Промежуточный вид жилья. Застройщики обсудили инициативы Минстроя по апарт-отелям с главой КГА Владимиром Григорьевым

Минстрой РФ разработал законопроект, позволяющий превратить апартаменты в отдельный "промежуточный" вид недвижимости. По большинству признаков апартаменты станут похожи на жилье и попадут под действия Жилищного кодекса.

Понятие апартаменты" также включат в Градостроительный кодекс, в закон о государственной регистрации недвижимости и даже в закон "Об участии в долевом строительстве…". В общем, апартаменты приравняют к жилым помещениям со всеми вытекающими последствиями. В них можно будет прописаться. И на этот вид недвижимости распространят нормативы по парковкам и обеспеченности социалкой: детсадами, школами и т. д.

Как сейчас выглядит рынок апартаментов в Петербурге и как может его изменить новый закон, обсудили девелоперы с главой комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга (КГА) Владимиром Григорьевым на круглом столе "ДП".

Вопрос из зала:

Владимир Анатольевич, существует ли определение апарт–отелей как вида недвижимости? И почему вообще появился этот формат?

Владимир Григорьев, глава комитета по градостроительству и архитектуре:

Определения как такового нет. По документам апартаменты — это гостиницы. А причин появления этого вида недвижимости две. Первая — градостроительная. Есть зоны, где строить жилье менее целесообразно с точки зрения развития города, чем объекты, связанные с местами приложения труда или туриндустрией. Вторая причина заключается в том, что город должен иметь определенное количество жилых и нежилых зон. Тотальная застройка жильем нарушает модель гармоничного развития, заложенную в генплане.

Вопрос из зала:

Почему решили поправить ПЗЗ и приравнять к жилью проекты апартов, где 10% помещений имеют кухню?

Владимир Григорьев:

Апарты с кухней — место долгого и часто семейного проживания, которое обычно сопровождается появлением детей. Так что этот тип недвижимости разумно обеспечивать социальной инфраструктурой по нормативам, разработанным для жилых домов. Тем более что все крупные застройщики сегодня социально ориентированы. Они уже заключили с городом добровольные соглашения о строительстве детсадов и школ на 83 млрд рублей. В том, что мы в вопросе придания апартам статуса жилья оказались впереди Москвы, нет ничего удивительного — внести изменения в ПЗЗ проще, чем подготовить федеральный законопроект.

Вопрос из зала:

Как на изменения ПЗЗ реагируют строители?

Владимир Григорьев:

С планов апартаментов, которые приносят в комитет на согласование, исчезли кухни. Я предвижу, что скоро будут появляться проекты с номерами, где из стен просто будут торчать трубы холодной и горячей воды.

Вопрос из зала:

Много ли в Петербурге проектов апартаментов?

Владимир Григорьев:

В поле зрения комитета находится около 1 млн м2 апартов. Но, судя по рекламе, есть еще где–то 500 тыс. м2, которые должны появиться в ближайшее время.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Формат апартаментов активно развивается. Если 3 года назад в Петербурге было всего три таких проекта, то сейчас в продаже 35 на 5,4 тыс. апартаментов. Апартаменты уже занимают 6,3% (285 тыс. м2) от общего объема возводимого в городе жилья. И по нашему прогнозу, к 2018 году его доля может достичь 8%, а к 2020 году — 12,8% от общего объема рынка. Корректировка цифр может произойти в результате изменений, вносимых в законодательство. Больше всего апартаментов строят на Васильевском острове (около 23% от общего предложения). Для возможности классификации мы делим апартаменты на три группы. Элитные — наиболее приближенные по характеристикам к премиальному жилью, где люди обычно проживают постоянно, их, по нашим данным, 5% от общего числа. Второй вид — апарты рекреационные, в курортных зонах (18%). Их используют в личных целях — для отдыха и реже для проживания. Третий — городские, которые, в свою очередь, делятся на сервисные (71%) и несервисные (29%).

Спрос на все виды апартаментов растет, но 60% покупок приходится на малогабаритные сервисные проекты. Правда, цены на них за последний год практически не менялись.

Анастасия Осипова, руководитель департамента реализации недвижимости A–Estate (входит в холдинг AAG):

Рынок апартаментов развивается крайне стремительно. Все более разнообразны предложения по формату и получению доходности. Несмотря на то что апартаменты по текущему законодательству имеют статус нежилых помещений, в них можно и жить, и получать гарантированный доход, сдавая в аренду как самим, так и с помощью управляющих компаний. Это зачастую отличная альтернатива жилью — конечно, со своими нюансами и рисками.

