В Петербурге впервые отменены разрешения на строительство из–за отсутствия согласования проектов с ЮНЕСКО. Участники рынка считают, что это создает угрозу для развития города, так как градозащитники получают новый рычаг давления на застройщиков.
Суд Петербурга признал недействительным проект планировки жилого квартала "Планетоград" в Петербурге из–за отсутствия согласований с ЮНЕСКО. Дело в том, что центральная часть Петербурга и центры его исторических пригородов (36 тыс. га) являются объектами наследия ЮНЕСКО и существенные изменения в их облике должны получать одобрение международных экспертов. Правда, за 28 лет, что данная организация охраняет Петербург, это первое такое судебное решение. Участники рынка говорят, что прецедент создает угрозу для развития города.
Судебный прецедент
Городской суд удовлетворил иск градозащитников к правительству Петербурга и признал недействующим проект планировки и межевания территории (ППТ) площадью 508 га в районе Пулковского шоссе в Петербурге. Часть этой территории (240 га) занимает проект–миллионник "Планетоград", который в партнерстве реализуют компания Setl Group миллиардера Максима Шубарева и израильское ООО "Моргал Инвестментс". Также суд признал незаконным разрешение на строительство первой очереди "Планетограда", выданное властями девелоперу в прошлом году, несмотря на то что строительство трех домов на 1,5 тыс. квартир уже почти завершено и в проекте участвуют несколько сотен дольщиков.
Судебное разбирательство инициировали градозащитники. Один из их аргументов заключается в том, что Смольный не имел права утверждать ППТ на участок в 2014 году, поскольку он попадает в границы охранной зоны Пулковской обсерватории. Также на территории находится "Блокадное кольцо", которое является частью всемирного культурного наследия Петербурга.
Суд согласился, что охранный статус накладывает на власти города обязательство согласовывать новые проекты в штаб–квартире ЮНЕСКО, которая находится в Париже. Но правительство Петербурга и девелопер с решением суда не согласны и уже направили апелляцию в Верховный суд.
"Абсурдность судебного решения очевидна. Если будет создан прецедент, это поставит под удар весь город. Правительство будет обязано согласовывать значительную часть своих решений с организацией, которая расположена в другом государстве. Парижские чиновники новой большой нагрузке тоже вряд ли обрадуются. Кроме того, я сомневаюсь, что взгляд из далекой европейской столицы на развитие Петербурга окажется более четким и верным, чем взгляд изнутри. Заложниками ситуации станут дольщики", — сообщил "ДП" совладелец Setl Group Илья Еременко.
Он добавил, что в сложившейся ситуации девелопер предлагает дольщикам "Планетограда" на выбор или переход на другие объекты компании, или возврат денежных средств в соответствии с требованиями законодательства.
Охрана без правил
Это первый случай в Петербурге, когда суд обратил внимание на отсутствие согласований строительных проектов в ЮНЕСКО. "Эта ситуация не может быть экстраполирована на любое строительство, так как она связана именно со специальным режимом защитной парковой зоны Пулковской обсерватории", — говорит партнер "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов.
С другой стороны, подобные прецеденты уже стали появляться по стране. Например, в ноябре прошлого года в Ярославле отменили разрешение на строительство здания в охранной зоне ЮНЕСКО из–за отсутствия согласования с Парижем.
Конвенцию об охране Всемирного культурного и природного наследия, принятую в 1972 году, наша страна (тогда еще СССР) ратифицировала в 1988 году. Исторический центр Петербурга стал первым российским объектом, включенным в список ЮНЕСКО в 1990 году. Но механизм применения хартии до сих пор толком не проработан. Попытки разработать закон предпринимаются уже 5 лет. Только в прошлом году был подготовлен законопроект Минкульта РФ, который должен урегулировать процедуру согласования проектов с ЮНЕСКО. В Госдуму он еще не внесен. Но эксперты, которые с ним уже ознакомились, всерьез опасаются, что этот документ не прояснит, а усугубит ситуацию.
Законопроект ставит знак равенства между всеми объектами всемирного и культурного наследия. Для небольших объектов, таких как Кижи или московский Кремль, это логично. Но в Петербурге ЮНЕСКО охраняет обширные территории площадью 26 тыс. га. Учитывая масштаб, в группу риска попадут десятки новых проектов в мегаполисе. Чтобы оценить их влияние на городскую среду, придется направлять документы в Минкульт, а тот, в свою очередь, будет пересылать их в штаб–квартиру ЮНЕСКО в Париже. Так что без согласования европейских экспертов нельзя будет построить даже подстанцию в Петербурге.
