Пять крупных девелоперов с начала года продали почти половину нового жилья в городе. Это позволило лидерам рынка увеличить свою долю на 10%.
С начала текущего года пять крупных застройщиков Петербурга продали около половины всего строящегося в городе жилья по договорам долевого участия (ДДУ), подсчитали в Росреестре. Год назад на долю пятерки лидеров приходилось 40% продаж. Рынок жилья постепенно движется к монополизации. Эксперты считают, что ситуация будет только усугубляться из–за тотальной замены долевки на проектное финансирование. Правда, правила игры на рынке жилья после 2020 года до конца не ясны.
Пятерка лидеров
На днях ЦИАН проанализировал статистику Росреестра по продажам жилья в Петербурге за 9 месяцев 2017 года. Оказалось, что количество заключенных ДДУ в городе увеличилось на 5,8%, до 42,75 тыс., в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Но почти половину первичного жилья в Петербурге продали за отчетный период всего пять девелоперов.
Лидером продаж оказалась компания Setl Group Максима Шубарева. Она заключила 8 тыс. договоров. На втором месте "Группа ЛСР" Андрея Молчанова с результатом 5 тыс. договоров, на третьем — Seven Suns Development (2,5 тыс. договоров). Замыкают пятерку "СПб Реновация" (2,3 тыс. ДДУ) и "Главстрой–СПб" (1,8 тыс.). А на пятки лидерам наступает ГК "Эталон" Вячеслава Заренкова. С начала года она заключила 3,8 тыс. контрактов по продаже 214 тыс. м2 жилья. Но лишь 1,67 тыс. из них были договорами ДДУ, а остальное — готовые квартиры.
"Анализ количества заключенных ДДУ не в полной мере отражает ситуацию на рынке недвижимости. Объемы проданных готовых площадей при такой методике остаются неучтенными", — заявили в пресс–службе "Эталона".
Но лидеры считают, что ситуация объективна. "Нынешние потребители реже склонны к компромиссу. Они оценивают и качество жилья, и надежность застройщиков, которым доверяют деньги", — говорит управляющий директор "Группы ЛСР" Юрий Ильин.
"Покупатели обращают внимание на такие нюансы, как городская прописка, близость к метро, отделка", — признается Дмитрий Михалев из "СПб Реновации".
"Покупатель делает выбор в пользу проектов с оптимальным соотношением цены и качества. Продажам способствуют низкие ипотечные ставки и различные акции продавцов. Думаю, в преддверии возможной отмены долевого строительства концентрация спроса вокруг объектов крупнейших девелоперов только усилится", — делится директор по продажам "Главстроя–СПб" Юлия Ружицкая.
"Мы реализуем всего 4 проекта. И объясняем рост числа сделок, в первую очередь, снижением ставок и общим повышением доступности ипотеки. Считаем, что консолидации рынка вокруг небольшого числа лидеров со временем только усилится. Этому способствуют нововведения в ФЗ-214, которые осложнят деятельность малых и средних застройщиков, а некоторых из них заставят и сойти с дистанции. А также введение проектного финансирования вместо долевого. Оно также резко усилит монополизацию рынка", - говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Никто не строит впрок
Экспертов рынка ситуация с продажами жилья в Петербурге не удивила.
"Неожиданностей здесь нет. Такая ситуация складывается как минимум последние 2–3 года: 15 ведущих девелоперов региона охватывают порядка 75% рынка. Но законодательные нововведения, которые ужесточают требования к застройщикам, способствуют усилению тренда. Особенно в низком ценовом сегменте. Здесь небольшим застройщикам будет все сложнее конкурировать с крупными компаниями, имеющими собственные подрядные мощности", — говорит директор аналитического центра RBI Вера Сережина.
"На пятерку лидеров по продажам приходится около 50% объемов строительства. Причем четыре из пяти компаний (все, кроме Seven Suns) обладают самым большим в городе портфелем земли. Так что ситуация вполне предсказуемая", — согласна Елизавета Яковлева из "Лаборатории метров".
"У нас никто не строит впрок. Так что кто больше строит, тот больше и продает", — добавляет Всеволод Глазунов из компании Legenda.
Коллег поддерживает и Алексей Попов из ГК "Плюс". "Итоги продаж компаний зависят от количества проектов в предложении. У Setl Group сейчас в продаже 19 проектов, у "Группы ЛСР" — 13. Причем они в разных ценовых категориях, в разных районах. Кроме того, у лидеров большие рекламные бюджеты. Это тоже имеет значение", — говорит он.
Выживают сильнейшие
Тренд по укрупнению рынка жилья в Петербурге наметился несколько лет назад. Но за последние годы, по общему мнению девелоперов, он усилился. Игроки средней руки происходящим взволнованы. "Пусть это еще не монополизация, но крен в эту сторону очевиден", — беспокоится исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.
Тревожит экспертов и консолидация рынка исключительно по размеру земельного портфеля. "Да, у больших фирм объективно более выгодная позиция перед банками и заемщиками. Но мы–то знаем, что крупный — не всегда надежный и качественный", — говорит гендиректор "Петрополя" Марк Лернер.
Эксперты считают, что после отмены долевого строительства, которое президент РФ Владимир Путин пообещал полностью заместить другими видами финансирования за ближайшие 3 года, монополизация ускорится.
"Без долевки только крупные компании смогут развивать бизнес. А будущее небольших компаний будет зависеть от наличия собственных средств, поскольку на кредиты им рассчитывать не приходится", — считает Константин Матыцын из компании "Гранд–Строй".
"В следующем году объемы продаж крупнейших строителей вырастут еще больше. Это, возможно, приведет к росту цен на жилье на 5–10%", — прогнозирует Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".
"Но все будут равны перед законом. И главное, чтобы этот закон соблюдался. Следить за этим обязано государство", — заключила коммерческий директор ГК Docklands Екатерина Запорожченко.
