкой на слова Евгения Барановского, заместителя председателя комитета по строительству, писал о том, что одним из вероятных застройщиков ЖК "На Охте” является компания "ЛенСпецСМУ". Однако представитель компании опроверг причастность "ЛенСпецСМУ" к жилому комплексу.

Жилой комплекс "Новая Скандинавия" строят с конца 1990-х годов. Изначально работы вела компания "Петербургстрой-Сканска", в 2002 году проект был передан ЗАО "Озерки", позже переименованному в АО "Группа Прайм". Больше года назад из-за срывов сроков сдачи этот комплекс включили в список проблемных долгостроев города. В 2017 году "ДП” писал, что у недостроенных корпусов ЖК "Новая Скандинавия” было около 300 дольщиков.

Редакция попросила представителя группы "Прайм" пояснить текущую ситуацию с жилым комплексом. Пресс-секретарь компании пояснила, что из трех недостроенных корпусов проблемным можно назвать только один — это корпус 8.3, рассчитанный на 126 квартир. В нем было продано более 20 квартир, то есть всего около 16% от общего их числа.

Со слов представителя застройщика, ситуация для дольщиков "Новой Скандинавии”, в целом, позитивна. Однако, факты говорят о другом: дольщики жилого комплекса на Береговой улице то и дело напоминают о своём бедственном положении. Так, буквально месяц назад они перекрыли Суздальское шоссе.

Корреспондент "ДП” также поговорил с представителем генподрядчика проекта - строительной компании "НКС”. Совместно с "Группой Прайм" они подписали меморандум о достройке комплекса в середине июля 2016 года. По телефону представитель "НКС” рассказал нам, что недостроенные объекты "Новой Скандинавии” заморожены, а застройщик до сих пор не выплатил подрядчику деньги за предыдущие работы.

Забытые и ненужные

Проект по строительству двух малоэтажных домов во Всеволожске начался десять лет назад. Предприниматель Владимир Панькин, возглавлявший компанию "СУ-27”, выкупил соседние участки между Сергиевской и Константиновской улицами под два жилых малоэтажных дома. Спустя несколько лет был возведен каркас домов и даже начато остекление, но затем стройка встала. Компания "СУ-27”, строящая дома на средства дольщиков, была признана банкротом, а функции по достройке объектов взял на себя ЖСК "СерКон” во главе с Андреем Харыбиным.

В 2015 году в администрации Всеволожска состоялось совещание о достройке объекта. Сделать это вызвалось ЗАО "ИСК "Аверс", но переговоры о достройке в итоге провалились.

Виктор Шишкин, директор компании ИСК "Аверс”, поделился с "ДП” своим взглядом на ситуацию: "Харыбин (председатель ЖСК "СерКон”) потребовал у администрации инвестора для завершения стройки, хотя никто никому не обязан достраивать дом, где без 214 закона, просто по предварительным договорам передали деньги какому-то человеку. Человек без разрешения на строительство воздвиг два объекта, второй вообще без проекта. Фактически, это самострой”. По словам директора ИСК "Аверс” деньги дольщиков были привлечены практически в полном объёме: из 60 квартир только шесть не были проданы.

Отказ дольщиков от нового застройщика Виктор Шишкин объясняет следующим образом: "Всё банально просто: был застройщик, построил два дома, собрал деньги. Потом, когда начались волнения, для создания кооператива были привлечены подставные "дольщики”, которые, на самом деле, никакого отношения к квартирам не имеют. Был организован кооператив, и застройщик передал ему свои права. Грубо говоря, из правого кармана переложил деньги в левый”. Дозвониться до ЖСК "СерКон” редакции "ДП” не удалось.

Два дома до сих пор стоят заброшенными. Жители соседних домов жалуются на то, что там часто бывают бездомные. Многие стёкла разбиты, кровля сорвана.

"Реальные дольщики хотят перемен", - говорит глава ИСК "Аверс”, "проблема в том, что нет человека, который их бы организовал, который им бы сказал правду. А ситуация ухудшается как юридически, так и фактически, с точки зрения строительства”.

