Апарт–отели без звезд. Бизнесмены обсудили классификацию отелей с главой КГА Владимиром Григорьевым

Госдума РФ приняла поправки в закон о классификации рекреационных объектов. С 1 января 2019 года они будут работать по новым правилам. Классификация гостиниц становится обязательной. За нарушения будут штрафовать. Но законодатель обошел вниманием апарт–отели. Нужна ли им классификация и какое будущее ждет этот вид недвижимости?

Вопрос из зала:

Владимир Анатольевич, нужна ли классификация апарт–отелям?

Владимир Григорьев, председатель КГА:

Сегодня в нашем городе под видом апарт–отелей появляется все больше жилья. Во всяком случае среди тех проектов апартаментов, которые сегодня реализуются, не многие можно классифицировать как гостиницы. Эти проекты больше напоминают крупные жилые комплексы, населенные обычными горожанами, на тех земельных участках, которые для этого не предназначены.

Меня, как главного архитектора, больше волнует внешний вид данных объектов и их обеспеченность необходимой социальной инфраструктурой. Если считать, что апарт–отели — это гостиницы, то необходимо пересматривать НГП и увеличивать средний городской показатель по детским садам и школам на 1 тыс. жителей города, исключая из статистики апартаменты. А если соглашаться с тем, что апартаменты — это все же жилье, необходимо обеспечить их нормативной социальной инфраструктурой. Все остальное, вопросы классификации таких объектов, на мой взгляд, элементы маркетинга застройщика.

Много апарт–отелей в городе?

— На данный момент количество апарт–отелей для города не критично. Но, видимо, стоит действовать жестче, чтобы исключить попытки подмены понятий. В одной из последних редакций Правил землепользования и застройки Петербурга мы ввели новое требование — если 10% апартаментов в доме оснащено кухнями, такие объекты считаются жилыми домами и накладывают на застройщика обязательства по строительству социальных объектов. Это требование привело к резкому сокращению числа апарт–отелей с кухнями. Поскольку мы уверены, что девелоперы работают в прозрачной системе ценностей и честны перед властью, значит, таковы потребности рынка, и проекты апартаментов с кухнями не востребованы. Удивляет только скорость, с которой изменился социальный запрос.

Тезис с кухнями, на мой взгляд, довольно спорный. Постояльцы отелей тоже могут готовить себе кашу.

— Не могу согласиться с такой потребностью. Дело в том, что если рынок считает возможным создавать предпосылки для строительства большого количества апартаментов для проживания определенного типа несемейных людей, пенсионеров, студентов и с градостроительной точки зрения мы с этим согласны, то должны учитывать данную категорию населения при общем демографическом расчете. Конечно, когда небольшой апарт–отель появляется в составе большого жилого комплекса, обеспеченного социальной инфраструктурой, это воспринимается нормально. Однако мы говорим о тенденции, которая со временем может перерасти в настоящую проблему. Наш город сегодня довольно благополучный, в нем нет явного разделения населения по социальному статусу и достатку, нет гетто, в отличие от Европы, которая уже столкнулась с этой проблемой. Некоторые страны, например, уже начали регулировать квартирографию строящегося жилья, чтобы избежать скопления социально однородных масс.

Как же развивать в стране формат арендного жилья, как этого требуют федеральные власти?

— Говоря о развитии формата арендного жилья, мы должны развивать именно арендное жилье, а не только создавать большое количество апартаментов, учитывать лучший европейский опыт. К сожалению, в России принято все время ремонтировать квартиры: сначала под возрастающие потребности семьи, а потом под сужающиеся. Мировая практика говорит об ином подходе. Как правило, в Европе люди владеют одним жильем, а живут в арендуемом, что дает им свободу перемещения и выбора. Но арендованное жилье обязательно должно быть обеспечено необходимой инфраструктурой. Жаль, что наш бизнес не уделяет достаточное внимание этому вопросу.

Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Group:

За 2017 год рынок апартаментов Петербурга удвоился. К концу года в 36 комплексах города было представлено 5,8 тыс. апартаментов. Объем спроса за тот же период увеличился в 3,5 раза — было продано 2 тыс. апартов. Апартаменты стали признанным инвестиционным продуктом, конкурирующим с банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги. Около 70% покупателей приобретают их с целью последующей сдачи в аренду. Но апартаменты для жилья пока преобладают в структуре предложения — на их долю приходится 43%. При этом доля сервисных апартаментов составила 38%, а доля апарт–отелей — 19%. В 2018 году вероятен выход на рынок города еще 15 комплексов на 2–3,5 тыс. апартаментов. При этом объем спроса сохранится на прежнем уровне. А цены вырастут в пределах 10%. Но рынок не резиновый. При таких темпах развития года через два–три будет его перегрев и насыщение.

