Девелоперы решили взяться за новое

Взяться за новое

С 2014 года девелоперы не запускали в городе новых проектов коммерческой недвижимости, а перестраивали запущенные. Возможно, 2018 год станет переломным, и девелоперы возьмутся за новое.

Петербурге построили всего около 300 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Больших торговых центров не появилось совсем. Основная причина в том, что в кризис новые проекты не запускались из–за дорогих денег. Однако в этом году ключевая ставка Центробанка может продолжить снижение и опуститься ниже 7%. Этот фактор может послужить тому,что девелоперы вновь будут готовы вкладываться в строительство новых торговых комплексов, бизнес–центров и складской недвижимости за заемные средства.

Среди новых проектов в этом году может начаться строительство МФК «Варшавский экспресс — 2», пятно для которого в прошлом году купила ХК «Адамант». Холдинг пока разрабатывает концепцию комплекса, но, возможно, уже в конце года начнет его строительство.

«Если мне сейчас предложат кредит под 8%, я бы начал строить бизнес– центр, — говорит управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. — Другое дело, что по низкой ставке кредитуют только под залог существующего. Так что, если у меня есть разрешение на строительство 40 тыс. м2 и это обойдется мне в $ 50 млн, соответственно, мне надо будет заложить объект стоимостью $80 млн. А это проблема, чтобы сейчас кто–нибудь так высоко оценил какой–нибудь объект».

По словам управляющего партнера «Форт Групп» Максима Левченко, кредитные средства можно будет использовать для реновации торговых комплексов.« Банки сейчас активны на рынке, и с учетом снижения ключевой ставки можно говорить о том, что на рынке появятся относительно дешевые рубли; хотя 9 % — это и много, но это может быть драйвером на рынке», — говорит Максим Левченко.

Другая сторона инвестиций в недвижимость — покупка готовых объектов. По этому показателю прошлый год стал рекордным — во многом благодаря продаже ТРК «Лето», который купила компания Malltech. Она же значится среди претендентов на покупку у финской Stockmann ТК «Невский центр». Среди другие претендентов назывались Morgan Stаnley, Hines, O1 Group. Этот комплекс продается долго, потому что продается дорого: финны хотят получить примерно 200 млн евро. Но возможно, в этом году «Невский центр» все же наконец найдет нового владельца.

Торговые центры

Замедление обновления

Последние лет пять основной тенденцией на рынке торговой недвижимости была реконцепция торговых центров — с закрытием и без, легкий ремонт и полная смена курса. Рынку есть куда обновляться — в городе много устаревших ТЦ. Но в этом году эта тенденция, скорее всего, замедлится. «Когда начался кризис, посещаемость и заполняемость объектов падала, поэтому реконцепция была вынужденной мерой», — говорит глава Colliers Int. в Петербурге Андрей Косарев, добавляя, что в этом году можно ждать обновлений, но без серьезной реконцепции. Все потому, что свободных площадей становится меньше и рантье смогут поднимать цены и без серьезных изменений. В JLL предсказывают повышение ставок в ТЦ на 10 % до конца года. Но с этим согласны не все. Например, гендиректор ТК «Невский центр» Илья Иоффе говорит, что не видит оснований для серьезных изменений и ставки будут расти только «в рамках небольшой индексации».

Офисы

Газовую башню достроят

В этом году в Лахте достроят первую очередь штаб–квартиры «Газпрома ». Но на рынке эта история отразится только в следующем году, когда начнется активное заселение «Лахта центра» (около 130 тыс. м2). А значит, только в 2019 году будет проходить и освобождение бизнес–центров, которые арендуют газпромовцы. Хотя на рынке уверены (или надеются), что свято место пусто не бывает и эти площади тут же заполнят еще не переехавшие из Москвы «дочки» «Газпрома» и его подрядчики. Кроме башни в Лахте, офисов будет построено только около 100 тыс. м2. Из–за этого брокеры ожидают роста ставок. В Colliers — на 5 %, в JLL — на 3–6 %, а в Knight Frank говорят, что в самых популярных местах ставки поднимутся на 10–15 %. Управляющий сетью БЦ «Сенатор» Дмитрий Золин также верит в повышение ставок на 5–10 %, а вот управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов уверен, что для роста ставок на рынке предпосылок нет.

Склады

Ожидание оживления

На рынке складской недвижимости Петербурга в последние годы было затишье: новые объекты строились мало, рынок повернулся к модели строительства склада под заказчика — конечного пользователя (built–to–suit). На этот год запланировано к вводу всего около 150 тыс. м2. Но с точки зрения спроса в 2018 году участники рынка надеются увидеть небольшое оживление. В петербургском офисе Colliers Int. предрекают начало новой волны строительства объектов, но тоже под заказчика. В «А Плюс Девелопмент» даже готовы начать строительство склада для сдачи в аренду. Средние ставки на склады, по данным брокеров, последние 3 года снижались или почти не росли. Но теперь, когда нового качественного предложения почти нет, в Knight Frank прогнозируют рост ставок на 10–13 %, так что к концу года они могут составить 500–550 рублей за «метр» в месяц. В «А Плюс Девелопмент» надеются на рост на 7 % по рынку.

900 номеров — ожидаемый прирост номерного фонда в гостиницах Петербурга в 2018 году. В том числе ожидается открытие отеля три звезды Holiday Inn и хостела под управлением международного оператора MEININGER.