Между бизнесом и интересами города. Зампред КИО Татьяна Тихомирова ответила на вопросы предпринимателей

Татьяна Тихомирова, заместитель председателя КИО:

Сейчас в городе свыше 23 тыс. договоров аренды земельных участков и около 1 тыс. договоров на размещение нестационарных объектов торговли. Если говорить о цене на землю, то сегодня существует разрыв между ценой предложения и окончательной ценой сделки.

В случае с землей промышленного назначения этот разрыв может достигать 20–40%, а в случае участков под деловую застройку — 20–25%. Главные критерии, которые влияют на цену, — местоположение участка и его обеспечение инженерией. Чем хуже с коммуникациями, тем ниже цена. Но в последнее время мы видим спад спроса на промышленные территории в силу разных причин. А для города важно, чтобы промышленность оставалась на прежних местах.

Но, как правило, выкуп таких участков осуществляется по льготной цене, а затем идет перепрофилирование земли, и обычно промышленность там сворачивается. В настоящее время КИО совместно с иными профильными комитетами прорабатывает механизм в целях недопущения в дальнейшем изменения видов разрешенного использования выкупаемых земельных участков, предназначенных под размещение промышленных объектов.

Вопрос из зала:

Почему изменился порядок размещения нестационарных торговых объектов (НТО)?

Татьяна Тихомирова:

Запрет на размещение таких объектов ближе 100 м от метро возник из соображений антитеррористической безопасности. Было даже предложение от комитета по вопросам законности, правопорядка и безопасности рассмотреть вопрос об увеличении радиуса до 200 м. Однако при разработке проекта нами были учтены рекомендации, содержащиеся в своде правил, касающихся техники безопасности на метрополитене. Этот свод правил утвержден Минрегионом России.

Вопрос из зала:

Будут ли досрочно расторгать договоры аренды земли с собственниками НТО и демонтировать такие объекты?

Татьяна Тихомирова:

Никто не собирается досрочно расторгать договоры. Все будут работать до истечения сроков по договорам. А потом самостоятельно демонтируют свое торговое оборудование. При этом торговое место мы исключим из схемы НТО. Поймите, размещение НТО — это не договор пожизненной ренты. И если нормы по безопасности требуют освободить территорию, мы должны им следовать. В конце концов, речь идет о безопасности горожан.

Вопрос из зала:

А будут ли предоставлять бизнесменам альтернативные участки?

Татьяна Тихомирова:

Этот вопрос мог бы возникнуть только в случае, если бы договор расторгался досрочно по инициативе города. Но мы говорим о завершении срока его действия. В течение этого срока предприниматель осуществляет на земельном участке свою деятельность, значит, город исполняет свои обязательства по предоставлению земельного участка в полном объеме. Поэтому в таком случае предоставление какой–либо компенсации, в частности в виде альтернативного участка, не является обоснованным.

Вопрос из зала:

А когда истекает последний договор по НТО в стометровой зоне?

Татьяна Тихомирова:

У нас действует порядка 300 договоров. У основной массы предпринимателей они истекают в 2018–2020 годах. Сейчас проект дорабатывается: в частности, в запретной зоне можно будет размещать газетные киоски и билетные кассы. После доработки проект будет направлен на прохождение процедуры оценки регулирующего воздействия, в рамках которой предприниматели смогут направить свои предложения и замечания, а также на согласование в профильные комитеты.

Вопрос из зала:

В результате реформы город не потеряет в деньгах?

Татьяна Тихомирова:

На самом деле доля дохода от размещения всех нестационарных торговых объектов составляет менее 1% от общей суммы доходов, собираемых КИО. За 2016 год величина начислений по действующим договорам под размещение НТО составила лишь 173 млн рублей, из которых фактически было уплачено около 100 млн рублей. На общем фоне не много. Но при этом немало административных сил тратится на проверки этих объектов: на их соответствие утвержденным параметрам, схеме размещения, санитарным нормам и качеству торговли. В проверках задействована уйма специалистов. И все равно поступает много жалоб. Причем в 80% случаев проверяющими фиксируются нарушения.

