Документ настолько сырой, что каждая компания понимает его по–своему. Более того, каждое новое пояснение рождает больше вопросов, чем ответов. А осенью в закон будут внесены очередные правки, которые вряд ли упростят жизнь строителям. Преодолевать переходный период девелоперам помогает исполнительная власть.
Недавно делегация комитета по строительству побывала в Минстрое в надежде получить разъяснения по отдельным пунктам нововведений в 214–ФЗ. Удалось ли прояснить картину?
Евгений Барановский, заместитель председателя комитета по строительству:
Действительно, нас собрали в министерстве, чтобы ответить на вопросы контролирующих органов о работе по новому законодательству в долевом строительстве. У нас есть еще время до 1 июля 2019 года, когда правила игры полностью поменяются, застройщики перейдут на эскроу–счета и движущей силой строительства во многом станут банки. Это будет совсем другой рынок. В ближайшее время мы надеемся получить официальные ответы из Минстроя с трактовками спорных пунктов нового документа.
В первую очередь нас волнует, какие требования банки будут предъявлять к застройщику, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года. Мы видим, что закон говорит однозначно: неважно, когда получено разрешение на строительство, вы можете строить, не привлекая средства граждан, но если вы их привлекаете, то все требования в полной мере вступают после 1 июля 2019 года. И мы получили этому подтверждение. По логике законодателя, открытие эскроу–счетов даст полную прозрачность бизнеса: банк будет принимать решение о кредитовании, вести многоступенчатый контроль. Таким образом, средства граждан не будут вкладываться напрямую в стройку, а будут находиться на отдельном спецсчете до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
"ДП":
И сколько строительных компаний уже открыли эскроу–счета?
Маргарита Клименко, начальник отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО "Сбербанк":
В ряде территориальных банков Сбербанка счета эскроу уже открыты. В Северо–Западном банке пока нет, но мы рассматриваем ряд заявок. Необходимо отметить, что это должен быть новый проект, разрешение на строительство которого может быть получено как до, так и после 1 июля 2018 года.
"ДП":
А если на один объект часть разрешений получена до 1 июля, а отдельный его корпус или часть — после, как он будет реализовываться?
Юрий Кабушка, первый заместитель директора СПб ГБУ "Управление строительными проектами":
На всероссийском совещании в Москве обсуждалось много вопросов, в том числе и тот, который задаете вы. Рекомендуется организовывать новые предприятия, которые будут вести строительство таких объектов, дабы не нарушать требования 214–ФЗ, которые как раз введены с 1 июля 2018 года.
Конечно, алгоритм работы в новых условиях еще не выработан, но Министерство строительства этим занимается.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы "Эталон"
Поправки в 214–ФЗ направлены на более жесткое регулирование строительства и создание альтернативных форм его финансирования, изменения механизма продажи жилья, в том числе переход на продажу построенной недвижимости. Группа "Эталон" готова к работе в новых условиях. Мы рассматриваем возможность использования как обычного проектного финансирования, так и кредитных продуктов, основанных на открытии счетов эскроу. Тем не менее многие небольшие и средние компании не смогут адаптироваться к изменениям. Ситуация осложняется увеличением отчислений в компенсационный фонд до 6% от каждого ДДУ. Кроме того, сегодня некоторые компании столкнулись с ситуацией, когда по полученному до 1 июля 2018 года разрешению на строительство вести работу они все же не могут: работает правило "один застройщик — одно разрешение на строительство".
Николай Смирнов, генеральный директор ООО "Мегаполис-Инвест":
Требование "одно пятно — один застройщик" приводит к тому, что под каждое пятно нужно открывать дочерние компании и набирать новый штат — минимум 8–10 человек (бухгалтер, директор, инженеры и т. д). Вместо того чтобы улучшать экономику и оптимизировать затраты, мы их увеличиваем, что в конечном итоге приводит к росту себестоимости квадратного метра и снижению производительности труда. И это на фоне того, что дорожают материалы, с нового года повышают НДС. Не говоря уже об эскроу–счетах, проектном финансировании банков, за которые тоже придется платить немалые проценты.
Вроде стояла хорошая цель: строить много доступного жилья. Про эту цель, похоже, все уже начинают забывать. Теперь надо строить не много доступного жилья, а много дорогого жилья. Как можно к нам, застройщикам, относиться, извините, как к корове, которую надо много доить и мало кормить? В конце концов эта корова не только молоко давать не будет — она ноги протянет…
Евгений Барановский:
Вообще, у нас 214–й закон — один из рекордсменов по внесению изменений. Они вносятся каждый год и, судя по всему, будут вноситься. Потому что механизмы контроля, надзора, обмена данными, предоставления отчетности и проверки также совершенствуются. Все, что потребует дополнительных законодательных проработок, будет рассмотрено в осеннюю сессию. К 2019 году это будет полноценный рабочий инструмент, благодаря которому любой застройщик и гражданин сможет получить исчерпывающую информацию по каждому объекту.