Участок в посёлке Кузьмоловском (Железнодорожная ул., 5-А) был выкуплен около десяти лет назад тремя частными инвесторами в равных долях. Партнеры запланировали строительство "точечного” 100-квартирного дома и заключили агентский договор с компанией-застройщиком "ЖилПромСтрой". Однако в 2013 строительство приостановилось; разрешение на строительство дома, готовность которого оценивалась в 40%, и вовсе было отозвано из-за нарушений в проектной документации. Затем возникли конфликты между собственниками из-за крупных долгов "ЖилПромСтрою". В результате, один из партнёров был признан банкротом: на объект наложили судебный арест и запретили регистрацию любых сделок по наделу.

Дозвониться до участников этой истории редакции "ДП” не удалось: сайт не работает, телефон "ЖилПромСтроя”, указанный в учредительных документах, неактивен. Директор компании-генподрядчика также оказался недоступен для телефонного разговора.

Незаконная стройка на Межозёрной улице,16 была замечена Госстройнадзором в 2012 году. Земельный участок, предназначенный для индивидуального строительства, компания "Невский синдикат” хотела использовать под проект ЖК "Приозерная усадьба” - малоэтажного дома на 44 квартиры. Уже были отстроены 3 этажа здания и начаты работы по мансарде, когда Госстройнадзор подал судебный иск на "Невский Синдикат”. В результате, суд официально признал многоквартирный дом незаконной постройкой и потребовал снести здание. Начавшуюся затем процедуру банкротства "Невского Синдиката” арбитраж впоследствии прекратил, так как у участников процесса не было средств на оплату услуг арбитражного управляющего. Постановление суда снести недострой до сих пор не было выполнено: здание по-прежнему стоит на участке.

Общий объём инвестиций, задействованных при строительстве "Приозерной усадьбы”, оценивается в 225 млн рублей. Долги перед дольщиками - членами ЖСК "Межозёрный 16” - в сумме превышают 48 млн рублей.

"Всё идёт по плану”

Нередко оптимистично настроенные застройщики уверяют потенциального дольщика, что строительство их жилого комплекса полностью укладывается в срок и завершится совсем скоро. Но если выехать на объект и увидеть реальную картину происходящего, обнаруживается, что строительство находится на нулевом этапе.

Под такую категорию недостроев попадает, например, жилой комплекс "Жар-Птица” во Всеволожском районе Ленобласти. Оказавшись на участке, корреспондент "ДП” увидел только цокольный этаж дома, стоящий в воде: строительные работы на объекте не производились, какая-либо техника отсутствовала. Если верить паспорту объекта, то комплекс должен быть достроен к третьему кварталу 2017 года, то есть, вместо скромной незавершённой бетонной конструкции, на участке уже должен был стоять полноценный дом в ярких, красно-жёлтых тонах.

Отметим, что рядом с "Жар-Птицей” расположились ещё два долгостроя: ЖК "Азбука” и коттеджный посёлок "Традиция”. И если на участке "Традиции” заметны скромные строительные работы, то "Азбука”, как и "Жар-Птица”, даже подтоплены водой после недавних дождей.

С застройщиками обоих проектов редакции связаться не удалось.

Однако корреспондент "ДП” дозвонился до бывшего гендиректора ООО "Лекс” (проекты "Жар-Птица” и "Изумрудный”). По словам собеседника, отсутствие каких-либо строительных процессов на участке ЖК "Жар-Птица” связано с предварительными работами. "У нового руководства компании своя политика, они решили на данном этапе заняться вопросом проведения электроснабжения объекта, чтобы затем вплотную заняться строительством здания”, - пояснил по телефону бывший руководитель компании Алексей Лялюшкин.

По поводу ЖК "Изумрудный” собеседник рассказал, то на данный момент на участке вырыт котлован, процесс строительства находится на нулевом цикле, но фундмент практически готов и работы ведутся. Алексей Лялюшкин подтвердил, что у застройщика есть проблемы с финансированием проекта, но они решаемы. "Строительство будет продолжаться в любом случае”, - заявил бывший глава ООО "Лекс”. Собеседник добавил, что внешнего инвестора и кредитов у компании не было, строительство всегда велось за счёт дольщиков.

