Снижение ставок по ипотеке и рост рождаемости в Петербурге привели к росту спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. При этом семейные покупатели, естественно, отдают предпочтение проектам, где рядом уже есть социальная, транспортная и коммерческая инфраструктуры.
Причин роста спроса на семейные квартиры несколько. Эксперты считают, что он вызван демографическими явлениями с одной стороны, и ипотечным бумом — с другой. "Однокомнатная квартира для семьи – это, конечно, стартовый и во многом вынужденный вариант, — отмечает руководитель компании "Л1" Павел Андреев, — поэтому при прочих равных, с учетом более низких процентов по кредитам люди планируют покупку квартиры большей площади и, как следствие, цены.
"Дешевый кредит дает возможность россиянину приобрести квартиру большей площади", — соглашается Яков Волков, генеральный директор группы Active (входят агентства недвижимости "Штаб квартир" и "Арендафон"). По его словам, первое полугодие 2018 года, в принципе, показало нетипично высокий спрос на жилье, подросли продажи как в строящемся жилье, так и на вторичном рынке.
Также двух- и трехкомнатные квартиры часто становятся второй покупкой — те, кто ранее приобрел небольшую студию или однокомнатную квартиру, выплатил ипотеку, улучшают жилищные условия.
Подстроить под себя
Основной тенденцией последних лет стало повышение функциональности жилого пространства. При этом планировки становятся более гибкими, подходящими для разных решений. Прослеживается тренд на уменьшение площади при сохранении достаточного числа комнат, отмечает Павел Андреев. Например, в компании "Л1" есть интересный вариант квартир со свободной планировкой — СуперРИАЛ. Они трансформируются от студии до полноценной двушки благодаря не только метражу порядка 50 м2, но и наличию нескольких окон, что сразу увеличивает возможности для перепланировки. Нередко покупатели останавливаются на варианте так называемой евродвушки, когда есть гостиная, совмещенная с кухней, и спальня или детская, в зависимости от обстоятельств.
Впрочем, у традиционных двух- и трехкомнатных квартир также есть свой покупатель, и его доля в общей структуре спроса не претерпела каких-то значительных изменений, считает Яков Волков. Если описывать портрет такого покупателя, то это семья 35+ с двумя и более детьми, для которой это не первая покупка недвижимости.
Стоит отметить, что цена в квартирах большего метража снижается пропорционально купленным метрам. Например, в ЖК "Лондон Парк" представлены квартиры от студий-РИАЛ до четырехкомнатных, при этом двухкомнатные имеют площадь около 60 м2, а трехкомнатные — больше 90 м2. И если в студии за квадратный метр придется заплатить от 113 тыс. рублей, то в трехкомнатной квартире каждый квадратный метр обойдется дешевле примерно на 10 тыс.
Жилая среда
Сегодня локация становится одним из самых важных критериев выбора. Эксперты отмечают, что с прошлого года спрос на квартиры в городской черте растет, тогда как в пригородной зоне — снижается. "Люди, тем более семейные, с детьми, хотят, чтобы все было рядом — метро, наземный транспорт, школы, детские сады, торговые комплексы, развлечения, — рассказывает Павел Андреев. — И как только появилась такая возможность — опять возвращаемся к ипотеке — все стали присматриваться к хорошему расположению новостройки". На втором месте, наверное, безопасность. Даже в комфортклассе предусматриваются закрытая территория, охрана, консьержи. "Безопасность — это базовая потребность человека, хочется, чтобы дом был не просто хорошо и удобно расположен, а чтобы он был безопасен. Чтобы было приятно войти в парадную, подняться на лифте, погулять с ребенком во дворе или даже отпустить его одного играть на детской площадке, за которой ведется круглосуточное наблюдение", — добавляет Павел Андреев.
На особенности спроса влияют и общие настроения последних лет, которые можно назвать консервативными. "Люди опасаются очередных экономических потрясений, что смещает спрос в сторону понятных проектов в удобных локациях, — поясняет Яков Волков, — покупатель знает, что в объекты массовой застройки: Кудрово, Парнас, Девяткино — делать вложения рискованно. Несмотря на относительно недорогой квадратный метр, можно просчитаться в приобретении квартиры как для себя, так и в качестве объекта инвестиций". Для собственного проживания важна качественная инфраструктура, поэтому покупатель отдает предпочтение сложившимся спальным районам. А если говорить об инвестициях, то, выбирая между Парнасом и проспектом Просвещения, стоит отдать предпочтение последнему, считает Яков Волков. "Объекты массовой застройки сильно затоварены, высокая конкуренция приводит к простаиванию арендных квартир или невыгодной цене, — объясняет он. — Доходность там не превышает 5%".
Дефицитный продукт
Между тем семейное жилье до сих пор находятся в определенном дефиците. Например, доля трех-четырехкомнатных квартир в новостройках в целом по городу не превышает 11%. Это объясняется длительностью строительного цикла. "Рынок недвижимости достаточно инертен, — считает Павел Андреев, — большинство объектов, предложенных на рынке, были запланированы лет 5 назад, тогда никто такого спроса не прогнозировал, ориентировались на существующие возможности покупателей". Еще недавно в ряде новостроек до 70-80% квартир были студиями или однушками, так как их активно покупали для инвестиционных целей, а также для детей-студентов и пожилых родственников. Да и сейчас есть серьезный перекос — на их долю приходится более 40% от общего предложения. И в нынешних условиях, впрочем, девелоперы рисковать не спешат. Поэтому найти подходящий семейный вариант проще именно в проектах, расположенных в городской черте, как изначально более инвестиционно емких.