Вопрос классификации и звездности, который мы обсуждаем, касается только апартаментов, которые позиционируют себя как отели. Причем наличие кухни или плиты не делает их жильем. Отель есть отель — он работает с агрегаторами, он предоставляет услуги населению. Это понятный форматный продукт. А для псевдожилья, которого тоже немало, нужно разрабатывать специальное законодательство. Вопрос сертификации и звездности для таких объектов не актуален.

Власти и бизнесу необходимо договориться и ввести четкие критерии, которые позволят разделить сегмент апарт–отелей и сегмент апартаментов для жилья. Тем самым девелоперы, которые занимаются гостиничным бизнесом, получат возможность спокойно заниматься своим делом, избегая обвинений в том, что они занимаются обманом государства. При этом правила и нормы, разработанные специально под сегмент апартаментов для жизни, позволят девелоперам и их клиентам чувствовать себя уверенно и в этом сегменте.

Наталья Скаландис, генеральный директор УК Docklands.rent:

Я возглавляю управляющую компанию (УК), которая сдает апартаменты в аренду. Сертификация таких объектов нужна для нашей работы. Но сегодня в Петербурге сертификацию прошел только один апарт–отель — "Вертикаль" компании NAI Becar, которому присвоен уровень три звезды по международной классификации. И до 1 июня еще один проект, апарт–отель Docklands.Life на Васильевском, будет сертифицирован как отель четыре звезды. В этой оценке учитывалось множество факторов — не только сами номера, но также места общего пользования, инфраструктура и др.

Для чего это нужно? Во–первых, таково требование изменившегося закона. Если объект сдается в аренду без сертификата, его собственник заплатит штраф от 40 тыс. до 500 тыс. рублей. Во–вторых, сертификация нужна для гостей, для их удобства. В апарт–отелях останавливаются и иностранцы, и отечественные туристы, которые посещают Петербург по делу, для лечения, учебы и отдыха. Выбирая апарт–отель, они должны понимать, на какой уровень сервиса и комфорта могут рассчитывать. Если в проекте есть среднесрочная и долгосрочная сдача апартов в аренду, там должна быть инфраструктура для детей и животных.

Да, девелоперы апарт–отелей не строят муниципальные сады, но некоторые из них строят коммерческие детские сады, площадки и спорткомплексы для нужд своих постояльцев. На мой взгляд, апарт–отели — это все–таки альтернатива гостиницам и жилью, которое сдается в аренду. С их появлением формат арендного проживания в городе стал более прозрачным.

Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО "Лемминкяйнен Строй":

Рынку апартаментов, безусловно, очень важна сертификация. Главная задача – провести четкую грань между апарт-отелями и «псевдожильем». Продавая номера в апарт-отеле, девелопер привлекает финансирование в гостиничную отрасль. Так делаем мы в VALO. Но из-за отсутствия четко структурированного рынка, покупатели часто приобретают апартаменты в проектах, не предназначенных для инвестирования. В комплексе, не обеспеченном гостиничной инфраструктурой, «номера» не смогут пройти процедуру сертификации, а следовательно, собственники не смогут в будущем сдавать их в аренду легально.

Опираясь на требования сертификации, девелопер может с самого начала проектировать апарт-отели, ориентированные на их истинное целевое назначение. Именно такие объекты позволят ликвидировать дефицит гостиниц среднего сегмента (3 «звезды»), в которых сейчас так нуждается город. Сертификация важна так же и для инвесторов, которым за счет прозрачного и востребованного целевого назначения объекта будет обеспечен стабильный доход.

Конкуренция на рынке апарт-отелей — это конкуренция инвестиционных продуктов. Сертификация позволит инвесторам ориентироваться в предложениях на рынке, а застройщиков сподвигнет к более точному позиционированию своего проекта. Ведь для того, чтобы гарантировать высокую цену в апартаменте за ночь, застройщику нужно изначально проектировать отель высокого класса. Требования к такому отелю гораздо более жесткие (по количеству общественных зон, по размеру номеров, по использованию инженерных систем, по наличию объектов инфраструктуры).

Александр Завьялов, генеральный директор ГК AAG:

Самый простой способ разделить псевдожилье и апарт–отели гостиничного типа — инициировать поправки в федеральный закон о регистрации и запретить вторичный учет в гостиницах. Это поставит крест на псевдожилых апартаментах, но и сильно усложнит привлечение частных инвесторов в реальные апарт–отели. Возьмем пример, когда частный инвестор разделяет с застройщиком действующий гостиничный бизнес. С моей точки зрения, как и для любого бизнеса, такой инвестор должен зарегистрировать ИЧП или вести подробную отчетность, например через управляющую отелем компанию. Но это другие правила игры, и пока они не действуют.

