Стройкорпорация "Элис" расплатилась с кредиторами и благополучно выходит из многолетнего корпоративного конфликта. Ее бывший совладелец Вадим Штерцер возвращается на жилищный рынок с проектом малоэтажного квартала на 20 млрд рублей рядом с Пулковской обсерваторией.
Многолетний корпоративный конфликт в стройкорпорации "Элис", который чуть не закончился крахом ее бизнеса, завершается. Компания расплатилась по долгам и готовится в течение месяца подписать мировые соглашения с кредиторами. Ее совладелец Вадим Штерцер возвращается на девелоперский рынок как самостоятельный игрок. Он построит жилой комплекс на юге Петербурга, недалеко от Пулковской обсерватории (инвестиции оцениваются в 18–20 млрд рублей).
В истории Петербурга есть случаи успешного возвращения предпринимателей в строй после кризиса и даже банкротства. Но они единичны.
Девелопмент на Пулковских высотах
О том, что компания одного из основателей петербургской стройкорпорации "Элис" Вадима Штерцера в ближайшее время начнет строить новый жилой квартал в Петербурге, "ДП" сообщили источники на строительном рынке. По их данным, речь идет о застройке участка площадью около 70 га на пересечении Киевского, Волхонского и Рехколовского шоссе.
Собственником большей части этой земли, по данным Росреестра, является ООО "Терра", эта компания — "дочка" АО "ПС–Холдинг", подконтрольного Дмитрию Мисюре. В ООО "Терра" "ДП" подтвердили, что сейчас идет подписание договора поэтапной аренды и дальнейшего управления на все 70 га земли на Рехколовском шоссе. "В дальнейшем возможен выкуп этой земли, но пока финансовых параметров сделки нет. Там действительно планируется застройка, но только после создания и утверждения всей необходимой градостроительной документации", — сообщили в компании.
Какое именно юрлицо будет реализовывать проект на юге города, источник "ДП" не уточнил, отметив, что, скорее всего, это будет одна из входящих в СК "Элис" фирм.
Новых юрлиц на Вадима Штерцера, по СПАРК, в последнее время не зарегистрировано. Уточнить это лично у него не удалось. Источники "ДП", знакомые с ситуацией, сообщили, что новый проект бизнесмена предполагает строительство 300 тыс. м2 малоэтажного жилья.
"Сейчас идет разработка граддокументации. Проект стартует в следующем году и продлится лет десять. Девелопер параллельно выбирает технологию и в качестве ключевого варианта рассматривает панельное строительство европейского образца", — рассказал один из участников рынка.
По оценке экспертов АН "Метры", инвестиции в такой проект могут составить 18–20 млрд рублей.
Четыре года назад реализовывать проект на данной территории собиралась компания "БКН Девелопмент". Председатель совета директоров ГК "БКН" Леван Харазов говорит, что компания планировала застройку части участков в рамках проекта "Город цветов". "Сейчас работы приостановлены. Основные причины — это внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые понизили высотность для участка с 18 до 8–15 м, а также сложности согласования документов с Пулковской обсерваторией", — сказал он.
Happy end
Участников строительного рынка новость о проекте Вадима Штерцера удивила. "Мы слышали о том, что у Вадима Штерцера есть планы вернуться на жилищный рынок региона. Это его выбор. Сейчас между нами нет никакого контакта, поскольку все взаимные сделки, которые были несколько лет назад, благополучно закрыты", — сообщил Александр Селищев, генеральный директор ООО "ТРЦ "Голливуд" (развивает проект ТРЦ у станции метро "Пионерская" на участке, который когда–то принадлежал ГК "Элис").
"Все имеют право на второй шанс. Главное — правильно выбрать проект и партнеров, чтобы не наступить на те же грабли. Район Пулковской обсерватории не самый перспективный для девелопмента, там много ограничений. Но, возможно, ситуация изменится", — полагает один из собеседников "ДП".
Бизнес ГК "Элис" развивался в Петербурге более 20 лет. Он начался с торговой биржи "Алиса", созданной Вадимом Штерцером. Позже на паритете с Андреем Брындиковым была создана строительная компания "Элис", которая за 12 лет построила в Петербурге 14 жилых домов на 5 тыс. квартир и три многофункциональных центра (последний дом — ЖК "Звезда" на Московском шоссе, он был сдан в эксплуатацию в октябре 2017 года).
В 2015 году между партнерами возник корпоративный спор. Проблема усугубилась долгами. Одним из главных кредиторов компании был Сбербанк, которому фирма задолжала 1,85 млрд рублей. В ноябре 2016 года активы "Элис" (торговые комплексы "Авеню", "Владимирский пассаж" и "Космос" оценочной стоимостью 3 млрд рублей, они были залогом по кредиту Сбербанка) приобрел офшор "Виктори Страттон Ltd", который связывают с семьей Владимира Голубева — делового партнера совладельцев ХК "Адамант".
Сейчас все долги структур "Элис" перед контрагентами погашены. Процедуры банкротства структур "Элис" в июне–июле завершатся мировыми соглашениями, и конфликт будет исчерпан, говорят в компании.