Cерьезная проблема, с которой может столкнуться рынок в лице покупателя таких помещений, — это освоение земель, категорически непригодных для строительства жилья (к примеру, по экологической причине), которое маскируют под апартаменты. Иногда невысокая цена оборачивается нехваткой социальной инфраструктуры, ведь апартаменты по текущему законодательству не имеют никакой социальной нагрузки вроде садов и школ.

Владимир Кудрявцев, руководитель проекта ООО «СтройАльянс»:

Мы строим сервисный апарт–отель в районе пл. Мужества. Изначально наш проект не подразумевал постоянного проживания. И мы до сих пор стараемся продавать в основном инвестиционный продукт, а не жилье. Нам тоже придется строить социальную инфраструктуру?

Владимир Григорьев:

Но ведь инвесторы, которые покупают апартаменты для дальнейшей сдачи в аренду, расселяют там таких же людей. Совершенно не важно, сервисные это апартаменты или псевдожилье.

Все наши расчеты по социальной инфраструктуре базируются на данных о демографическом составе населения Петербурга. Мы знаем, что на 1 тыс. жителей надо 120 мест в школах и 80 мест в детсадах. Если они не появятся в рамках вашего проекта, их придется строить поблизости. Город должен выполнять свои обязательства перед гражданами. Нам сегодня не хватает 40 тыс. мест в детсадах и 25 тыс. мест в школах. В городе уже есть школы, которые работают в три смены. А в школе на территории "Балтийской жемчужины" 50 первых классов! Разве это нормально?

Вопрос из зала:

Но в малогабаритных апартаментах вряд ли скоро появятся 120 детей…

Владимир Григорьев:

На мой взгляд, речь идет о том, как город может регулировать ситуацию, в том числе через квартирографию. Я недавно был в департаменте городского планирования Осло. К ним пришел застройщик, который хотел построить общежитие квартирного типа, вроде наших студий. Ему отказали, поскольку этот проект, по мнению чиновников, таил в себе угрозу превращения квартала в гетто. Если в Осло следят за квартирографией, почему бы и нам не сделать так же?

Татьяна Шашина, генеральный директор компании Docklands Development:

Соглашусь, добросовестный застройщик апарт–отелей должен предусмотреть определенные социальные гарантии для своих клиентов. Наша компания еще на старте проекта продумывает, на какой детской площадке будут играть, в какой сад и школу пойдут дети наших покупателей. Если такой стратегии будут придерживаться и другие застройщики апартаментов, выиграет не только клиент, но и весь рынок.

Вопрос социальной инфраструктуры при этом неотделим от еще одного важного аспекта. Для того чтобы устроить ребенка в школу или детский сад, понадобится постоянная регистрация. Предоставление такой возможности для владельцев апартаментов даст серьезный импульс развитию этого формата недвижимости.

Уже сегодня спрос на апартаменты демонстрирует устойчивый рост, наши продажи это подтверждают. Уверена, это только начало серьезной рыночной истории. В скором времени апартаменты будут рассматриваться не только как объект инвестиций, но и как новая культура жизни.

Владимир Григорьев:

Конечно, хорошо, что наш рынок так развивается. Но при создании больших проектов апарт–отелей, на мой взгляд, возникает опасность скопления людей определенного типа в одном месте и перераспределения в городе различных демографических групп. Могут возникнуть гетто, что очень опасно. Например, Девяткино — один из примеров неблагополучных районов, где основные причины — социально–демографический состав населения и отсутствие развитой инфраструктуры. Петербург, к слову, всегда был очень перемешанным городом. Здесь не было этнических районов и классового деления. В один и тот же дом с парадного подъезда заходила богатая публика, а со двора — разночинцы и студены. Мне кажется, это верная стратегия.

Юнна Королева, и.о. директора департамента перспективного развития и технической инвентаризации холдинга «Адамант»:

Я считаю, что слово "гетто" к апарт–отелям применять не стоит. Тем более что пример с Девяткино — это все–таки пример района обычной жилой застройки. Апарты тут ни при чем. И еще. Меня беспокоит, что на федеральном уровне разницу между апартами и жильем хотят свести на нет. Есть же курортные зоны, где могли бы строить именно апарты. Теперь для таких проектов потребуется новое регулирование? Мне кажется, что разница между форматами жилья и апарт–отелей в масштабах страны все–таки должна остаться.

