Когда ждать реальных перемен на рынке, чем плохи постоянно меняющиеся правила игры и каких результатов удалось достичь Группе "Эталон" в первом полугодии, рассказал в своем интервью председатель совета директоров группы Вячеслав Заренков.
Как вы оцениваете ситуацию на строительном рынке Петербурга? Что изменилось за последние полгода?
— В последние полгода все игроки рынка активно готовились к законодательным изменениям: оценивали свои силы, планировали будущее развитие, запасались разрешениями на строительство. Кто-то уже принял решение уйти с рынка девелопмента на рынок генподряда, кто-то, наоборот, с учетом тенденций выходит на рынок нового сегмента, более дорогого. Возможно, это оправданно.
В целом ситуация рабочая, но напряженная: со стороны ожидаемых правил игры много неопределенности. Ведь в законопроект вносилось очень много поправок, и строители Санкт-Петербурга были одними из самых активных в вопросах снижения нереальных требований, которые предлагались в изначальной редакции. Они бы просто остановили рынок. В этом вопросе ситуация, как я уже сказал, горячая.
В то же время радует спрос на недвижимость со стороны покупателей. С одной стороны — высокий уровень спроса вызван большим количеством хороших проектов и снижением ипотечных ставок. А с другой, если задуматься, покупатели ведь тоже знали об изменениях в законодательстве, но тем не менее принимали решения о покупке сейчас, на этапе стройки, порой на стадии котлована. Это говорит о том, что сами потребители, во-первых, не понимают, насколько будет доступно жилье при новых правилах игры, а во-вторых, свидетельствует о том, что надежным компаниям, подтвердившим свою репутацию годами работы, люди доверяли и доверяют по сей день.
Какие тенденции преобладали в первом полугодии?
— Если анализировать новые предложения, то все более популярными становятся проекты, расположенные ближе к центру. Девелоперы более тщательно оценивают участки в городе, серьезнее продумывают концепцию проектов. Главное, с учетом всех изменений, не оказаться в убытке. К тому же количество людей, желающих жить в центральных районах Петербурга, растет: в большинстве своем это люди, привыкшие к своему району, но не желающие мириться с условиями старого фонда. Ввиду такого подхода рынок за последнее время серьезно пополнился качественными проектами с интересными концепциями и с хорошим географическим расположением.
Оказались ли изменения в законодательстве действительно судьбоносными?
— В настоящее время влияние поправок мы оцениваем как несущественное. Мы как работали, так и работаем. Пока есть лишь одно серьезное изменение — мы больше не принимаем наличные средства. Все переводится на банковский счет. Никакой паники ни у нас, ни у покупателей нет. Ждем дорожную карту на время переходного периода. А с учетом выстроенных за годы доверительных отношений с крупнейшими банками мы сами активно работаем над этим вопросом. Сейчас даже рассматриваем возможность запуска с одним из ведущих банков пилотного проекта по продажам через эскроу-счета.
Влияние новых правил в полной мере, думаю, мы все ощутим чуть позже. Пока все только на словах, но в скором времени все на себе прочувствуют, насколько банковское финансирование дорогой для застройщиков источник финансирования. Если оно полностью заменит поступления от клиентов во время строительства домов, то это неизбежно приведет к росту себестоимости и, соответственно, цен. Снизится и объем предложения, так как, скорее всего, часть игроков уйдет с рынка. Это если говорить о масштабном влиянии на рынок. А что касается нашей компании, то уверенности нам придают многолетний успешный опыт сотрудничества практически со всеми крупнейшими банками, высокие рейтинги финансовой надежности, подтвержденные даже в преддверии всех нововведений, и очень значительный собственный капитал. Все эти факторы помогают нам спокойно перейти на новую модель работы.
Я, если честно, все больше и больше задумываюсь вот над чем: все отмечают важность строительной отрасли, называя ее локомотивом экономики, который подтягивает за собой развитие смежных отраслей. И постоянно повышаются требования к объемам сдаваемых площадей, к качеству проектов, но при этом никто не задумывается о создании комфортных условий для развития строительного бизнеса. Мы все время живем как на пороховой бочке. То одно, то другое.
Все понимают, что городу нужны реальные проекты развития больших территорий. И вот берется компания за проект, срок реализации которого — 10 лет, вроде бы всё просчитали, обо всем договорились, а потом — раз! — и всё, правила другие. Переделывайте! А как же бизнес-план, расчет экономики проектов, прогнозирование прибыли? Все почему-то продолжают считать, что у строителей сумасшедшая маржа — да не так это, давно не так! И еще: за нами люди — заработные платы, страховые взносы и пр. Огромные налоговые отчисления в бюджет. Нет, все равно: вы много зарабатываете! И если при реализации проекта застройщик уходит в минус, это не значит, что кто-то в карман себе денег не положит, это значит, что компания не будет развиваться. А если мы локомотив, то куда при таких условиях мы потянем за собой других?
Все-таки неплохо было бы договориться и о защите бизнеса в нашей стране. Будут прозрачные правила игры — не будут компании тогда банкротиться, не будет и обманутых дольщиков.
