Петербургские апартаменты продолжают активно развиваться. Доля этого сегмента в структуре предложения первичного жилья в Петербурге составляет 7,6%, что почти в 2 раза больше, чем годом ранее. Однако эксперты уверены, что сегменту апарт–отелей и сервисных апартаментов перенасыщение не грозит.
По мнению руководителя отдела продаж ООО "Лемминкяйнен Строй" (реализует проект апарт–отеля VALO) Марины Сторожевой, апартаменты становятся все более востребованным сегментом среди покупателей, которые используют недвижимость в качестве инструмента для вложения средств. Прежде всего, интерес к апартаментам подогревается более низким входным порогом в этот сегмент.
Рекордный рост
"Цены на апартаменты стартуют от 2 млн рублей на стадии строительства, и в большинстве случаев они ниже, чем на жилье такого же класса. Кроме того, банки постепенно снижают ставки на коммерческую ипотеку", — рассказывает руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.
Среди причин востребованности этого сегмента Марина Сторожева также называет выгодную локацию в черте города. "Как правило, проекты апарт–отелей реализовываются в районах с развитой инфраструктурой, имеющих хорошую транспортную доступность, — комментирует эксперт. — Для покупателей, рассматривающих апартаменты как доходную недвижимость, плюсом является и предоставление гостиничного сервиса, а также высокие требования к пожарной и антитеррористической безопасности".
Но все же наиболее важным фактором является уровень доходности, который сегодня значительно превышает эффективность вложений в любой другой инструмент инвестиций. Так, по данным ООО "Лемминкяйнен Строй", диапазон доходности апартаментов, предназначенных для долгосрочной аренды, составляет 8–11%, краткосрочная аренда предполагает доходность 12–17%, гарантированная доходность находится на уровне 6–10%.
"Такой формат, как апартаменты, дает прибыль около 1,1 тыс. — 1,5 тыс. рублей с 1 м2 в месяц, что является весьма неплохим показателем", — уточняет генеральный директор компании "МТЛ. Управление недвижимостью" Николай Антонов.
По словам директора департамента апарт–отелей УК NAI Becar Евгении Гиль, доходность проекта зависит от концепции, локации объекта, опыта управляющей компании, а также от длительности аренды.
Инвесторы отовсюду
Стабильная прибыль, которую приносят апартаменты, привела к резкому росту спроса. Причем, как утверждает ведущий консультант по долевому строительству корпорации "Адвекс. Недвижимость" Маргарита Гаспарян, со стороны не только петербуржцев, но и москвичей, жителей других областей, а также зарубежных инвесторов. "По сравнению с 2016–2017 годами финансирование со стороны частных лиц в апартаменты выросло на 50%", — утверждает Маргарита Гаспарян.
Наталия Киреева подтверждает слова коллеги. "Если в 2014–2016 годах покупатели только присматривались к этому сегменту, в связи с чем продажи шли небыстрыми темпами, то в 2017–2018 годах объемы проданных апартаментов бьют рекорды каждый квартал", — говорит эксперт. Так, по данным Maris в ассоциации с CBRE, за 4 месяца 2018 года продано больше апартаментов, чем за весь 2016 год.
Если же говорить об итогах прошедшего года, то, по оценкам Colliers International, в 2017 году именно на комплексы формата сервисных апартаментов пришлось 60% всех проданных объектов петербургского рынка недвижимости.
Перегрева не будет
Существующее на рынке предложение достаточно объемно и может обеспечить даже столь быстро растущий спрос.
По данным ООО "Лемминкяйнен Строй", в настоящий момент в Петербурге открыты продажи в 37 апарт–комплексах и предполагается, что до конца 2018 года на рынок выйдет еще около 15 проектов. Однако, как отмечает Марина Сторожева, только 40% от общего объема предложения приходится на классические апарт–отели (около 15–20%) и сервисные апартаменты (не более 20–25%).
"Остальные 60% — это объекты без гостиничной инфраструктуры, которые строятся как жилые дома. Девелоперы заявили их как апарт–комплексы, чтобы обойти некоторые градостроительные ограничения", — поясняет Марина Сторожева. По словам Наталии Киреевой, девелоперы строят жилье в формате апартаментов на тех территориях, где по генплану запрещено возведение жилых домов, однако жилая функция, согласно анализу наилучшего и наиболее эффективного использования участка, является наиболее доходной.
Между тем именно сегменту псевдоапартаментов может грозить затоваривание, поскольку по факту это обычное жилье, а конкурировать застройщикам подобных проектов приходится с девелоперами уже не первый год стагнирующего рынка жилой недвижимости. Кроме того, "псевдоапартаменты — это, как правило, очень дорогое жилье. Стоимость таких апартаментов высока и находится в диапазоне 192–403 тыс. рублей за 1 м2, а в среднем составляет 266 тыс. рублей за 1 м2.
В то же время, как уверяют эксперты, рынку апарт–отелей и сервисных апартаментов перенасыщение пока не грозит.
"Благодаря успешно работающим программам доходности и демократичным ценам (стоимость 1 м2 апартаментов комфорткласса в Петербурге на I квартал этого года составляла 103 493 рубля), здесь еще очень долго не произойдет перегрева", — уверена Марина Сторожева.
