Строители-ценители. КГИОП готов ослабить охрану некоторых исторических зданий Петербурга

В КГИОП до 1 сентября принимают предложения по корректировке закона № 820–7, регулирующего правила строительства и реконструкции в исторических местах. С учетом этих предложений будут подготовлены обосновывающие материалы для изменения закона.

Например, если раньше подход к дореволюционным зданиям был единым, то теперь их думают разделить на несколько категорий и защищать старину более точечно. А главное — сделать заботу об истории экономически выгодной. Застройщики считают инициативу позитивной, ведь она позволит лучше просчитывать экономику проектов; градозащитники гораздо более сдержанны.

Как стало известно "ДП", контракт на подготовку обосновывающих материалов подведомственная КГИОП Дирекция заказчика по ремонтно–реставрационным работам на памятниках истории и культуры в конце июля заключила с ООО "НИиПИ Спецреставрация" Игоря Пасечника. Стоимость контракта — 8 млн рублей. Срок исполнения — до конца 2018 года.

На основе подготовленных компанией материалов законопроект будет разрабатываться уже в 2019 году (на эти работы, как ожидается, объявят отдельный конкурс). Примут закон, как ожидают в КГИОП, в 2020 году.

Спорная старина

В Петербурге есть не только отдельные памятники архитектуры (которые по значению делятся на выявленные, региональные и федеральные), но и целые объединенные зоны охраны. Их устанавливают в центре города и на других территориях, где сохранилось много не признанных памятниками исторических зданий. Правила работы на подобных землях определены в городском законе "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…" (№ 820–7), который уже не раз менялся.

"По моим ощущениям, нынешняя редакция значительно лучше той, что была принята в 2009–м, когда были сплошные суды, недоразумения и все сносилось", — оценивает заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов. Но практика показала, что требуется еще большая детализация зон, которых уже существует множество подвидов. В идеале — для каждого квартала. Это позволит сделать ограничения более конкретными и обоснованными, рассуждает Алексей Михайлов.

Застройщики отмечают, что, с их точки зрения, чиновники преувеличивают позитив, который несет закон в нынешнем виде, а законодательство об охране памятников в целом остается несовершенным.

"Можно долго оценивать конкретные положения закона, но есть факты: город и его исторический центр не развиваются. Есть точечные, уникальные, редкие примеры работ, периодически обновляются фасады на ключевых улицах, но глобально — многие здания разрушаются, некоторые памятники находятся в ужасном состоянии, и ситуация только ухудшается", — поделился наблюдениями управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. Одна из причин, по его мнению, — неготовность властей к компромиссам, что подрывает рентабельность бизнеса.

"Очень многие проекты при разумном подходе могли иметь коммерческий успех, но в силу законодательных ограничений исторические здания продолжают разваливаться", — говорит Илья Андреев.

"Памятники разрушаются, город ветшает. Проблема в том, что нет понятных и прозрачных правил, которые позволили бы инвесторам просчитать экономику", — полагает директор по развитию группы компаний "Л1" Надежда Калашникова.

"Сейчас городу необходимо действовать оперативно, иначе исторический центр, учитывая процент аварийных зданий, мы можем потерять уже в перспективе ближайших десятилетий. Сейчас нет ни комплексного подхода, ни законодательного регулирования, ни отдельных строительных нормативов для объектов реконструкции. Без участия девелоперов восстановить исторический центр не удастся", — уверен президент группы RBI Эдуард Тиктинский.

Закрыть лазейки

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов считает предложение КГИОП о корректировке закона стратегически правильным, но трудно реализуемым на деле. Во–первых, речь идет об огромных территориях. Во–вторых, когда на федеральном уровне будут утверждены границы Петербурга как исторического поселения (это еще одна мера по сохранению исторической застройки), закон № 820–7 все равно придется менять. Разумно подождать и совместить эту работу, и, скорее всего, чиновники так и сделают, считает Дмитрий Некрестьянов.

Есть и другая причина для корректировки закона: чтобы застройщикам было экономически выгодно его исполнять. "Мы постепенно наращивали и ужесточали законодательство в отношении сохранения исторических зданий, и сейчас, в общем, оно достаточно совершенно. Но, столкнулись с тем, что застройщиков это не устраивает: они стали менять годы постройки зданий и искать другие лазейки", — сетует Алексей Михайлов.

Чиновник напомнил, что КГИОП совместно с КГА уже смягчил требования к застройщикам: при реконструкции исторических зданий были установлены более щадящие нормативы по отступам от соседних домов и по парковкам. В КГИОП ждут, что злоупотреблений станет меньше.

Но Дмитрий Некрестьянов полагает, что делать выводы об этом пока рано, ведь конкретным результатам взяться неоткуда: "По этим нормативам еще ничего не удалось построить".

Точечная охрана

Теперь в КГИОП думают сделать следующий шаг: уточнить понятие "историческое здание". В отличие от памятников, никаких градаций по ценности для обычных домов нет. Ныне "историческим" здание делает только год постройки: до 1917 года включительно (в зонах охраны центра города) и до конца 1957 года (в зонах охраны окраин и пригородов). Такой подход не всегда себя оправдывает, сетуют в комитете. По словам Алексея Михайлова, в ведомстве сталкиваются с ситуациями, когда на обширных заводских территориях от старины сохранились только одноэтажные проходные, а остальные постройки — новые, хотя заводы эти находятся под государственной охраной. С другой стороны, есть отдельные здания, по которым, наоборот, нужно усилить охрану. Например, комитету сложно что–то сделать с утратой витражей и разборкой дворовых флигелей, отметил Алексей Михайлов.

Норма закона о зонах охраны недостаточно гибкая и приводит в том числе к исчезновению витражей, соглашается Дмитрий Некрестьянов.

"Режим ведения хозяйственной деятельности в зонах охраны говорит о сохранении внешнего облика объектов. Витражи в него не входят, потому что внешний облик — это фасад", — говорит эксперт. Иногда этот фасад ценный, а бывает, он напоминает трущобу. В таких случаях обычно ждут, когда дом станет аварийным и сам развалится, говорит Дмитрий Некрестьянов.

Алексей Михайлов считает, что такая ситуация с непамятными историческими зданиями не соответствует выбранной комитетом стратегии "развитие через сохранение и сохранение через развитие".

"Можно ли ввести какие–то категории исторических зданий? Чтобы для разных категорий были разные подходы к их сохранению? Ответа еще нет, но такой вопрос мы будем задавать разработчикам обосновывающих материалов", — делится заместитель председателя КГИОП. "В принципе, уточнение классификации — это хорошо, но насколько это улучшит ситуацию, можно будет судить только после ознакомления с текстом закона", — говорит Надежда Калашникова.

"Если изменения будут в лучшую сторону, то я всецело приветствую их. С другой стороны, мы уже приноровились к работе по существующим правилам и успешно сотрудничаем с КГИОП, реализуя наши проекты, поэтому, если ничего не изменится, ничего страшного не произойдет", — считает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор".