07:3917 августа 201807:39
22969просмотров
07:3917 августа 2018
Девелоперы обвинили Госстройнадзор Петербурга в искусственной задержке ввода уже построенных жилых домов. Как говорят участники рынка, чиновники обязывают их провести испытания тепловых сетей, что невозможно сделать летом. Потери компаний могут составить сотни миллионов рублей.
По данным экспертов, Госстройнадзор Петербурга с апреля текущего года отказал в разрешении на ввод в эксплуатацию 35 объектам. Это спровоцировало задержку передачи домов дольщикам и начало их заселения. В итоге упали общие показатели ввода жилья по Петербургу.
Тепло и зелень не по сезону
Как объясняют участники рынка, контролеры отказывают во вводе домов, требуя провести испытания тепловых сетей.
Застройщики жалуются, что если раньше в ведомство можно было предоставить гарантийное письмо, а сами испытания провести осенью, когда температура упадет до нужных показателей, то теперь инспекторы Госстройнадзора требуют официальные заключения и никаких альтернативных вариантов. "Провести испытания летом либо невозможно, либо дорого, так как тепло в дом не поставляется. А значит, нужно отдельно договариваться с энергетиками о подаче теплоносителя", — рассказал один из застройщиков.
"После смены главы Госстройнадзора резко сократился объем разрешительных документов. Строителям зачастую отказывают по формальным признакам, из–за того, что еще вчера не являлось препятствием для ввода. Мы связываем это с переходным периодом в ведомстве и во власти в целом. Предыдущий глава был человеком мобильным и превратил Госстройнадзор фактически в добротный МФЦ. Все было четко и в срок, а новая метла пока непонятно куда метет", — сообщил "ДП" эксперт, близкий к руководству комитета по строительству.
Кроме того, ужесточились и требования к благоустройству. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию нужно, чтобы озеленение жилого комплекса соответствовало проекту. Однако в деле высадки растений также руководит погода. "Деревья сажают два раза в году — весной и осенью. В нашем регионе предпочтительнее весеннее высаживание. Если воткнуть ель в землю летом, то экспертную комиссию она дождется, а вот новоселов — нет", — рассказывает сотрудник студии ландшафтного дизайна "Зеленый двор".
Госстройнадзор проводит ревизию проектной документации и напоминает, что некачественная экспертиза также влияет на сроки ввода в эксплуатацию. В этом году строительство 21 объекта приостановлено из–за несоответствия выданным разрешениям на строительство, еще два разрешения на строительство отменены.
"Традиционными претензиями Госстройнадзора являются отсутствие подъездных дорог к дому, необеспеченность местами в детских садах и школах, парковками, а также строительство сверх нормативов градостроительного проектирования. В противоречивой ситуации дольщики часто сами становятся на сторону застройщика и просят правительство не препятствовать вводу домов, так как у многих ипотека и арендное жилье", — рассуждает Яков Волков, генеральный директор группы Active.
Рынок всех урегулирует
В Госстройнадзоре прокомментировать ситуацию не смогли. На сайте ведомства отмечают снижение количества выданных разрешений на ввод объектов жилого фонда в эксплуатацию по сравнению с прошлым годом: за 6 месяцев 2018 года выдано 19 разрешений, за первое полугодие 2017 года — 57.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на территории Петербурга и его пригородов строятся 192 дома общей площадью почти 3,7 млн м2 с заявленным сроком сдачи до конца 2018 года.
Однако открыто жаловаться на работу надзорного строительного органа девелоперы не жаждут. Так, в компаниях "Эталон ЛенСпецСМУ" и "КВС" заявили, что не сталкиваются с подобными проблемами. Но при этом в пресс–службах обеих компаний уточнили, что ввод их объектов в эксплуатацию запланирован на второе полугодие. "Объекты "Группы ЛСР" сдаются в соответствии с графиком, проблем нет", — заверили нас в пресс–службе девелопера.