В декабре прошлого года КГИОП подготовил свои поправки к законопроекту Минкульта, чтобы избежать избыточных согласований. "Отдельные положения этого законопроекта сейчас обсуждаются", — сообщили "ДП" в комитете.
Директор по правовым вопросам группы "Эталон" Виктория Цытрина добавила, что в начале марта было принято решение о создании межведомственной рабочей группы, которая будет разрабатывать единую позицию в сфере охраны памятников истории и культуры. "В этот процесс наряду с чиновниками будут вовлечены и девелоперы", — сообщила она.
В ЮНЕСКО "ДП" сообщили, что пока не ознакомились с законопроектом Минкульта. Но подтвердили, что участники конвенции должны информировать организацию о любом новом строительстве, которое может внести изменения в облик охраняемого наследия. "Это относится ко всем объектам, а не только к историческому центру Петербурга", — отметили там.
Проекты в группе риска
В зону охраны ЮНЕСКО попадает около 30 проектов с действующим разрешением на строительство в Петербурге и еще десяток в охраняемых пригородах. В их числе комплекс для Верховного суда на проспекте Добролюбова, жилые проекты "Группы ЛСР", холдинга RBI, шведской Bonava и другие. Участников рынка перспектива согласования проектов в Париже не радует. "Сотрудничество с ЮНЕСКО должно было привлечь иностранные инвестиции для сохранения памятников Петербурга. Но последствия этой стратегии могут быть печальны. Порядок согласования проектов в Париже не определен российским законом. И пока это так, остановить можно любую стройку", — говорит Алексей Белоусов из Объединения строителей СПб.
"Мысль о том, что российские власти обязаны согласовывать решения с иностранной организацией, пусть даже такой статусной, как ЮНЕСКО, в период санкций выглядит странно. Да и в структуре ЮНЕСКО нет подразделения, которое занималось бы согласованием градостроительных решений", — говорит президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов. По его словам, если согласование проектов в Париже узаконят, власти Петербурга потеряют право на выдачу разрешений на строительство, и процессы девелопмента в городе остановятся. "Но Петербург — не застывшая скульптура, а живой организм, который требует развития", — заключает гендиректор "ПСК–недвижимость" Сергей Мохнарь.
“
Петербург попал в список ЮНЕСКО в 1990 году, но в основном застройка никак не согласовывалась с комитетом, а жесткие рекомендации со стороны ЮНЕСКО часто игнорировались. Трудно сказать, что происходит в случае с Пулково: возможно, это новая политика по отношению к международным обязательствам, а может быть, стечение обстоятельств. Делать выводы рано. Само по себе движение в этом направлении, в частности появление законопроекта Минкульта, я приветствую. Лучше поздно, чем никогда.
Александр Марголис
Председатель Регионального Отделения В Спб Всероссийского Общества Охраны Памятников Истории И Культуры
“
Ситуация с ЮНЕСКО — это проблема, которая, на мой взгляд, лежит в политической плоскости. Сложно сказать, как будет развиваться ситуация, если дойдет до согласования проектов в Париже. Может, все будет конструктивно и оперативно. Но не исключено и возникновение тяжелых ситуаций. Поэтому бизнес так эмоционален. В нашем городе согласования в ЮНЕСКО еще никто не проходил. Но в России прецеденты есть. Знаю, что церковь в центре Казани и несколько объектов в Москве согласовывали в Париже. И проблем не возникало.
Владимир Григорьев
председатель КГА
“
Возникла серьезная угроза не только для строительного рынка, но и для всего городского развития. И это при том, что в Петербурге очень прогрессивное законодательство по охране исторического облика, которое высоко оценено теми же экспертами ЮНЕСКО. Тем не менее Минкульт РФ подготовил поправки в закон об охране памятников, которые требуют дополнительного согласования строительных проектов в ЮНЕСКО. Речь как о девелоперском, так и о бюджетном строительстве. Не уверена, что ЮНЕСКО готово взять на себя такую работу.
Елена Бодрова
Исполнительный Директор Ргуд
