Строительная отрасль России не первый год находится в непростой ситуации. Находясь в лидерах по числу банкротств, она при этом постоянно испытывает давление со стороны властей. В частности, в целях защиты прав дольщиков по законодательству при задержке сроков сдачи объекта покупатели имеют право требовать с застройщика солидную неустойку, сумма которой может достигать стоимости жилья. О том, как эта норма отражается на другой стороне — строителях — и почему благое начинание зачастую оборачивается потребительским экстремизмом, рассказала генеральный директор компании DDC Consulting Екатерина Ерошевская.
Как бы вы охарактеризовали состояние строительной отрасли сегодня?
— Как крайне тяжелое. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, только в 2016 году неплатежеспособными признали себя 3180 организаций — это на 17,3% больше, чем годом ранее. Причем больше половины из них были старожилами, работавшими на рынке более 7 лет. А в 2017 году, по данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, число банкротных дел в строительной отрасли приблизилось к печальному рекорду 2009 года. Только в III квартале с рынка ушли около 700 застройщиков.
Как мы помним, в 2009 году был разгар последствий кризиса 2008 года. Строительный рынок тогда падал около 6 месяцев. У многих компаний в то время не хватило запаса прочности, и они рухнули. А сейчас рынок падает 12 кварталов подряд, и никаких перспектив его стабилизации не видно. Чтобы хоть как–то стимулировать продажи, застройщики начинают демпинговать, продавая квартиры себе в убыток. Естественно, такое положение вещей не может длиться долго.
Что стало основной причиной такой тяжелой ситуации на этот раз?
— Причин целая совокупность, но основные — это удорожание строительных материалов и колоссальное, затяжное падение спроса на рынке строящегося жилья. Закладывая смету на объекты в 2013–2014 годах, никто из строителей не мог предвидеть, что в 2015 году стоимость стройматериалов вырастет на 40%. И никто не мог предположить, что будет такое длительное падение спроса на жилье.
Свою роль сыграли и огромные ставки по кредитам для строительных компаний. Банки никогда не будут рисковать. Если им покажется, что положение строительной компании стало неустойчивым, эта компания никогда не получит кредит. Или, если кредитная линия уже открыта, банки при малейшем подозрении потребуют досрочного погашения. Последние 1,5 года мы сотрудничаем со строительной компанией "Дальпитерстрой" и на ее примере наглядно видим, что происходит на рынке. У застройщика была кредитная линия, открытая до 2018 года. Когда сдавался один из объектов, компания хотела вывести "пятно" под застройку из залога, поменяв его на другое. Но когда застройщик обратился в банк, там, смекнув, видимо, что ставка стала уже неактуальной, вообще отозвали кредит. И компании пришлось в кратчайшие сроки вернуть, да еще с процентами, сотни миллионов рублей, которые рассчитывала использовать в своей деятельности. В свою очередь, досрочный отзыв кредита повлиял на сроки сдачи объектов.
То есть задержка в сдаче домов действительно возникла?
— Учитывая вышеуказанные причины и прибавив к этому отдельную историю с вводом домов в эксплуатацию, когда объекты месяцами принимаются разными службами, совершенно логично предположить, что дома будут сдаваться с большой задержкой. Да, конечно, априори любая строительная компания несет коммерческие риски. Она должна понимать, что, задерживая стройку, навлекает на себя достаточно жесткие санкции и может понести серьезные расходы. И застройщики это прекрасно осознают, они же не самоубийцы и прекрасно умеют считать деньги. Просто есть ряд объективных причин, почему объекты не сдаются в срок. Но об этом почему–то не принято говорить вслух, а вот образ строителя–мошенника, сорвавшего куш и исчезнувшего в небытии, широко растиражирован. Люди при этом не хотят видеть, что есть в строительном бизнесе компании, и их немало, которые, несмотря на бедственное положение, не банкротятся, а все–таки стараются достраивать дома и отдавать людям их квадратные метры.