Малоэтажный район
По данным "Петербургской недвижимости" (ПН), в Пушкинском районе Петербурга сейчас реализуется 19 девелоперских проектов общей площадью 311 тыс. м2, в продаже находится 160 тыс. м2 (2,9% от общего предложения в петербургской агломерации). "Средняя стоимость "квадрата" жилья в этом районе при 100%–ной оплате составляет 83,2 тыс. рублей, что на 14% ниже среднегородского уровня", — говорит руководитель ПН Ольга Трошева.
Большинство проектов в Пушкинском районе малоэтажные. Эксперты говорят, что новый проект "Элис" довольно крупный. Но ему далеко до города–спутника Южного от "Старт–Девелопмент", анонсированного в 2012 году в Пушкинском районе (там предполагается строительство 4,3 млн м2, из которых 56% будут мало– и среднеэтажными).
Сегодня малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. Общая площадь проектов этого формата — 720 тыс. м2 (6% общего объема рынка агломерации). По данным экспертов Knight Frank SPb, за прошлый год в регионе вышло в продажу 29 малоэтажных проектов общей площадью 343,4 тыс. м2 — почти на 20% больше, чем годом ранее, и более чем в 2 раза больше, чем в 2012 году.
"Цены в малоэтажных проектах на 6–10% выше, чем в высотных комплексах в тех же районах", — говорят в Knight Frank.
Возвращения бывают
Петербург знает успешные примеры возвращения бизнесменов в строй после банкротства. В их числе выходец из ВТБ Владимир Малышев и владелец компании "Лидер Фреш" Михаил Дудин. Для строительства тепличных комплексов они взяли кредиты на 15 млрд рублей в Мастер Банке. Но у банка отозвали лицензию, а к проектам были поданы иски о банкротстве. С прошлого года неизвестные юрлица, которые, по всей видимости, связаны с предпринимателями, успешно выкупают права требования долгов и имущество обанкротившихся компаний.
Еще один пример успешного возвращения — история Олега Барабанова, владельца Объединенной автомобильной корпорации (ОАК). Его холдинг "РРТ" в 2014 году начал банкротиться, не выдержав высокой кредитной нагрузки на фоне падающего рынка. Но за год до этого Олег Барабанов поделил бизнес со своим деловым партнером Андреем Ивойловым, и тот арендовал здания автоцентров РРТ, проданные Барабановым для погашения долгов перед банками, и стал продавать там машины под брендом "Р–Моторс". До 2016 года включительно он набирал портфель брендов, а близкие к Олегу Барабанову компании на торгах выкупали автоцентры РРТ и получали новые франшизы. В итоге была создана ОАК. Параллельно Олег Барабанов, получивший иск о личном банкротстве на общую сумму 14 млрд рублей, сумел заключить с кредиторами мировое соглашение, выплатив им всего 34 млн рублей. А в 2017 году он снова вернулся в автобизнес, выкупив ОАК у Андрея Ивойлова.
Пытался вернуться на рынок после банкротства компании и совладелец "Строймонтажа" Артур Кириленко. Через доверенных лиц он владел компанией "Гранд Фамилия", которая собиралась строить жилье в Мурино. Но в итоге месяц назад от этой идеи он отказался. Участок в Мурино выкупила компания "Мавис", расплатившись за него квартирами в одном из своих жилых комплексов.
“
Думаю, проект может быть привлекателен, если его обеспечат социальными объектами и построят в духе традиционной для города Пушкина малоэтажной застройки. Тем более в этой локации довольно хорошие перспективы развития транспортной инфраструктуры, и участок находится близко к городу. В целом это качественные земли, где не должно быть проблем с созданием инженерии. Однако застройщик может столкнуться с тем, что покупательский спрос сегодня ограничен и имеет тенденцию если не к спаду, то к стагнации.
Аркадий Скоров
генеральный директор СК "Дальпитерстрой"
“
Рыночная цена "квадрата" для квартир в этой локации с учетом потенциального объема застройки лежит в сегменте эконом. При этом себестоимость проекта будет включать строительство объектов социальной инфраструктуры и большую площадь благоустройства. Затраты на это создадут большую нагрузку на цену "квадрата", учитывая малоэтажность комплекса. Кроме того, надо иметь в виду кредитную нагрузку, которая может возникнуть при реализации застройки в соответствии с новыми требованиями законодательства.
Марина Агеева
директор по продажам и маркетингу УК "ПулЭкспресс"
“
Ситуация для выхода на рынок не самая выигрышная. Рынок переживает не лучшие времена, сдавая позиции под натиском двух факторов. Первый — это продолжающееся снижение платежеспособного спроса. Второй — увеличение рисков и неопределенности в связи с новой нормативной базой по договорам долевого участия. Все негативные тенденции в недвижимости влияют и на рынок малоэтажного строительства. Сложно предсказать, какими темпами рынок будет деградировать в ближайшей перспективе.
Арсений Васильев
генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"
Авторы: Наталья Ковтун, Александра Конфисахор, Артемий Анин, Павел Горошков