Николай Смирнов:
А банки готовы работать так? Это же огромный поток информации. Как уследить за финансовыми потоками? Надо штат набрать, обучить его, не так все просто.
Маргарита Клименко:
Да, согласна с вами, объем работы большой. Мы, как и остальные участники рынка, предполагали, что с учетом большого объема выданных разрешений на строительство до 1 июля 2018 года массовая потребность в открытии расчетных счетов застройщика возникнет через полгода и даже позже, когда начнут появляться новые разрешения на строительство. Тем не менее мы полностью готовы к работе в рамках банковского сопровождения и с действующими проектами.
У нас созданы новые подразделения в ряде регионов, где будут работать специалисты, централизованно осуществляющие сопровождение счетов. Счета открываются по месту нахождения застройщика. Чтобы максимально уйти от бумажного оборота, все операции можно проводить в онлайн–режиме.
Мы доработали систему "Сбербанк Бизнес Онлайн", создали в ней личный кабинет застройщика, что позволит оперативно подгружать электронные образы обосновывающих документов, следить за прохождением платежного поручения. Надо отметить, что банковское сопровождение для Сбербанка не является новшеством — мы давно и успешно работаем с оборонными заказами, с 44–ФЗ.
Кроме того, банковское сопровождение по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, мы будем осуществлять в облегченном режиме: получать комплект документов, подтверждающих целевое использование, но контролировать только запрещенные операции.
Что касается счетов эскроу, то еще с прошлого года мы начали работу по пилотированию эскроу–счетов на небольших проектах в ряде территориальных банков. Результат хороший, поэтому продукт запущен в промышленную эксплуатацию.
У нас порядка 550 филиалов по стране, в которых можно открыть счета эскроу. Мы ожидаем, что после 1 июля 2019 года наш портфель по проектному финансированию жилья будет существенно увеличен. Если на сегодняшний день порядка 65% проектов финансируется за счет средств дольщиков, 30% — при помощи банков, остальное — за счет собственных средств застройщика, то после 1 июля 2019 года большая часть из этих 65% должны прийти в банки.
Сбербанк — один из лидеров в проектном финансировании жилья, каждый квартал только в Северо–Западном банке мы принимаем решений о кредитовании на 10–20 млрд рублей.
Виктория Цытрина:
У работы с эскроу–счетами есть свои плюсы. Кредитование с эскроу позволит снизить ставку по привлеченному долгу при обеспечении хорошего темпа продаж недвижимости на стадии строительства. В любом случае мы будем выбирать оптимальную форму финансирования для каждого отдельно взятого проекта, учитывая юридическую структуру владения проектом, его экономические характеристики и планируемую стоимость обслуживаемого долга в зависимости от вида кредитования.
Ольга Григорьева, финансовый директор ООО "Союз Строй Инвест":
Будет ли влиять объем средств дольщиков на эскроу–счетах на условия проектного финансирования и на процентную ставку?
Маргарита Клименко:
Будет влиять в первую очередь на процентную ставку: чем больше объем накопленных средств на счетах эскроу по отношению к объему кредита, тем меньше процентная ставка. В тот момент, когда объем накопленных средств будет равен объему кредита, ставка составит порядка 5% на сегодняшний день. А каждые 20% сверх снижают процентную ставку еще на процент.
Теоретически мы можем прийти к ситуации, когда объем накопленных средств в 2 раза больше ссудной задолженности, и тогда процентная ставка будет стремиться к нулю.
Николай Смирнов:
А от чего зависит объем выдаваемых кредитов: от стоимости залога — зданий и земельного участка или от объема денег, которые банк получил на эскроу–счет?
Маргарита Клименко:
При определении объема кредита мы всегда исходим из требования о дофинансировании проекта. Сумма кредита — это капитал проекта минус собственное участие застройщика.
В классическом проектном финансировании жилых проектов норма собственных средств — 25% от капитала проекта, при использовании эскроу–счетов мы идем на снижение до 15%, то есть банковское финансирование может достичь 85% от стоимости капитала проекта.
С точки зрения залога эскроу–счета не меняют наши текущие подходы к проектному финансированию. Мы оформляем ипотеку земельного участка и залог имущественных прав на возводимый объект.
Николай Урусов, генеральный директор ООО "Красная стрела":
Парадигма предложена, она неизменна. Мы уходим от долевого строительства в том виде, в каком оно есть, и я думаю, что в какой–то перспективе мы полностью готовое жилье начнем продавать. Просто ситуация складывается следующим образом.
Минстрой читает закон по–своему, банки — по–своему, застройщики — по–своему, а члены комитета — по–своему. И информационной подосновы объективно не хватает. Как будут работать специализированные счета, эскроу–счета, более–менее уже понятно. Особенно у тех застройщиков, кто по проектному финансированию в каком–то виде работал. Но разъяснения требуются, потому что закон не дает однозначных ответов на наши вопросы. И на сегодня это, пожалуй, самая большая проблема.