Напротив, сплошь и рядом мы видим попытки строителей апарт–отелей повысить экономическую эффективность таких проектов за счет частных инвестиций, обеспеченных правом собственности на конкретные помещения, но не предполагающих каких–либо других гарантий доходности. Как им в этом поможет звездность на стадии строительства? Не знаю. Сколько звездочек ни приставить, глобальные проблемы формата это не решит.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:

За время существования арендного рынка сложился устойчивый спрос на гостиничные номера, в которых есть кухня. Это общемировой тренд: семьи с детьми, аллергики, вегетарианцы или просто люди, желающие сэкономить на питании в ресторанах.

Я сама езжу в такие апарт–отели, мой ребенок все лето живет на море в одном из таких номеров, питаясь при этом обычной привычной пищей. Внизу отеля расположены ресепшен, ресторан, бассейн. Это отель, а не псевдожилье. Поэтому фактический запрет города на строительство апарт–отелей с кухнями лишает туристов и людей, нуждающихся в более длительном, но все же временном проживании, альтернативы типовым гостиницам.

В итоге спрос вновь уйдет в серую зону. Вывести из тени рынок арендного жилья и заставить его владельцев платить налоги вновь не получится.

Какую цель преследовали? Обязать застройщиков строить социальную инфраструктуру? Почему в таком случае владельцы гостиниц (апарт–отелей) должны это делать?

Острым остается вопрос, как разделить апарт–отели и комплексы апартаментов, в которых люди живут постоянно. Относить их к тому или иному виду, на мой взгляд, можно, просто посчитав процент апартаментов, отданных в управление для последующей сдачи в аренду.

Когда мы продаем апартаменты в апарт–отелях Docklands, мы подписываем одновременно с договором долевого участия и договор на управление апартаментом. Покупатель должен знать, что он покупает арендный бизнес — номер с кухней в отеле, который будет сдаваться посуточно. У проекта в целом должен быть единый гостиничный оператор, в нашем случае это Docklands.rent. В апарт–отеле должна быть запроектирована гостиничная инфраструктура, в том числе ресепшен, лобби, ресторан, прачечная, помещения уборочного инвентаря и пр. Это отличительные признаки апарт–отеля.

Сервисные апартаменты — нежилые помещения, в которых человек проживает постоянно. Это более качественная альтернатива съему квартиры. Их статус необходимо регулировать законодательно, чтобы снять противоречия между ними и классическим жильем. Люди, проживающие в таких апартаментах, в будущем действительно могут захотеть пользоваться социальной инфраструктурой города наравне с жителями обычных квартир.

Елена Демидюк, заместитель директора по развитию ООО "Сотэкс":

Если мы говорим об апартаментах как о месте постоянного проживания, звездность, на мой взгляд, не будет иметь значения. Жилье у нас и сейчас делится по форматам. Если же апартаменты рассматриваем как категорию номеров в гостиницах, звездность им нужна в рамках отельного бизнеса. Проблема в том, как разграничить между собой понятия апартаментов — те, что используются для постоянного проживания, и те, что предназначены для временного пребывания. Пока ответа на этот вопрос нет ни у нас, ни даже на федеральном уровне. И в этом главная сложность ситуации.

Сергей Мохнарь, генеральный директор ООО "ПСК–Недвижимость":

Рынок апарт–отелей относительно молодой для России, и он до конца не сформирован. В этой ситуации говорить о какой–либо классификации преждевременно. Одни люди покупают апартаменты, чтобы жить в них. Другие — чтобы сдавать в аренду. И эти две категории диаметрально противоположны в своих интересах. Навязать им классификацию — значит ущемить чьи–то интересы.

На мой взгляд, нужно поступить иначе — оставить этот сегмент в покое и посмотреть, как он будет развиваться. И только потом, когда ожидания покупателей сформируют интерес к этому виду недвижимости, начинать дискуссию о какой–либо классификации или звездности.

Перспективы у апартаментов многообещающие, особенно в условиях скорой отмены долевого строительства. В Петербурге спрос на них набирает обороты, и он будет расти. Плюсов у этого формата недвижимости достаточно. Стоимость апартаментов, как правило, на 15–20% ниже, чем у квартир в том же районе. Приобрести их можно в ипотеку. Например, в нашем проекте Like на площади Мужества доля ипотечных сделок — около 60%, а ставка, как и на жилье, — от 9,5%.

Наконец, апартаменты — это высокий сервис и возможность получать инвестиционный доход до 16% годовых. А отсутствие постоянной прописки в них компенсирует временная регистрация на 5 лет с возможностью продления.

Что касается инфраструктуры, то, как правило, апартаменты строят не в чистом поле, а в районах сложившейся застройки, где уже есть и школы, и детские сады, и поликлиники. Так что необходимость строительства инфраструктуры с нуля не всегда очевидна.