За полгода до отмены долевого строительства застройщики спешат получить разрешения на стройки по старым правилам. Спрос на них вырос почти в 2 раза. Ажиотаж грозит рынку банкротствами.
Дефицит ликвидности и правовая неопределенность на рынке жилья привели к снижению активности застройщиков Петербурга и Ленобласти в 2017 году. Они получили в агломерации на 36% меньше разрешений на строительство, чем годом ранее. Снизилась их активность и на земельном рынке: строители купили за прошлый год в 2–3 раза меньше участков под новые проекты, чем в 2016 году. Но сами застройщики говорят, что это затишье перед бурей.
Разговоры о возможной отмене долевого строительства и особенно поправки в ФЗ–214, которые уже этим летом ужесточат правила игры на рынке, заставляют торопиться и получать разрешения на стройки по старым правилам. За декабрь–январь выдача таких документов увеличилась почти в 2 раза. Но велик риск, что не все смогут справиться со взятой на себя нагрузкой. Эксперты ждут новых банкротств и историй с обманутыми дольщиками.
Ускорение в конце года
Комитеты по госстройнадзору Петербурга и Ленобласти подвели итоги прошлого года. Согласно их отчетности, в 2017 году застройщики получили в городе 140 разрешений на строительство 5,96 млн м2 жилья, что на 25 и 2% соответственно ниже показателя предыдущего года. В области провал оказался еще существеннее: число выданных разрешений год к году оказалось почти в 3 раза меньше (28 против 75). А метраж жилья, которое можно построить по этим документам, сократился на 35%, до 2,3 млн м2 (см. "Выданные разрешения..."). Таким образом, совокупно по агломерации строители получили за 2017 год 168 разрешений на стройку (на 36% меньше, чем годом ранее), по ним можно построить 7,46 млн м2 жилья (на 11% меньше, чем в 2016 году).
Эксперты не видят в этом спаде ничего критичного, отмечая, что в Ленобласти на данный момент застройщикам выданы разрешения на строительство 8 млн м2 жилья, а в Петербурге — на 10,6 млн м2. "Потенциала данных проектов хватит на несколько лет. Поэтому нельзя говорить о снижении активности строителей", — считает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Активность строителей по получению новых разрешений на стройки в 2017 году оказалась не самой низкой за последнюю пятилетку — 2015 год был более провальным, и это связывали с произошедшим в конце 2014 года обвалом рубля и последовавшей растерянностью на строительном рынке.
Но итог 2017 года удивил даже самих девелоперов — они ожидали не спада, а всплеска активности. Дело в том, что летом прошлого года были приняты поправки в ФЗ–214 — главный закон для застройщиков жилья в России. Они вступят в силу в июле 2018 года и значительно ужесточат требования к застройщикам. Строители быстро поняли, что их ждет. И побежали за разрешениями на стройки по старым правилам. Но случилось это только в самом конце года.
В Петербурге в декабре было выдано 61 разрешение на строительство 2,15 млн м2 жилья (для сравнения: в декабре 2016 года было 40 разрешений на 1,6 млн м2). А за полный праздников январь 2018–го — 25 разрешений на 664 тыс. м2 (против шести на 177 тыс. м2 в январе 2017 года).
"Действительно, в декабре большинство застройщиков пытались форсировать события и получить разрешение на строительство в ускоренном порядке, особенно по проектам, которые находятся в завершающей стадии проектирования. Мы не исключение", — говорит Виталий Правдухин из компании AAG.
"Уверен, что в первом полугодии 2018 года этот тренд сохранится. Но он не радует. Полученные наспех разрешения не могут лежать бесконечно. Значит, в ближайшее время на рынок выйдет много жилья, которое застройщикам придется реализовать на начальной стадии по демпинговой цене, при которой о рентабельности и качестве проектов даже нет речи. И строители начнут сыпаться", — говорит руководитель ГК "Легенда" Василий Селиванов.
Земельный запас
Спад активности застройщиков в прошлом году был зафиксирован и на рынке земли. Данные аналитиков разнятся, поскольку большинство сделок с землей закрытые. В NAI Becar подсчитали, что за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%: было закрыто 14 сделок под строительство 3,24 млн м2, что в 2 раза меньше, чем годом ранее.