Дмитрий Амосов, генеральный директор ООО «Союз издателей и распространителей»:

В городе большое количество договоров аренды земельных участков с распространителями печатной продукции перезаключалось в 2015 году в связи с изменением Земельного кодекса. Договоры продлевались на 3 года и истекают в марте 2018 года. Срок рассмотрения в КИО заявлений арендаторов о перезаключении договора на НТО на практике длительный. Какая будет судьба у этих объектов, в том числе если срок договора аренды в марте 2018 года истечет, а КИО к этому моменту не примет решение о заключении договора НТО?

Татьяна Тихомирова:

Добросовестные бизнесмены смогут перезаключить договоры на НТО без торгов. Для остальных участков будем искать пользователей через аукционы. По закону мы должны передать бизнесу свободные участки под НТО. Но сейчас мы прорабатываем вопрос о том, чтобы до аукциона не демонтировать старое торговое оборудование на участке. Дело в том, что многие торговцы хотят остаться на прежних местах. И у них есть шанс победить на аукционе. А демонтаж, как вы знаете, отнимает много времени и сил. Сейчас наш запрос по этому вопросу рассматривает ФАС. Что касается сроков перезаключения договоров на новый срок. Предпринимателю за продлением договора необходимо обратиться с соответствующим заявлением. Оно подается не ранее чем за 6 месяцев и не позднее чем за 3 месяца до окончания срока. Это прописано в договоре. Обращаться надо в ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга". При подаче заявления в данные сроки договор будет продлен на новый срок. Если сроки будут нарушены, то предприниматель получит отказ в переоформлении договора.

Дмитрий Амосов:

Недавно КИО был изменен нормативный акт, регулирующий заключение договоров НТО. Суть изменения: для арендаторов земли при принятии КИО решения о перезаключении договора на НТО нарушения, связанные с осуществлением вспомогательного вида деятельности, были признаны несущественными. Это позволило рассматривать данные случаи индивидуально на комиссиях КИО. Для распространителей печатной продукции, как представителей низкорентабельного бизнеса, вспомогательный вид деятельности является значительной поддержкой, его используют и по договорам НТО многие предприниматели, в том числе работающие более 20 лет на рынке распространения периодической печатной продукции. В настоящее время нет нормативной определенности по порядку осуществления вспомогательного вида деятельности. В этом мы видим большой пробел — на практике возникает множество разногласий. Пока нет определенности, почему бы не рассмотреть возможность введения такого исключения и для арендаторов НТО? Ведь предмет тот же — аренда.

Татьяна Тихомирова:

Сейчас действуют разные договоры в отношении земельных участков: договор аренды (в целях размещения НТО) и договор на размещение НТО. В договоре аренды был установлен прямой запрет на изменение цели использования. А в договоре на размещение НТО, наоборот, есть положения про "30 на 70%" (под основную функцию нужно использовать 70% земли, а 30% можно использовать под вспомогательные цели. — Ред.).

Соответственно, в рамках договора аренды предприниматели не могли использовать участок по принципу "30 на 70". Это являлось нарушением. Но, когда договоры аренды стали переоформляться на договоры на размещение НТО, город предусмотрел послабление и решил не считать существенным нарушением факт использования участка в рамках договора аренды по принципу "30 на 70", если арендатор устранил это нарушение к моменту перезаключения договора. Таких арендаторов мы считаем добросовестными и заключаем с ними договоры на размещение НТО целевым образом.

Что касается субъектов, которые изначально занимают участок по договору НТО, то тут никогда двоякого понимания нормы не было, так как возможность использовать участок по такому дифференцированному принципу уже заложена. Но есть определенная процедура: предприниматель должен надлежащим образом оформить схему выделения торгового места под вспомогательный вид деятельности и уведомить КИО, прежде чем использовать участок одновременно под основную и вспомогательные цели.

