В Петербурге есть тысячи квадратных метров промышленных площадей, которые нуждаются в редевелопменте. Однако этот процесс для большинства территорий фактически заморожен.
Общая площадь промзон в Петербурге составляет около 18,9 тыс. га, при этом редевелопмент проведен не более чем на 0,9 тыс. га. Остальные площади, как уточняет коммерческий директор "Гранд–Строя" Константин Матыцын, по большей части пустуют или используются не по назначению: доля земель, занимаемых действующими производствами в сером поясе, составляет примерно 38%.
При этом аналитики подчеркивают, что именно территория так называемого серого пояса наиболее остро нуждается в редевелопменте. Речь идет примерно о 4 тыс. га от Обводного канала на севере до жилых кварталов на юге, от реки Екатерингофки на западе и до Невы на востоке. "Скопление производственных территорий в исторических районах города негативно влияет на окружающую среду, нарушает градостроительную логику и создает специфические транспортные потоки. Промышленные зоны гармоничны в слабо развитых в индустриальном смысле пригородах. Успешные примеры деиндустриализации промышленных центров можно наблюдать в Париже и Лондоне", — отмечает управляющий партнер Rusland SP Альбина Ямалетдинова.
Кроме того, существуют районы города, например часть Васильевского, Адмиралтейского районов, где расположены крупные действующие производства. По словам генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, их можно было бы использовать гораздо более эффективно с точки зрения развития туристических, коммерческих и жилых функций. "Но я прекрасно понимаю, что, прежде чем их вывозить, нужно 10 раз подумать. Переезд производства, а также вывод земель из промышленного назначения в коммерческое связаны с большими инвестициями и желанием города в том числе", — подчеркнул эксперт.
Почему без перемен
Попытки сбалансированно подойти к реорганизации промзон возникают постоянно. К примеру, в 2016 году был проведен международный архитектурно–градостроительный конкурс на разработку единой концепции редевелопмента промзон под названием "Серый пояс. Преобразование". Однако должного успеха в вопросах редевелопмента ни власти, ни инвесторы пока не достигли.
"Правила землепользования и застройки на участках редевелопмента отличаются от возможных для строительства общественно–деловых объектов. Соответственно, девелопер сталкивается с необходимостью разработки проекта планировки территории, — рассказывает руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. — Но сейчас мы не можем разрабатывать ППТ на локальный участок — он разрабатывается на территорию комплексно. Соответственно, даже при желании реализовать небольшой проект девелопер сталкивается с необходимостью решить ряд проблем территории и ее дальнейшего развития совместно с большим количеством участников. Это сложно, требует огромных ресурсов и времени. На мой взгляд, было бы быстрее, если бы позиция города позволяла подходить к редевелопменту территорий поэтапно, реализовывая один проект за другим. Сейчас позиция другая — она взвешенна, и подход понятен, но тем не менее на сроках развития территорий это сказывается".
В свою очередь, директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева отметила, что промышленные территории могут быть загрязнены и для того, чтобы построить там жилье, необходим комплекс дорогостоящих работ по очистке земельного участка. "Для каждого девелопера важна экономика проекта, и городу необходимо сделать первый шаг и инвестировать, грубо говоря, 100 рублей в развитие этих территорий, которые приведут за собой уже 1000 рублей частных инвестиций", — считает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".
Помимо прочего, сегодня нет четкой федеральной и региональной законодательной базы, а постоянно меняющиеся правила и стратегии региональных и федеральных властей лишь увеличивают риски потенциальных инвесторов. "Нет понимания того, как можно поменять функциональное назначение объекта или модернизировать здание в многофункциональный комплекс", — пояснил Борис Мошенский.
Лучшее будущее
Городские власти считают, что 30% серого пояса должны занимать рекреационные зоны, 30% — коммерческие и производственные, 40% — жилая застройка.
"Однако, чтобы подобные преобразования были интересны частным инвесторам, во главу угла необходимо ставить экономическую целесообразность размещения тех или иных объектов. Безусловно, наиболее инвестиционно привлекательной является жилая застройка, сопутствующая ей социальная и коммерческая инфраструктура. Если участок расположен в относительно центральной локации, недалеко от метро, — в составе проекта комплексного освоения можно предусмотреть гостиницу", — говорит Альбина Ямалетдинова. Не все промышленные объекты подлежат редевелопменту, подчеркивает Борис Мошенский. По его словам, если завод построен из красного кирпича, расположен в "топовом" месте или у него есть прекрасный вид на воду, то редевелопмент необходим. Такие объекты имеют рыночный потенциал. По примерным оценкам, этим требованиям отвечает около 20–30% промышленной недвижимости.
"Город нуждается в общественно–деловой застройке, особенно на территориях сегодняшнего серого пояса. Предъявлять более узкие требования к тому, что должно быть размещено вместо производственных территорий, по–моему, некорректно. Требования определяет сама территория — там может быть необходим социальный объект или новая зеленая зона, например", — резюмировала Екатерина Тейдер.