Ещё один объект, в активный ход строительства которого верит, пожалуй, только застройщик, это ЖК "Гамма” в Новом Девяткино от компании "ПромСервис”. Изначально сроком сдачи первой очереди ЖК был заявлен 4 квартал 2016 года, но работы затянулись. На строительной площадке можно увидеть только готовый фундамент: о возведении здания пока говорить рано. Охранник участка с уверенностью сообщила корреспонденту "ДП” об активных строительных работах на объекте.
Позвонив в офис компании "ПромСервис” редакция получила аналогичный комментарий, хотя, учитывая рекламу жилого комплекса, вывешенную на заборе вокруг почти пустого участка, всё выглядит так, будто продажи идут интенсивнее строительных работ.

Отдельные случаи

Говоря о долгостроях, нельзя не упомянуть о компании "О2 Девелопмент”. На счету у застройщика три жилых объекта: ни один из них не обошёлся без срыва сроков сдачи. Проект "Самое сердце” в Пушкине был сдан с задержкой на 15 месяцев, а остальные два жилых комплекса - "Моя стихия” и "Силы природы” - до сих сих пор не завершены, хотя их реализация изначально намечалась на 2016 и 2014 годы соответственно.

Пайщики ЖК "Силы природы” создали свою группу "ВКонтакте”, насчитывающую почти 10 тысяч участников. Реальных дольщиков этих домов, разумеется, меньше, но их история поучительна и привлекает других пользователей соцсетей. Жилой проект от "О2 Девелопмент” администраторы группы называют "крупнейшей финансовой пирамидой в Ленинградской области”, подчёркивая, что от действий компании пострадали более 3000 семей.

Со стороны ситуация с "Силами природы” выглядит так, будто застройщик просто отказался от своего проекта и исчез в неизвестном направлении. На все телефоны компании, доступные в интернете, никто не отвечает, офис продаж, находящийся на территории ЖК, уже долгое время закрыт, работы на участке не ведутся. Желая добиться реакции от властей, пайщики то и дело устраивали акции протеста: организовывали палаточный лагерь у стройки, перекрывали Токсовское шоссе, стояли с пикетами. В итоге, губернатор региона лично пообещал решить проблему до конца 2017 года, и уже в июле Ленобласть договорилась с банком "Россия” о кредитовании достройки жилого комплекса. Однако застройщик отказался передавать стройку. По последней договорённости, работа возобновится только после проведения процедуры банкротства компании. А пока пайщики ЖК "Силы природы” пытаются достучаться до федеральных властей: не так давно представители инициативной группы выезжали в Москву, чтобы подать жалобы в Минстрой России и Следственный комитет.

Достаточно известной, по городским меркам, стала история двухэтажного коттеджа на Шуваловском кладбище. Дом был построен в 2011 году самовольно, то есть, без предупреждения местной администрации. Дело вскоре дошло до районного суда. После вынесенного постановления "отодвинуть” дом от кладбищенской ограды и сократить его площадь в несколько раз, предприниматель Борис Бессмертный начал продажу участка с незавершённым коттеджем. Прошло пять лет, а дом по-прежнему стоит на том же месте нетронутым. Поменялся лишь собственник земли - вот уже около полутора месяцев надел принадлежит ООО "Капитан”. Как рассказал "ДП” генеральный директор фирмы Артур Свириденко, земля была получена в результате обмена, то есть, фирма не платила деньги за участок. О постановлении суда руководитель ООО "Капитан” ранее не слышал. Мы связались с человеком, который, по словам Артура Свириденко, непосредственно занимается земельным участком на Выборгском шоссе (он настаивает на сохранении анонимности). По словам этого человека, собственник начнёт работы на участке, "как только появятся деньги”. По словам собеседника, на земле планируется строительство нового двухэтажного коттеджа. "Сейчас мы занимаемся оформлением кредита для дальнейшего строительства; надеемся получить деньги до нового года”, - рассказал он. По его словам, новый проект жилого дома предполагает частичное снесение уже построенного здания; часть строения будет оставлена. Вопрос о выполнении требований суда (сокращение площади дома, перенос участка на расстояние от кладбища), был оставлен без комментариев.

