"Квадраты" в остатке. Доля нераспроданных квартир в готовых жилых комплексах Петербурга превысила 30%

Более 30% готовых квартир в новых жилых комплексах Петербурга стоят нераспроданными. Это тревожный сигнал для строителей. Тем более что с начала года инвесторы Петербурга получили в 5 раз больше разрешений на новые проекты жилья, чем за аналогичный период прошлого года, а их продажи за тот же период, несмотря на улучшение условий по ипотеке, выросли всего на 10–20%. Похоже, объем нераспроданных остатков продолжит расти, что чревато новыми проблемами для застройщиков.

Дополнительная нагрузка

Эксперты Knight Frank SPb подсчитали, что почти половина готовых квартир в проектах дорогих жилых комплексов Петербурга в настоящее время не распродана. В классе масс–маркет, по их данным, в продаже остается 10-15% готового жилья.

"Это нормальный показатель, если анализировать рынок в целом. Но тревожит рост числа нераспроданных квартир в проектах, находящихся в завершающей стадии. Именно это показывает, насколько упал аппетит покупателей новостроек и насколько люди готовы платить за воздух над котлованом", — говорит гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков. На данный момент, по его словам, доля нераспроданного жилья на финише в сегменте массового спроса составляет около 15%, а в некоторых премиальных проектах доходит до 100%. "И эта доля растет. Причем чем выше класс жилья, тем больше нераспроданных квартир на финише. О чем это говорит? О том, что у людей есть выбор. А у людей с деньгами он еще больше. И они выбирают долго и тщательно", — говорит Николай Пашков.

"Но для строителей эти непроданные квартиры — дополнительная нагрузка. Ведь до заключения сделки это жилье находится в собственности инвестора, который платит за него налоги и несет ответственность. Если ситуация затягивается, вместо ожидаемой прибыли от продаж строитель получает убытки", — поясняет Андрей Тетыш из АРИН.

Остатки сладки

По данным "Петербургской недвижимости" (продает около 30% городских новостроек), в I квартале 2018 года в сданных домах петербургской агломерации в продаже остается 10% квартир против 13% годом ранее.

"У каждого из участников рынка эта доля своя. Есть долгострои, где доля остатков может составить все 50%. Есть более дорогие проекты — там тоже продажи идут медленнее. Есть и просто неудачные проекты, с ошибками в ценообразовании и квартирографии, где может быть 30% остатков и больше. Но, как правило, это небольшие проекты от малоизвестных компаний", — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

По ее словам, в целом по рынку оставшиеся во введенных объектах квартиры сейчас вымываются быстрее, чем в прошлом году. "Это связано с ростом спроса на жилье в агломерации. В I квартале 2018 года он составил около 1 млн м2, что на 18% больше, чем годом ранее", — заключила она.

Опрошенные "ДП" крупные строители подтвердили, что у них объем нераспроданных остатков жилья некритичный. У "БФА–Девелопмент" в финиширующих проектах он равен 8%, у ГК "ЦДС" — 5%, в холдинге RBI — 10% (в проектах комфорткласса) и 25% (в элитных домах).

"Мы пока не видим каких–то заметных изменений в этой сфере. Хотя в сегменте массового спроса процент непроданных квартир может расти", — говорит директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин.

"Если бы 50% квартир было не продано в объектах, которые сдаются в 2018 году, ситуация была бы очень тревожная. Но, поскольку речь идет о рынке в целом, то есть в статистику попадают показатели продаж недавно вышедших на рынок жилых комплексов (они традиционно невысокие), это не критично. Обычно к вводу в эксплуатацию в любом доме остается 15–20% квартир в свободной продаже", — поясняет гендиректор "ПСК–Недвижимость" Сергей Мохнарь.

"У нас в проекте Royal Park на Петровском острове продано около 50% жилья. Но в этом году продажи увеличились на 30%", — сообщила коммерческий директор ГК "КОРТРОС" Елена Громова.

"Мы планировали продать 100% квартир к моменту передачи ключей покупателям. Но, когда получили проектное финансирование в Сбербанке, зависимость от средств дольщиков упала, и мы скорректировали стратегию — увеличили период продаж на 6 месяцев. Думаю, после внесения поправок в ФЗ–214 подобным образом поступят и другие застройщики", — говорит руководитель департамента реализации недвижимости холдинга AAG Анастасия Осипова.

Нет денег — нет сделок

Объем нераспроданных остатков жилья в Петербурге, по прогнозу экспертов, в ближайшее время вырастет. "В течение 2–3 лет он может увеличиться до 50–60%, в том числе до 40% в завершающихся жилых комплексах", — прогнозирует один из собеседников "ДП".

Сейчас на территории Ленобласти действуют разрешения на строительство 9,1 млн м2 жилой недвижимости, в Петербурге — не меньше чем на 18 млн м2.

Но за первые 3 месяца 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 2,5 млн м2 жилья в агломерации. Это в 5 раз больше, чем за I квартал прошлого года.

Дело в том, что с 1 июля в России вступят в силу поправки в ФЗ–214 о долевом строительстве, которые ужесточат правила игры на рынке. Поэтому застройщики торопятся делать запасы проектов, которые можно будет реализовывать по старым правилам. Значительная часть этих жилых комплексов выйдет на рынок в ближайшее время, что резко увеличит объем предложения жилья.

При этом последние 3 года продажи жилой недвижимости в агломерации не превышали 4,4 млн м2 в год. Причем в прошлом году спрос на квартиры в Петербурге, по данным Knight Frank SPb, снизился на 5%, до 1,9 млн м2, а в пригородной зоне Ленобласти — на 8%, до 2,2 млн м2 (см. схему).

При этом почти в 2 раза выросло число сделок с ипотекой, условия которой стали более гуманными для заемщиков. В I квартале было зарегистрировано 16,4 тыс. таких сделок в регионе против 9 тыс. за аналогичный период прошлого года.

"Да, сейчас продажи поддерживает ипотека. Но когда–то закончатся люди, у которых есть деньги на первый взнос. И тогда продажи резко сократятся. Боюсь, что это произойдет уже очень скоро, поскольку реальные доходы населения снижаются. Так что рост объема остатков не за горами", — переживает один из собеседников "ДП".