Если процедура была нарушена, а факт использования зафиксирован, то это нарушение. И у многих есть оправданные опасения, что, когда они выйдут на перезаключение договора, их организация может быть признана недобросовестной.

Поэтому "нормативная неопределенность", о которой вы говорите, отсутствует. Как раз наоборот, все урегулировано.

Вопрос из зала:

Есть ли у города планы по изменению арендных ставок для бизнеса?

Татьяна Тихомирова:

Три года ставки аренды в городе не менялись. Сейчас мы прорабатываем вопрос их увеличения на процент инфляции — где–то на 4%. Решение будет принято до конца года. А само повышение, если до него дойдет, будет не раньше следующего года. Но, скорее всего, оно будет не резкое, а плавное.

Вопрос из зала:

Много у города должников по аренде?

Татьяна Тихомирова:

К сожалению, много. Если говорить о земле, то на конец первого полугодия этого года в суде рассматривалось около 550 исков. Общая сумма долга — 4 млрд рублей. Основное нарушение — ненадлежащее исполнение инвестдоговоров. Суд, как правило, встает в этих спорах на сторону КИО. Что очевидно, поскольку мы действуем строго в рамках заключенных с арендаторами договоров. Иногда, правда, суд выносит решения в пользу контрагентов города. Но это происходит только в том случае, когда в ходе судебного разбирательства контрагент гасит долги. В настоящий момент требования КИО удовлетворены на сумму около 1,5 млрд рублей.

Вопрос из зала:

Изменился ли порядок работы комитета с должниками?

Татьяна Тихомирова:

В комитете создана комиссия по рассмотрению конфликтных вопросов. Туда приглашаем и заслушиваем должников. Там же рассматриваем вопросы возможного предоставления бизнесу рассрочки по выплате задолженности. Но рассрочка предоставляется, только если должник соблюдает определенные условия: во–первых, единовременно гасит 25% долга, а также штраф и пени по нему и представляет банковскую гарантию.

Ольга Михальченко, директор по развитию ООО «ЛСР. Недвижимость–СЗ»:

К сожалению, практика оформления у города временной аренды земельных участков для проведения работ, связанных со строительством, сложилась негативная. Мы с ней тоже столкнулись. Вопрос обрастает множеством согласований и затягивается не по нашей вине. Случается, что ждем договор полтора года. Из–за задержки сроков возникают вопросы о штрафах. Просьба обратить на это внимание.

Татьяна Тихомирова:

С вашим вопросом я знакома. Он сложный. И в его решении мы тесно связаны с комитетом по развитию транспортной инфраструктуры. Без его согласований КИО не может оформить права на земельный участок.

Ольга Михальченко:

Еще один вопрос по ГКУ "Имущество". Мы понимаем, что идет процесс наладки его работы. Но уже очевидно, что есть дублирование некоторых функций в подведомственном ГКУ и КИО. Есть юридический и аналитический блок в ГКУ, где изучают правовые основания. А далее повторная проверка идет в КИО. На наш взгляд, отсутствует четкий перечень критериев для принятия решения, отчего и возникло дублирование.

Татьяна Тихомирова:

В комитете проверка проходит очень быстро и имеет вид окончательного согласования, поскольку все документы, которые к нам поступают, уже должным образом подготовлены. Схему взаимодействия с ГКУ мы дорабатываем. К Новому году подпишем соглашение. Но ГКУ уже довольно неплохо готовит комплекты документов.

Ольга Михальченко:

Как город относится к инициативам по выкупу участков земли при наличии долгосрочного договора аренды? Не видит ли в этом механизм пополнения городского бюджета по аналогии с договорами аренды. Какова позиция города?

Татьяна Тихомирова:

В доходной части бюджета выкуп земли долгосрочными арендаторами учитывается. Но продажа не в приоритете для города. Число участков земли ограничено, а мегаполису нужно развиваться.

Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Национальная кадастровая служба»:

Насколько я понимаю, до сих пор (несмотря на то что прошло больше 3 месяцев) нет ни регламента взаимодействия между ГКУ и КИО, ни соглашения о взаимодействии между этими организациями. Отсюда вполне логичные вопросы. Какие документы для принятия КИО управленческих решений готовит ГКУ, если состав таких документов не регламентирован?