Проблемы со вводом домов могут дорого обойтись застройщикам. "В нынешней ситуации, когда мы несем перед дольщиками финансовую ответственность в том числе и за своевременную сдачу дома, создавать искусственные препятствия для ввода объекта в строй — значит бить по карману застройщика", — говорит Андрей Вересов, гендиректор АН "Метры". По оценкам участников рынка, каждый день просрочки обойдется застройщику в 1,25% от стоимости квартиры. При стоимости квартиры 4 млн рублей это всего лишь 50 тыс. в месяц. "А если в доме 200–300 квартир, то потери составят уже сотни миллионов рублей", — говорит эксперт.
"Мы сохраняем оптимизм и не делаем негативных прогнозов. Ситуация вполне обычная и регулируется рынком. Возможно, по производственному циклу массовый ввод придется перенести на I квартал 2019 года", — полагает Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА–Девелопмент".
Впрочем, участники рынка говорят, что этого власти постараются не допустить. "План ввода домов в этом году составляет 3,2 млн "квадратов". Если его не выполнят, то среди провинившихся окажется и глава Стройнадзора. Пока чиновникам есть из чего выбирать, поэтому крупняк, скорее всего, мучить не будут, а будут прессовать небольшие фирмы, без административного ресурса", — предсказывает директор одной из строительных компаний.
В Госстройнадзоре Ленобласти считают городские проблемы "ошибкой в управленческих решениях". "Когда я пришел в комитет, была такая же проблема — девелоперы сдавали дома либо без испытаний, либо без благоустройства. Мы всех предупредили, что такого больше не будет, и дали время на приведение дел в порядок. Если дом сдается летом, испытания можно провести весной, а благоустройство сделать заранее. Это все управленческие решения, которые можно реализовать. Другой вопрос, что для девелоперов необходим переходный период, чтобы привыкнуть к новым правилам", — говорит председатель комитета государственного надзора Ленобласти Денис Горбунов.
Так, самые масштабные проекты "Строительного треста" расположены в Ленинградской области. Их суммарная площадь превышает 1 млн м2, и в этом году компания уже получила разрешения на ввод новых корпусов.
“
Поскольку правовое регулирование ввода в эксплуатацию не менялось, такой подход выглядит необоснованно жестким. При полной готовности домов будет просрочка при передаче квартир дольщикам из–за бюрократических условностей. На практике пусконаладка и благоустройство всегда осуществлялись застройщиком в тот период, когда это физически возможно, и острых проблем, насколько мне известно, до сих пор не было.
Дмитрий Некрестьянов
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям бюро "Качкин и партнеры"
“
Количество введенных квадратных метров за первые 2–3 квартала не является константой. Застройщик заранее просчитывает сроки реализации каждого объекта, и сигнала для тревоги нет. Но причина может заключаться в ужесточении процедуры проверки документов: как бумажных, так и электронных. Если между ними обнаруживается малейшее несоответствие, то они отправляются на доработку, а согласование начинается заново. В связи с этим увеличивается срок рассмотрения документов. Сегодня он может занимать 3–4 месяца. Следовательно, те разрешения на ввод, которые выданы позже, уже не попадают в статистику за отчетный период, что и отражается на общих цифрах Госстройнадзора.
Беслан Берсиров
заместитель генерального директора АО "Строительный трест"
“
С приходом нового начальника Госстройнадзора ввод объектов в эксплуатацию стал возможен только при предоставлении документов, подтверждающих принятие тепловой установки в эксплуатацию, что пока невозможно из–за отсутствия отопительного сезона. Хотя ранее допускался ввод домов, не попадающих в отопительный период, по пусконаладочным работам. Ведомство требует полного завершения благоустройства в соответствии с генпланом объекта, а при его отсутствии также происходят отказы в выдаче заключения соответствия построенного объекта и акта ввода объекта в эксплуатацию.
Николай Шахматов
Директор По Продажам "Юринфо Недвижимость"
“
Я всем говорил и говорю: радуйтесь сегодняшнему дню, ибо завтра будет еще хуже. У застройщиков и без того множество проблем, а к ним теперь добавятся еще и тепловые испытания летом. Лично я считаю, что строитель, который строит дом, должен нести за него полную ответственность без всяких контролирующих органов. Ведь если что пойдет не так, потребитель обратится в суд и будет требовать исправить все недочеты у застройщика. При чем здесь какой–либо надзор? Но, с другой стороны, хотят контролировать — пусть контролируют.
Аркадий Скоров
генеральный директор "Дальпитерстроя"