Эксперты Colliers International в Петербурге говорят, что в течение 2017 года в Петербурге было приобретено 19 земельных участков под 2 млн м2 жилья, что в 3 раза меньше, чем годом ранее. Правда, как и в случае с разрешениями на стройку, в конце 2017 года наблюдался всплеск активности. По данным NAI Becar, в IV квартале было закрыто шесть сделок с землей общей площадью 600 тыс. м2 (38% от годового оборота рынка).
"Толчком послужили все те же поправки в ФЗ–214", — уверен гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. По его словам, если годом ранее девелоперы рассматривали в основном подготовленные участки с жилым статусом, то теперь готовы брать пятна различного назначения.
"До изменений в законе девелоперы были разборчивы. А сейчас метут все, что есть, и создают себе дополнительные риски", — считает Роман Мирошников из СК "Ойкумена". "До игры по новым правилам осталось менее полугода. Успеть найти участок и заключить сделку сейчас уже сложно. Начинать надо было раньше — года за полтора. Кто предвидел такое развитие событий, мог ускорить сделки и упаковку проектов", — резюмирует президент группы RBI Эдуард Тиктинский.
Группа риска
Строители считают, что ажиотаж вокруг получения разрешений на стройки и покупки участков на скорую руку таит немало опасностей для рынка. И главная — угроза банкротства тех застройщиков, которые наберут проектов впрок, но не смогут справиться с их реализацией.
"Спрос–то на жилье ограничен. Если все эти квартиры разом выйдут на рынок, они не найдут потребителя, поскольку у людей закончились деньги. Зато это может привести к обвалу цен, что станет проблемой для застройщиков (особенно небольших), вплоть до банкротства", — рассуждает гендиректор АН "Метры" Андрей Вересов.
"Если маленькие компании в массовом порядке пошли за разрешениями на стройки, это не означает, что они все заявленные метры построят. Этого может и не случиться. Кто не справится — уйдет. Останутся лишь крупные девелоперы в ограниченном количестве", — добавляет гендиректор СК "Дальпитерстрой" Аркадий Скоров.
"А где банкротства — там обманутые дольщики. В этом смысле удивляет логика тех, кто принимал поправки в ФЗ–214. Желая защитить дольщиков, они, напротив, подставили людей под удар", — отмечает еще один собеседник "ДП".
"Согласен, что получение большого количества разрешений на строительство впрок — это не всегда хорошо. Но мы планируем в этом году начать несколько новых проектов, поскольку купили много новых участков в прошлом году. С изменением закона это никак не было связано. И этих изменений мы не боимся", — говорит гендиректор ГК "КВС" Сергей Ярошенко.
“
Стагнации на рынке нет, девелоперы по–прежнему запасаются участками с готовой или почти готовой документацией. То, что динамика получения разрешений и пополнения земельных банков год к году отрицательная, — нормально, ведь это живой рынок, со своими нюансами. Сейчас, в преддверии изменений в ФЗ–214, цены на землю несколько завышены. Поэтому многие девелоперы решают подождать, когда ситуация прояснится. И даже полученные разрешения на стройки не гарантируют повального выхода проектов на рынок. Застройщики будут действовать осторожно, продумывая каждый шаг.
Кирилл Багаченко
Вице-президент группы "Эталон"
“
Я бы не стал говорить о снижении активности застройщиков. С учетом больших запасов земли в их закромах снижение на 11% количества жилья, которое можно построить по новым разрешениям, — это и не снижение вовсе. Учитывая невысокий спрос на жилье, спад мог быть более значительным. Но правовая неопределенность, связанная с поправками в 214–ФЗ, гонит застройщиков пополнять портфели. И в первом полугодии 2018 года мы опять увидим их большую активность. Итогом забега станет большой объем предложения жилья в 2019 году, что сдержит рост цен на фоне разговоров об отмене долевки.
Марк Лернер
генеральный директор компании «Петрополь»