Если нет регламентирующих документов, то каким образом сотрудник ГКУ должен реагировать на поступающие заявления и обращения? Кто и как контролирует исполнение ГКУ функций по сбору документов, или, как вы говорите, по "формированию пакета"?

И самое главное — есть ли какая–либо положительная динамика в работе с бизнесом после создания ГКУ, анализировали ли вы ситуацию в этой сфере? Как она изменилась?

Татьяна Тихомирова:

Казенное учреждение в полном объеме заработало с сентября. Подводить первые итоги его работы мы будем в конце ноября. В ГКУ есть внутренний контроль, как и в комитете, в форме контрольных карт. А что касается ответственности должностных лиц, то эпизоды депремирования сотрудников, которые не справились с поставленными задачами, уже были.

Но наказание — не самоцель. Наша задача — отладить механизм работы учреждения. Для этого 1–3 месяцев мало. Думаю, в целом нужен более продолжительный промежуток времени на полную стабилизацию работы.

Напомню, что мы выделили отдельную "операционную систему" — ГКУ, чтобы освободить комитет от рутинных задач, чтобы у КИО была возможность подумать об эффективности использования имущества. Критерием эффективности будет рост доходной части бюджета.

Екатерина Кузьменко, начальник отдела экономического развития администрации Красногвардейского района:

Можно ли арендаторам менять вид разрешенного использования участка земли? К нам часто обращаются предприниматели с такой просьбой. Мы помогаем им формировать пакеты документов и запросы в КИО. Но ни одного ответа не получили.

Татьяна Тихомирова:

Разрешенный вид использования участка можно менять в пределах градрегламента и в соответствии с ПЗЗ. Если же говорить об изменении цели использования земельного участка, то это зависит от возможности внесения изменений в рамках конкретного договора. Также возможность в каждом случае оценивается с точки зрения Земельного кодекса и действующего регионального законодательства.

Дмитрий Егоров, партнер, руководитель практики по недвижимости и корпоративному управлению ООО «Юридическая фирма «Экстра Юс»:

У наших клиентов много вопросов по прилегающим земельным участкам, которые берут в аренду под благоустройство и так называемые гостевые парковки. Понимаю, что, возможно, для города в этом нет экономики: ставки невысокие. Но собственники вынуждены заключать такие договоры, поскольку это либо прямо предусмотрено законом, либо обусловлено производственной необходимостью заявителя. Можно ли сократить сроки рассмотрения таких вопросов?

И хотелось бы, чтобы осмотр участков проводили специалисты, как вариант, кадастровые инженеры, а не просто люди без оборудования, которые на месте даже не могут определить границы земельного участка и установить, есть ли на участке какое–либо имущество. А это препятствие для предоставления земельного участка.

Татьяна Тихомирова:

Осмотр участков, составление актов проверки фактического использования участков, актов приема–передачи объектов обеспечивает комитет по контролю за имуществом Петербурга. Диктовать, как составлять документы, мы не вправе. Можем лишь обобщать обращения от граждан и направлять на рассмотрение коллегам этого комитета.

Александр Завьялов, генеральный директор Инвестиционно-строительного холдинга AAG:

Я отношусь к запрету торговли в стометровой зоне у метро категорически положительно. Возможные последствия этого решения только позитивные. Ведь с ландшафта города и из ключевых пространств исчезнут неприглядно выглядящие зоны неконтролируемой торговли, зачастую с контрафактным и некачественным товаром.

После введения запрета на такую торговлю центральная часть Петербурга станет цивилизованнее и опрятнее. Отвратительные ларьки и развалы напоминают самые бедные регионы Азии и Африки, что является позором для нашего города, который всегда олицетворял европейский порядок и цивилизацию. Это одно из решений администрации за последнее время, которое можно считать безукоризненным, безапелляционным, правильным и даже слишком гуманным.