В Петербурге Министерству обороны принадлежит более 130 га земли и здания общей площадью как минимум 1 млн м2. Ведомство зарекомендовало себя как не самый лучший хозяин — в то же время многие из объектов находятся в коммерчески привлекательных местах. Как инвесторы штурмуют эти здания и как обороняются военные, изучал "ДП".
Военные объекты традиционно воспринимаются в обществе как нечто незыблемое. Они занимают десятки гектаров за высокими заборами и серыми воротами с гербами. Туда трудно попасть и еще труднее представить, чтобы военные отдали кому-то хоть пядь своей земли.
Но это лишь стереотип: в Петербурге есть масса примеров успешного освоения бывших военных территорий смелыми девелоперами, которые нашли ключи к неприступным крепостям. Такие еще недавно, казалось, незыблемые доминанты, как Военно-морской музей на Стрелке Васильевского острова или Суворовское училище на Садовой улице, со скрипом, но покидают насиженные места.
Минобороны зарекомендовало себя как хозяин, очень плохо следящий за своим имуществом, в том числе за памятниками архитектуры. И любые изменения в судьбе занимаемых ими сейчас в центре города объектов, скорее всего, пойдут на пользу городу и горожанам. Займут ли их место коммерческие объекты или общественные пространства, для Петербурга не так уж важно. А для предпринимателей и подавно, ведь зарабатывать можно не только на девелопменте, но и на подрядах.
"ДП" собрал самую полную на сегодняшний день базу принадлежащих Минобороны объектов недвижимости в городе. У нас набралось свыше 130 га земли более 1 млн м2 помещений. В расчет не принимались активы за пределами КАД и в пригородах: Курортном, Пушкинском, Колпинском, Петродворцовом районах и в Кронштадте. Хотя именно там расположены крупнейшие городские объекты Минобороны. Еще больше земель — в Ленобласти.
*по приблизительным оценкам
Мораторий снят
Обращение к такому источнику внебюджетного финансирования, как продажа недвижимости, Минобороны применяет уже давно. Масштабная распродажа началась при бывшем министре обороны, Анатолии Сердюкове. Подготовкой объектов и поиском покупателей занималась созданная в 2008 году компания "Оборонсервис". Экономист по образованию, Анатолий Сердюков за 4 года реализовал несколько десятков непрофильных военных активов.
Однако в 2012 году всплыли многочисленные махинации с продажей земли и недвижимости министерства. Тогда только от продажи активов по заниженной стоимости в Петербурге ущерб ведомства составил около 600 млн рублей. Именно это, вероятно, стало одним из факторов, благодаря которым президент Владимир Путин снял с должности Анатолия Сердюкова.
С того момента, как новым министром обороны стал Сергей Шойгу, был введен негласный мораторий на продажу недвижимости. При этом Минобороны все-таки расставалось со своими непрофильными активами, но доставались они не предпринимателям, а субъектам РФ и муниципальным властям: военные передавали им свои объекты на безвозмездной основе.
В последние четыре года Минобороны вновь вернулось к продаже своей недвижимости, и уже бывшая собственность военных начинает приносить реальную пользу гражданским. Один из последних примеров в Петербурге — продажа 57-го авторемонтного завода на Уральской улице, 21, за 332 млн рублей. Как стало известно "ДП", актив приобрела компания Setl City и теперь планирует построить там жилье.
Центральный офис
Сейчас Минобороны занимает несколько интересных с точки зрения инвестиций объектов в городе.
Пожалуй, самым привлекательным местом может оказаться комплекс зданий между Дворцовой площадью и Невским проспектом. В правом крыле Главного штаба, не принадлежащем Эрмитажу, располагаются сразу пять военных учреждений: Объединенное стратегическое командование западного военного округа, военный суд, военная библиотека, редакция одной из военных газет и военная прокуратура. С другой стороны, в здании на Дворцовой площади, 4, находится воинская часть и Управление финансового обеспечения Министерства обороны по Петербургу и Ленобласти.
При этом сейчас здания используются не полностью: чердак углового дома на пересечении Невского проспекта и Дворцовой площади пустует, грязные окна разбиты или затянуты пленкой. Соседний дом на Невском проспекте, 4 ,тоже используется частично. До 2009 года первый этаж этого здания Минобороны сдавало в аренду магазину Escada, но из-за высокой арендной ставки, "заряженной" военными коммерсантами, ретейлер покинул помещение. Сейчас оно пустует, вероятно, из-за того самого моратория на обращение с недвижимостью. Член совета по сохранению культурного наследия Михаил Мильчик отмечает, что неудовлетворительное состояние домов, в которых располагается Минобороны — не редкость. "У ведомства нет задачи следить за состоянием исторических зданий. Оно, конечно, не доводит дома до аварийного состояния, но зачастую просто не заботится об их сохранности", — объясняет специалист.
Вряд ли стоит ожидать, что когда-нибудь военные стратеги, прокуроры, финансисты и судьи захотят покинуть здания в столь престижном месте. Но неподалеку, на Миллионной улице, 33, репетирует военный оркестр. И вот ему вполне можно было бы подыскать менее пафосную репетиционную базу.
"ДП" обратился за комментарием в Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений Минобороны в Петербурге, но там ушли от ответа, посоветовав обратиться в Департамент информации и массовых коммуникаций Минобороны в Москве. Редакция будет готова опубликовать официальную позицию ведомства, как только получит ответ из Москвы.
Соседи юных зрителей
Когда-то целый квартал справа от ТЮЗа занимали железнодорожный батальон и автомобильная рота. Всего в Подъездном переулке железнодорожному батальону принадлежало семь домов, из них лишь несколько сейчас остаются в ведении Министерства обороны.
Одно из зданий — Подъездной переулок, 4. В красивом трехэтажном особняке сейчас располагается штаб войсковой части и Ансамбль песни и пляски Западного военного округа. Неподалеку, в Подъездном переулке, 15, находится отдел Государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны РФ, при этом само здание, где располагается учреждение, с точки зрения архитектурной сохранности выглядит не самым лучшим образом: осыпающаяся штукатурка фасада, кое-где перекрашенный забор, грязные окна.
А рядом вытянулось длинное четырехэтажное здание общежития. Дом сильно пострадал от пожара в 2013 году и, несмотря на длинную переписку администрации Адмиралтейского района и военного ведомства, до сих пор остается пустующим и полуразрушенным.
Похожая ситуация и с домом на Звенигородской улице, 5, где располагается Северо-западное территориальное Управление имущественных отношений министерства. Грязный фасад бывших двухэтажных Егерских казарм, имеющих статус объекта культурного наследия, медленно осыпается.
Градозащитники Петербурга говорят о том, что грязные и разрушающиеся фасады зданий, принадлежащих Минобороны — это, скорее, правило, а не исключение.
"Минобороны такая закрытая государственная структура, которая почти никогда не реагирует на протесты общественников и не отвечает на замечания по поводу сохранности принадлежащих им зданий. Если военные не в состоянии следить за объектами культуры, в которых они размещаются, то лучше их либо продать, либо отдать городу", — говорит координатор движения "Живой город" Дмитрий Литвинов.
История успеха
Удачный пример того, как малоэффективный актив военного ведомства стал прибыльным с точки зрения бизнеса — история бывшего 755 артиллерийского ремонтного завода на проспекте Маршала Блюхера.
В 2015 году завод, имеющий многочисленные долги и (к концу своей истории) штат всего из 10 человек, оказался одним из первых активов, который Минобороны выставило на продажу после нескольких лет негласного моратория. Территория общей площадью 20 га сразу стала привлекательным лотом для нескольких застройщиков Петербурга. Сейчас на углу проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги компаниями "Группа ЛСР", ЦДС и "Росстройинвест" построено уже четыре жилых комплекса, еще два "Группа ЛСР" и КВС планируют построить в 2019 году.
Однако тень военных до сих пор лежит на землях бывшего авторемонтного завода. Рядом с новостройками на Маршала Блюхера продолжает существовать военная часть со всеми атрибутами: высокими заборами, колючими проволоками и лаем собак из-за неприступной стены.
Похожая история превращения военной территории в жилые дома случилась и с казармами Преображенского полка, которые располагались между Виленским переулком и Кирочной улицей. Участок примерно в 13 га приобрела "Группа ЛСР" и в 2011 году начала расчищать территорию для будущей постройки. Снос исторических казарм шел параллельно с протестами активистов "Живого города" и критикой со стороны общественности. После того как снос был завершен, некоторые из них вздыхали: "Город обеднел". Но в 2014 году на месте построек XIX века возвели элитный жилой комплекс "Парадный квартал" с подземной парковкой и внутренним улочками, и сетования об "обеднении" этого района стали неактуальными.
Военный арт-объект
Можно вспомнить еще один известный случай того, как милитаризированная территория в центре города без ущерба для военной безопасности страны превратилась уже не в жилой, а досуговый центр Петербурга — Новую Голландию.
Минобороны еще в 2004 году передало остров властям Петербурга, а через 2 года конкурс на его реконструкцию выиграла компания ООО "СТ "Новая Голландия" Шалвы Чигиринского. Однако в 2010 году стало понятно, что предпринимателю в силу экономических трудностей не удастся реализовать инвестпроект, и Смольный объявил новый конкурс на освоение территорий Новой Голландии. Его выиграли структуры, которые связывают с миллиардером Романом Абрамовичем и его хорошим другом Дарьей Жуковой.