Но здесь их настигает очередная катастрофа — огромная нагрузка в виде исков о неустойках, которые дольщики активно предъявляют строительным компаниям. Количество юридических фирм, предлагающих услуги по взысканию с застройщика максимального количества денег, растет день ото дня. Сейчас это стало своего рода "хайпом" на рынке юридических услуг. Конечно, юристы действуют в рамках закона. Но, честно говоря, это уже превращается в какую–то вакханалию. Вот пример из моей практики: дольщица принесла в суд договор, который она заключила с юристом, на 280 тыс. рублей. Эту сумму она заплатила ему за то, чтобы он отсудил у застройщика деньги по максимуму. То есть, по моему мнению, желание добиться возмещения неустойки превращается в этакий сплав юридического рэкета и потребительского экстремизма.
Но есть же и юристы, готовые представлять в суде интересы другой стороны — застройщиков?
— Есть, конечно, но их гораздо меньше, и тому есть свои причины. Во–первых, на сегодняшний день арсенал средств для защиты застройщика невелик. Это аудиторские заключения о причинах нарушения срока ввода объектов в эксплуатацию, расчеты средней ставки по депозиту и наши рассуждения о соразмерности наказания. Вот, по сути, и все, чем можно оперировать в суде. В перспективе мы рассчитываем добавить к ним комментарии к ст. 10 Гражданского кодекса, где речь идет о незаконном обогащении. Сейчас мы работаем над этим. Вторая причина указана выше: выбивание денег с застройщиков превратилось в высокодоходный бизнес, и мало кто может удержаться от искушения получить легкие деньги. Легкие прежде всего потому, что суды сегодня практически под копирку выносят решения о взыскании неустоек и штрафов в полном объеме, и нередко сумма взыскания превышает стоимость жилья. По крайней мере такова судебная практика у нас в регионе. И это третья причина того, почему юристов, желающих защищать строительные компании, не так много.
Можете ли вы привести примеры из вашей практики?
— За 1,5 года работы в этом направлении их накопилось достаточно, приведу несколько. Но сначала небольшая предыстория. Когда мы впервые столкнулись с проблемой, как аргументированно представить в суде позицию застройщика, а конкретно нашего клиента ООО "СК "Дальпитерстрой", то задались целью выяснить, в чем реальные причины задержки сроков сдачи жилья. Тогда мы обратились к специалистам за аудиторским заключением. Эксперты выяснили, что смета, которая была заложена изначально, увеличилась на 42%. Плюс упал спрос, понизилась стоимость квадратного метра. Компании пришлось изыскивать дополнительные ресурсы на достройку дома, что на фоне кризиса было крайне затруднительно. В общем из заключения следовало, что существует ряд объективных, не зависящих от действий застройщика причин, из–за которых он задержал ввод дома в эксплуатацию. Мы провели этот документ через судебную экспертизу и рассчитывали, что суд будет иметь основание применить ст. 333 ФЗ о снижении суммы неустойки. Но нашу позицию услышал только областной суд, городской наши доводы не поддержал.
Вот еще пример из практики: дольщик расторг договор, получил деньги обратно. А потом обратился в суд за неустойкой, присовокупив незаконное пользование денежными средствами, закон о защите прав потребителя и тот факт, что застройщик не вовремя перечислил возвращаемые по договору деньги. А он просто физически не успел это сделать. И суд назначил выплатить сумму, которая в 2 раза превышает стоимость объекта недвижимости! Как видно, ни о какой соразмерности вины и наказания здесь речи не идет. Кроме того, с помощью таких судебных решений в головы дольщиков внедряется мысль о том, что можно легко и достаточно быстро получить солидный доход.