Конечно, такие встряски держат в тонусе, но хотелось бы имеющуюся энергию на другие, более положительные для всей отрасли направления пускать. Вот, например, сейчас все переживают, что из-за удорожания строительства застройщики начнут на качестве экономить. Чтобы этого не произошло, нужно развивать технологии. В строительстве нужна технологическая революция! Ведь многие отрасли развиваются семимильными шагами, а в строительстве используются все те же технологии, что и 10 лет назад. И если бы мы знали, по какому пути будем двигаться в ближайшие лет десять-пятнадцать, то могли бы активнее развиваться с технологической стороны.
Планируете ли вы начинать новое строительство?
— Конечно же, мы планируем новое строительство. В этом году вывели на рынок уже несколько проектов — все они в черте города, в хороших локациях, с продуманными концепциями. До конца года выведем объект на Петровской косе.
Какие проекты сейчас наиболее актуальны — масштабные проекты КОТ или точечная застройка?
— Что касается актуальности, мы реализуем и масштабные проекты — квартал "Галактика", который по-настоящему уникален для нашего города, и точечные объекты бизнес-класса — Fusion на Выборгской стороне, Botanica — на Аптекарском.
Как я уже говорил, покупатели становятся все более и более требовательными к жилью. В том числе и с точки зрения локации. И не только петербуржцы, но и покупатели из регионов. Они стремятся в Москву и Петербург не для того, чтобы жить за чертой города. И когда люди вкладываются в этот переезд, то хотят получать все блага, которые дают столичные города, в полной мере.
Поэтому мы очень тщательно выбираем земельные участки, пополняя портфель высококачественными проектами, постоянно его диверсифицируем.
Изменились ли требования покупателей к жилью по сравнению с тем, что было лет десять назад?
— Меняются в принципе требования к среде жизни. Есть несколько тенденций. Первая — "зеленое" строительство. И под этим понимается не просто проект благоустройства, а именно экологичность всего комплекса — материалов, технологий, обслуживания. Для людей сегодня важны энергоэффективность, водоэффективность, безопасность. Этот широкий набор характеристик жилья можно заменить одним концептуальным термином — "экология жизни". Даже в плане архитектуры безусловный тренд — использование натуральных материалов. Например, в отделке фасадов ЖК Botanica мы используем камень и кирпич ручной формовки.
Вторая тенденция — восприятие своего жилья как части чего-то большого, целого. Люди потихоньку начинают понимать, что они покупают не просто квадратные метры, что их дом начинается не с двери в квартиру, а с калитки во двор. И здесь начинает формироваться культура домовладения. Да, все хотят закрытый двор, охраняемую территорию, замечательные интерактивные детские площадки, клумбы. Но все это не появляется и не существует просто так. За всем этим нужен уход. И это уже совместная задача жильцов и управляющей компании.
Реально покупатели уже как само собой разумеющееся ждут благоустроенных входных зон с колясочными, с помывочными станциями для лап собак, с уборными для молодых мам, гуляющих с детьми во дворе. Молодежь формирует запрос на недвижимость и вовсе нового формата — коворкинги. Ведь многие уже не работают в офисах, и им нужно место в доме, где можно было бы спокойно поработать.
Идет смена поколений — сегодняшние покупатели диктуют свои требования. И мы должны им отвечать, развивая продукт, находясь в тренде. Поэтому и нужна революция в технологиях, чтобы рынок жилищного строительства становился более гибким, мобильным. Конечно, в плане динамики развития и скорости адаптации к быстро меняющимся условиям такая масштабная отрасль, как строительство, уступает, скажем, мобильным операторам или компаниям, работающим на рынке электронной коммерции. Но нам есть к чему стремиться.
Успешным ли было для "Эталона" первое полугодие?
— Да, успешным. И об этом наглядно свидетельствуют наши операционные результаты. Мы заключили рекордное количество сделок за всю историю компании — 5105 договоров. Это на 16% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Продажи выросли на 27% в деньгах и на 11% в натуральном выражении — до 27,5 млрд рублей и 263 тыс. м2 соответственно.
Какие факторы оказывали основное влияние на продажи?
— Вывод новых интересных проектов, слаженная работа команды менеджмента, снижение ипотечных ставок, развитие рынка ипотечных продуктов в целом и неопределенность ввиду законодательных изменений. Все это в совокупности подтолкнуло людей, планировавших покупку, к принятию решений. Возросло и число покупателей-инвесторов.
Каково финансовое положение компании? Насколько успешно торгуются акции на бирже?
— Что касается акций, то я давно говорил о том, что наша компания недооценена. Не стоит забывать, что на стоимость ценных бумаг оказывает влияние целый ряд факторов, на которые компания не может повлиять напрямую. Например, геополитическая обстановка. Или те же законодательные изменения, вокруг которых изначально была поднята такая волна негативной информации, что кто угодно начнет опасаться за будущее. Вот у нас так часто бывает — раздувают пожар из ничего, а потом, не разобравшись в ситуации, кричат: акции компании упали на столько-то процентов. А на самом деле все не так: сейчас идет снижение стоимости акций у многих российских компаний, и снижение на 10-15% считается нормальной волатильностью для ценных бумаг на фондовых площадках.
Какие задачи вы ставите перед собой до конца 2018 года?
— Не снижать набранных темпов реализации проектов и продаж. Люди нуждаются в качественном жилье, и мы должны его для них строить. В этом суть нашей каждодневной работы. А со всеми передрягами мы справимся, как уже справлялись не раз. Жаль только, что эти силы мы могли бы направить на благо. Но, может быть, наступят и такие счастливые времена для строительной отрасли. Будем на это надеяться.
