Комитет по градостроительству Ленобласти приготовил сюрприз для застройщиков. С 1 января 2018 года они не смогут строить здания выше 12 этажей. А учитывая, что основные проекты реализуются в сельских поселениях, то ограничение составит девять этажей.
Ленобласть ужесточает нормативы градостроительного проектирования, следует из документов КГА. Теперь в городских поселениях нельзя будет строить дома выше 12 этажей (ранее допускалось 16), а в сельских — не выше девяти этажей (ранее — 12). Кроме того, устанавливаются нормативы количества квадратных метров жилья на 1 га. Для численности жителей до 12 тыс. человек это 4 тыс. м2, от 12 тыс. до 20 тыс. человек — 6 тыс. м2, от 20 тыс. до 50 тыс. человек — 9 тыс. м2.
Также увеличивается показатель обеспеченности жилплощадью, сегодня он составляет 28 м2 на одного жителя Ленобласти, а к 2020 году вырастет до 30 м2, показатель обеспеченности машино-местами вырос с 440 до 500 на 1 тыс. человек.
Нормативы по обеспеченности аптеками, молочными кухнями, мотелями, площадками для отдыха, туалетами и т. п. исключены как излишние. "Мы жестко придерживаемся позиции, что Ленинградская область должна развиваться как регион неплотной и немногоэтажной застройки. Экспансии высотных домов от границ с Петербургом вглубь нашей территории не будет", — цитирует пресс-служба правительства Ленобласти губернатора Александра Дрозденко.
Нормы вступили в силу с 1 января 2018 года, однако документ КГА представил только сегодня.
Проблема для села
Границы области и города застраиваются довольно активно. В 2017 году в регионе было сдано 2,6 млн м2 жилья, строится 8,7 млн м2. В 2017 году было выдано разрешений на строительство на 1,5 млн м2 жилья. Но в связи с ужесточением нормативов темпы застройки могут серьезно замедлиться.
В частности, проблемы возникнут у компаний, которые планируют крупные проекты в сельских поселениях Мурино, Бугры, Девяткино, а также на границе с Красносельским районом. Администрациям в этих районах придется с подачи застройщиков либо проводить референдумы о смене статуса, чтобы повысить предельную этажность с девяти до 12, либо довольствоваться проектами в девять этажей. К примеру, популярное Заневское поселение (Кудрово) не так давно поменяло статус с сельского на городское, так что там предел этажности будет не девять этажей, а 12. Недавно таким же образом изменился и статус Аннинского поселения.
Отметим, что ранее Ленобласть анонсировала отказ от выкупа социальных объектов по программе "Социальные объекты в обмен на налоги" (правительство выкупает у застройщиков социальные объекты по цене Минстроя на сумму до 70% от уплаченных ими налогов в казну региона), именно эта программа сделала область более привлекательной для строительного бизнеса, чем соседний Петербург. С 1 января 2018 года в течение 3 лет выкуп социальных объектов в пригородной зоне у застройщиков будет осуществляться в пропорции 50 на 50, с января 2021 года — 30 на 70, а с 2024 года — 10 на 90.
Меньше перспектив у региона
Участники рынка последние инициативы правительства Ленобласти воспринимают стоически, хотя прогнозируют серьезные потери.
Руководитель практики по недвижимости юрфирмы "Дювернуа Лигал" Мария Бойко отмечает, что новые требования по РНГП, безусловно, приведут к снижению рентабельности девелоперов, которые специализировались на строительстве домов экономкласса в прилегающих к Петербургу районах области. "Однако в долгосрочной перспективе эти меры должны поднять интерес к жилью в области у покупателей, многих из которых сейчас отпугивают гетто на границе города и области", — отмечает она.
"Решение для ленд-девелоперов катастрофическое. Оно делает нерентабельным 90% проектов, так как большинство из них как раз находятся в сельских поселениях. Например, мы реализуем проект в деревне Куттузи. Владея участком в 20 га, теперь построить можно не более 90 тыс. м2. При этом, по расчетам численности населения, школа должна быть на 350 мест, тогда как в Ленобласти по нормативам школа должна быть минимум на 550 мест. Значит, проект не может быть реализован физически. В итоге многие должны будут заморозить проекты, пока не поменяют нормативы. Мы, например, отложили разработку нескольких проектов до изменения законодательства", — говорит председатель совета директоров "СВП Групп" Денис Жуков. Он оценивает потери девелоперов в продаваемых квадратных метрах с одного проекта в 30%.
"Конечно, эта инициатива повлечет за собой потери для строителей. Но пока есть возможность строить, буду строить. Завтра такой возможности может и не быть. Но развивать инфраструктуру территорий становится невыгодно", — говорит основной владелец "СК Дальпитерстрой" Аркадий Скоров.
"Пока непонятно, как это будет работать и коснется ли это только новых проектов или уже утвержденных, где еще не начато строительство. Хотелось бы разъяснений", — говорит Вероника Казакова, директор по развитию "Мавис".
"Вряд ли это ужесточение натолкнется на сильное неприятие: сейчас девелоперы самостоятельно снижают плотность застройки, делая проекты более комфортными, а среду обитания более качественной. Также плюс, что отменены ряд уже устаревших нормативов", — считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
А вот руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова считает, что власти Ленинградской области еще либерально подошли к вопросу: регион уже обжегся, разрешив однажды строить высотки. "В итоге мы получили Мурино и Кудрово, которые стали нарицательными именами. Я бы рекомендовала ограничить жилищное строительство в Ленобласти до уровня трех-пяти этажей, а плотность застройки сделала бы меньшей, чтобы девелоперы и власти могли обеспечить создание комфортной жилой среды для жителей. Экологичность — главное преимущество области. Поэтому конкуренция с городом должна быть на уровне качества, а не себестоимости квадратного метра", — говорит она.