Еще пример, когда несколько содольщиков обратились в Невский районный суд за неустойкой и штрафом. Суд полностью удовлетворил их требование. Мы подали апелляцию, потому что сумма превысила стоимость объекта недвижимости в 1,5 раза и составила 5 млн рублей. Для застройщика это был серьезный удар. Но решение суда осталось в силе. Так вот, после заседания суда истцы в мгновение ока оказались в офисе строительной компании, собираясь приобрести еще одну квартиру стоимостью 5 млн рублей. При этом их не смутила та самая "неблагонадежность" застройщика, о которой они так рьяно говорили в суде всего пару часов назад.
А вот еще яркая иллюстрация того, как требование неустоек превращается в выгодный бизнес. Человек решил купить квартиру по договору цессии (переуступки). Но отказался от сделки, когда узнал, что право требования по неустойке и штрафу к нему не переходит. Или обратный пример: человек продает квартиру по переуступке с оговоркой, что оставляет за собой право требования неустойки и штрафа за тот период, когда он был собственником.
Почему люди хотят получить деньги, а не квартиру?
— Дольщики, конечно, расстроены тем, что не получают жилье вовремя. Но одновременно они слышат про судебную практику, начинают общаться с юристами и — начинают считать возможный доход, осознавать, что могут получить существенную выгоду. И уже забывают, что когда они приобретали квартиру, то прежде всего рассчитывали на квадратные метры. Ни одна депозитная ставка по доходности даже рядом не стоит с тем, что сейчас получают дольщики по просрочке. Причем это именно данные из судебной практики по Северо–Западу. В других регионах, например в Московской области, суды снижают сумму по неустойке и штрафам в десятки раз.
Что же касается строительного бизнеса, то еще совсем недавно его доходность составляла примерно 10%. Но сейчас, когда на каждый объект накладывается дополнительная нагрузка в виде удорожания стройматериалов, неустоек и штрафов, стройка, по сути, становится бизнесом ради бизнеса, когда застройщик после ввода дома не получает ничего, кроме чувства легкой усталости. И это еще в лучшем случае.
Какой выход из сложившейся ситуации вы видите?
— Казалось бы, единственный вариант в сложившейся ситуации — начать процедуру банкротства. И, если посмотреть на статистику, многие действительно к этому приходят. Но есть и застройщики, которые, несмотря на тяжелое материальное положение, все–таки продолжают выполнять свои обязательства. Так, в 2017 году ООО "СК "Дальпитерстрой" ввело в эксплуатацию все свои долгострои, заплатив за этот же год около 400 млн рублей неустоек. Это по данным на октябрь, сейчас, несомненно, больше. Генеральному директору компании Аркадию Скорову удалось найти в себе силы и мужество продолжать строительство и вводить дома в эксплуатацию. Ведь это путь труднее, нежели банкротство.
А ведь при этом нужно еще платить людям зарплату, перечислять налоги. И все это — на фоне продолжающегося потребительского экстремизма. И получается, что деньги у одних дольщиков отнимаются в пользу других. Чем меньше средств у компании, тем меньше шансов сдать объект в срок… В компании подсчитали, что на выплаченные в прошлом году неустойки можно было построить три детских сада или часть новой типовой школы на 1125 мест.
Хотелось бы призвать дольщиков более дальновидно смотреть на вещи и не усугублять и без того сложное положение строителей. Мне кажется, что нужно все же постараться и изменить свое отношение к строительным компаниям. Далеко не все из них мошенники. Я бы даже сказала, что в большинстве из них работают настоящие трудоголики.
В свою очередь суды должны устанавливать наказание соразмерно вине, интересоваться каждой ситуацией, наводить справки об ответчиках и разбираться в истинных причинах просрочки. А не просто под копирку выносить решение: нарушил сроки — плати по максимуму. Ведь изначальная причина, по которой вносились правки в 214–ФЗ, была дать людям возможность компенсировать свои убытки в случае задержки сроков сдачи жилья, а не создавать дополнительные способы для юристов получать высокие доходы. И то, как все обернулось, весьма печально.