Но есть и хорошие новости

Затянувшаяся стройка - явление, само по себе неприятное. И хотя Петербург знает немало историй, когда обманутые дольщики в итоге оставались ни с чем, проблемы с долгостроями иногда разрешаются в более позитивном ключе.

Такова, например, судьба большого коттеджного проекта ЖК "Ванино”, начатого в 2011 году застройщиком ООО "Тареал” ("дочка” прибалтийского холдинга Technomar&Adrem). Дома первой очереди из-за длительного подведения канализации и водопровода удалось сдать только с двухлетней задержкой: из-за этого возник эффект домино, и сроки следующих очередей были также отодвинуты на несколько лет.

Зимой 2015 года "Тареал" нашёл дополнительные средства на достройку следующих очередей и заявил о возобновлении работ по ЖК "Ванино”. Но в начале следующего года счета компании были арестованы из-за исков дольщиков, требующих компенсацию за срыв сроков первой очереди. Конфликт дошёл и до уголовного дела о мошенничестве.

Поиск нового застройщика продолжался несколько месяцев. В мае этого года им стала компания ООО "ЖК "Ванино" во главе с гендиректором Петром Верцинским. Финансировать проект будет по-прежнему Technomar & Adrem.

Сейчас на объекте ведётся строительство: по сообщению Ленинградской областной телекомпании, работы не прекратятся и в зимнее время. Закончить проект застройщик планирует в 2019 году.

К финишной прямой, похоже, приближается история с ЖК "Ленсоветовский” в Шушарах, строительством которого занимается ООО "Титан”. Первая очередь была сдана на два года позже планируемого срока: задержка по второй очереди комплекса составляет почти пять лет. Однако из четырёх проблемных корпусов очереди, два были закончены и сданы в июле этого года - тогда почти 300 дольщиков получили ключи от квартир. Последние два корпуса должны были быть реализованы в третьем квартале этого года: сейчас они закончены более, чем наполовину, и на площадке постоянно ведутся работы.

Но самым громким примером хэппи-энда для петербургского долгостроя стал "Лондон парк” компании "Л1” одного из ветеранов строительного рынка Петербурга Павла Андреева. Гигантский комплекс из нескольких жилых небоскребов почти на 500 тыс. м2 начал строиться еще в 2005 году, а получить первые квартиры дольщики собирались в 2008 году. Однако на фоне кризиса застройщик - тогда он назывался "ЛЭК” - фактически заморозил стройплощадку, и началась едва ли самая скандальная история долгостроя в России. Многочисленные акции протеста, голодовки и коллективные письма длились непрерывно почти десятилетие. В конце концов "Л1” все же сумел справиться со своими проблемами и в этом году начал сдавать первые корпуса. Но даже этот процесс сопровождался скандалами - слишком много интересов было завязано на "Лондон парк”, ведь многие годы сдачи дома ждали не только дольщики, но и многочисленные поставщики и подрядчики, получившие оплату квартирами. Долги "ЛЭК” - "Л1” по квартирам уже несколько раз были перепроданы, и целая армия юристов охотилась за активами компании. Так что как только первые квартиры перешли из статуса "стройплощадка” в статус "недвижимое имущество”, они попали под угрозу ареста.

Руководство "Л1” жалуется на то, что за время простоя сформировался целый рынок услуг юрфирм, которые специализируются на "выбивании” из компании неустоек, штрафов и т.п. В сети есть несколько сайтов, владельцы которых скупают у дольщиков права требования у "Л1” на квартиры. Судебная перспектива получить кроме квартир также и неустойки вполне осязаема, и "Л1” живет условиях очень серьезного юридического прессинга. Все это - цена за почти десятилетнюю задержку сдачи домов.