Владимир Григорьев:

Вы правы. Одно маленькое наблюдение. Спроектировав апарт–отель в Репино, я по опыту знаю, что люди там живут постоянно. И у них возникает вопрос: куда отдавать детей на обучение? Государство, будучи социально ориентированным, должно подумать об этих вопросах.

Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы «Эталон»:

Мы изучали возможность строительства апарт–отелей на территориях, где по градостроительным соображениям нельзя создавать жилье. Но сделали вывод, что пока по привлекательности для конечного клиента и комфорту жизни апартаменты уступают обычному жилью. У этого формата есть проблемы с использованием общего имущества, оформлением земли, налоговой нагрузкой. Федеральный закон, который разрабатывает Минстрой, позволит их решить. Но пока его нет, единственное преимущество апартаментов перед жильем — более низкая цена из–за отсутствия социальной нагрузки. Но преимущество слабое.

Поэтому мы пока отказываемся от строительства апартов. Хотя как бизнес этот формат привлекателен. Он сулит собственникам хорошую доходность. Но, если федеральный закон примут, управление такими проектами станет дороже. И их экономическая привлекательность снизится.

Леонид Голубев, коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад»:

Для меня ответ на вопрос, что выгоднее сегодня строить инвестору — жилье или апартаменты, — не очевиден. Наша компания готовится выйти на рынок Петербурга. Хотим купить участок под небольшой проект, до 20 тыс. м2. И смотрим, что выгоднее: или начать массовую застройку в Шушарах, или строить гостиницу в районе Невского пр. Пока не определились. Пытаемся оценить свои возможности и риски.

Кстати, в Крыму, где мы тоже планируем строить жилье, аналогичная коллизия. Большинство местных жителей там готовы покупать квартиры для сдачи в аренду.

Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК–Недвижимость»:

Мы сейчас активно строим апарт–отель на Политехнической ул., 6. В нашем активе это первый опыт строительства такого класса жилья. Изначально, были некоторые опасения. Но экономика проекта позволяет нам создать объект с высоким уровнем комфорта. Мы продаем апарты всем желающим: и тем, кто будет там жить постоянно, и инвесторам для сдачи в аренду. Пытаемся конкурировать с закадовскими территориями.

Апартаменты, на мой взгляд, сегмент привлекательный. Но у него есть два пути развития. Те проекты, что у девелоперов в планах, из–за изменений в законе будут пересчитаны, поскольку социальная нагрузка — тяжелое бремя, которое измеряется тысячами рублей на "квадрат". А по текущим проектам строители поднимут цены. Почему? Потому что коррективы закона не позволят выводить на рынок новые проекты при сохранении низкой цены, конкуренция в сегменте резко сократится.

Владимир Григорьев:

Если вы получили разрешение на строительство до поправок в закон, вы имеете полное право сдать его в соответствии с полученным документом и на основании проекта, прошедшего экспертизу.

Татьяна Новицкая, генеральный директор компании «ГородЪ»:

Мы разработали ППТ для своего проекта. И один из наших инвесторов решил построить на участке апартаменты с ТРК. Он решил, что для него такой микс функций будет выгодным. Это технически возможно?

Владимир Григорьев:

До сих пор в ПЗЗ было зафиксировано, что на одном земельном участке один вид использования основной, а остальные вспомогательные и условно разрешенные. Это означает, что нельзя половину участка застроить гостиницами, а половину — торговыми площадями. Какая–то функция должна превалировать и соответствовать основному назначению.

Но на последнем заседании комиссии по землепользованию и застройке было решено изменить эту норму: вместо одного вида разрешенного использования будет два и больше. Комиссия поддержала эти изменения и рекомендовала к публичным слушаниям. Заработать эта норма может уже весной 2018 года.

Елена Демидюк, заместитель директора по развитию компании «Сотэкс»:

Разработчики федерального законопроекта об апартаментах высказали мысль, что уже построенные объекты необходимо будет приводить в соответствие с новыми нормативами. Также в различных источниках указывали на то, что решение данного вопроса будет передано региональным властям. В случае невозможности выполнения соответствующих требований проживание в таких помещениях будет запрещено. Запрет на проживание в апартаментах, непригодных для проживания в силу опасности для жизни, будет установлен на федеральном уровне.

Владимир Григорьев:

В нашей практике федеральный закон всегда превалирует над региональным. И, если эта норма будет введена, нам придется ей соответствовать. Но мне об этом пока неизвестно.