После завершения первого этапа масштабной реконструкции, которая продолжается по сей день, остров сразу стал новой модной развлекательной площадкой в Петербурге.
Однако переезд структур Минобороны далеко не всегда был осмысленным. Странная история случилась со зданием Биржи на Васильевском острове после того, как оттуда переехал Центральный Военно-морской музей. С 2011 года, когда здание перешло в собственность города, было неясно, что делать с Биржей, и на несколько лет она осталась фактически без присмотра. Изначально здание хотели использовать по его историческому назначению: предлагалось передать его петербургской товарно-сырьевой бирже. Однако лишь через 2 года у одного из самых узнаваемых зданий в Петербурге и стране появился новый хозяин. Здание стало частью музейного комплекса Эрмитажа.
Сейчас идут первые реставрационные работы стоимостью 173 млн рублей, сколько всего средств будет потрачено на этот проект, станет известно после 2019 года, когда в здании Биржи для посетителей откроют музей геральдики.
Неудачники
Деловые отношения с Министерством обороны у девелоперов не всегда складывались благополучно, причем трудности испытывали не только петербургские бизнесмены, но и иностранные инвесторы.
Одна из самых известных историй полного провала инвестиционного проекта связана с огромным домом на улице Глинки, 2, окна которого выходят и на Мариинский театр, и на набережную реки Мойки. В этом здании вплоть до 2008 года располагался Военно-транспортный университет железнодорожных войск.
В 2006 году был проведен конкурс на право реализации инвестпроекта на базе имущественного комплекса, занимаемого военным университетом. Выиграла его компания ООО "Глинка 2", связанная с ООО "Рюрик менеджмент", входящая в шведскую компанию Ruric AB. Для вуза компания построила в Старом Петергофе военно-университетский городок, однако планам шведской компании не удалось исполниться. Здание осталось в ведении Минобороны, несмотря на то что сам военный университет переехал в построенные для него инвестором новые помещения.
После полуторагодового судебного разбирательств, в 2014 году, судом было решено обязать министерство выплатить девелоперу 1,5 млрд рублей в качестве компенсации, однако изначально ООО "Глинка 2" оценивала свои затраты на строительства нового военно-университетского городка в сумму, превышающую 3 млрд рублей.
До 2013 года здание на улице Глинки, 2, пустовало, и директор Консерватории им. Римского-Корсакова, тогда еще им был Михаил Гантварг, по его собственному признанию, написал письмо министру обороны Сергею Шойгу с просьбой передать свободные помещения в пользу консерватории. Сергей Шойгу быстро согласился, и в этот раз проект не буксовал.
Полная реконструкция здания должна завершиться к середине 2018 года. Вместе с консерваторией туда переедет подконтрольная Министерству культуры РФ Северо-западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации, Военно-историческое общество и ГЦСИ "Росизо".
Заморозилась и, пожалуй, самая амбициозная идея петербургских девелоперов — переселить за город Военно-медицинскую академию, расположенную вдоль улицы Академика Лебедева на Выборгской стороне, инициированная в 2010 году как раз при Анатолии Сердюкове. Эта инициатива сразу была воспринята в штыки не только военными медиками, но и общественными активистами. В 2012 году, после увольнения Анатолия Сердюкова, Сергей Шойгу чуть ли не первым делом остановил переезд Военно-медицинской академии в Сестрорецк.
Так как весь комплекс зданий академии до сих пор располагается на более чем 20 га земли, это самый большой участок, который занимает Министерство обороны в Петербурге по сей день.
На благое дело
Еще один пример того, как Минобороны безвозмездно отдавало свое недвижимое имущество, — церковь Милующей иконы на Большом проспекте В.О., 100. В декабре 2012 года указом Сергея Шойгу церковь, долгое время используемая военными моряками как учебно-тренажерный комплекс, была передана петербургской митрополии. Примечательно, что за несколько лет до этого церковь уже была открыта для верующих, а ее настоятелем стал протоиерей Александр Ганьжин, занимавший пост председателя отдела петербургской епархи, который занимался заимодействием с силовыми структурами.
До 2000-х годов здание храма использовалось в качестве учебно-тренировочного комплекса: внутри были установлены "бассейны" для подготовки военных водолазов и экипажей подводных лодок. Несмотря на то что Минобороны передало церковь петербургской митрополии, рядом, буквально за забором, продолжает располагаться воинская часть.
Самый крупный объект, переданный военными РПЦ, — Морской собор в Кронштадте. При СССР в нем располагался клуб и театр, хотя содержались они не самым лучшим образом. Переданный церкви в начале 2000-х собор реставрировался очень долго, больше 10 лет. Но в итоге он стал едва ли самым успешным примером того, как могут преображаться объекты, спасенные от военных.