Евгений Барановский:
Мы так же читаем поправки в закон, как и вы, только вы отвечаете за бизнес, у вас цель — максимально увеличить заработок, а у нас цель — сделать это цивилизованно и проверить законность. Мы максимально открыто будем стараться разъяснять все пункты. Помочь выстроить правила может только открытый диалог. Мы пишем запросы в Минстрой, и вас никто не лишает этого права.
Николай Урусов:
Специализированные счета надо открыть до сентября. По всем ранее выданным разрешениям на строительство будет вестись мониторинг? А если структура компании исторически сложилась как котел — что с этим делать?
Маргарита Клименко:
В соответствии с законом застройщик должен открыть расчетные счета по количеству действующих разрешений на строительство и распределить уже имеющиеся средства дольщиков между данными счетами. Застройщик предоставляет банку информацию о капитале каждого проекта в разрезе статей, а затем направляет в банк платежные поручения на списание с расчетного счета застройщика.
По старым разрешениям на строительство мы будем контролировать только запрещенные операции. Таким образом, банк не контролирует, правильно или неправильно застройщик разнес средства дольщиков из "котла" на расчетные счета застройщика, правильно или неправильно сформировал капитал проекта, это ответственность застройщика.
После того как денежные средства переведены на расчетный счет застройщика и банк получил накопительную ведомость и прочие документы по проекту, банк начинает осуществлять контроль расходных операций в соответствии с требованиями 214–ФЗ.
Николай Урусов:
А если у застройщика есть уже проектное финансирование, в том же Сбербанке, например, может ли этот счет являться специализированным? Или надо все равно открывать новый?
Маргарита Клименко:
Раньше было необходимо открывать новый счет, но с 15 августа текущий расчетный счет, имеющийся у застройщика, можно перевести в статус контролируемого расчетного счета застройщика, поэтому, если у вас есть текущий счет в Сбербанке, новый счет открывать не нужно.
Людмила Верескун, заместитель директора по юридическим вопросам ООО "Концерн "Питер"":
На сайте Центробанка представлен перечень уполномоченных банков для открытия эскроу–счетов. Он уже соответствует действительности?
Маргарита Клименко:
Да, перечень включает 55 уполномоченных банков. Самые активные из них уже работают в направлении открытия расчетных счетов застройщика и так же, как и мы сейчас, организуют встречи с застройщиками, привлекают на сопровождение. Но кредитование с использованием счетов эскроу на сегодняшний день осуществляет только Сбербанк.
Елена Демидюк, заместитель директора по развитию ООО "Сотэкс":
Евгений Петрович, а есть понимание, какие изменения добавятся еще в сентябре?
Евгений Барановский:
Могут быть внесены изменения, которые нам позволят каким–то образом сгладить острые углы до июля 2019 года. У нас всего год переходный, и мы будем сталкиваться с теми или иными проблемами, а с июля 2019–го будет уже водораздел достаточно серьезный. Отчисления в фонд дольщиков будут увеличивать — ставка 1,2% будет расти.
Анастасия Эзрохина, учредитель и генеральный директор ООО "Сити Консалтинг СПб":
Сейчас говорили, что Минстрой истолкует, что поправки будут распространяться и на разрешения, которые были получены до 1 июля.
Есть какая–то отсечка, например, за последний год или это распространяется и на разрешения, которые были получены в 2015–2016 году?
Евгений Глушаков, начальник юридического отдела СПб ГБУ "Управление строительными проектами":
Если речь об открытии счетов, то на все разрешения, по которым нет ввода в эксплуатацию. Если о спецсчетах, то до 1 сентября это касается всех проектов, по которым нет ввода в эксплуатацию. Абсолютно всех, у которых еще не завершено строительство. После 1 сентября вы не имеете права принимать деньги дольщиков на обычный счет. Только на спецсчета.
Евгений Барановский:
Мы в интересное время живем, меняются целиком правила привлечения средств граждан, рынок становится прозрачнее. К сожалению, мы видим, что несовершенство 214–го Федерального закона породило массу проблем, которые нам предстоит решать, но мы также придерживаемся принципа, что наша отрасль — двигатель экономики, отрасль, которая обладает мультипликативным эффектом и заставляет работать многие другие отрасли.
И в своем подходе, контроле, надзоре мы стараемся быть максимально открытыми и постоянно находиться в диалоге, помогать порядочному застройщику работать и делать жизнь в Петербурге приятнее и комфортнее каждый день. Но при этом мы контролируем и уже в следующем квартале начнем проверять графики, которые компании подают в проектной декларации. Это и есть наши функции.
Виктория Цытрина:
Увеличение затрат застройщиков неизбежно приведет к повышению цен, падению объемов строительства и, соответственно, снижению показателя доступности жилья. Рост цен не будет резким, но то, что жилье подорожает, понимают многие. Повышение покупательской активности сейчас — дополнительное тому подтверждение.
