Центральный район, который еще 4–5 лет назад поставлял на рынок более 50% элитного жилья, практически исчерпал свой ресурс. На смену уже освоенному Крестовскому острову пришел Петровский.
Большая часть первичного рынка элитного жилья сегодня находится в Петроградском районе, где сосредоточено 65% предложения. Причем на Крестовский остров, который долгое время не сдавал свои лидерские позиции, сегодня приходится всего 18%.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в настоящий момент на первичном рынке элитного жилья представлено 24 жилых комплекса, доля этого сегмента в общем объеме предложения составляет около 5%.
Нерушимый рынок
Все больше покупателей рассматривают элитные квартиры в старом фонде Петербурга только в том случае, если их цена существенно ниже сопоставимых объектов нового строительства.
"Однако установленная цена не всегда говорит о качестве, — подчеркивает руководитель УК "Мультимекс" Андрей Пригульный. — Если вы посмотрите на квартиры, которые выставлены на продажу в старом фонде, то цены на них зачастую не учитывают тех вложений, которые нужно сделать инвестору". Иногда инвестиции в ремонт настолько велики, что становится выгоднее купить квартиру в элитной новостройке. Хотя и там цены очень высоки.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", стоимость "квадрата" элитного жилья в среднем составляет 327,8 тыс. рублей. Однако, по словам генерального директора ГК "Еврострой" Оксаны Кравцовой, максимальная стоимость может достигать 600 тыс. рублей за 1 м2 в пентхаусах и мансардных квартирах, а верхняя граница в отдельных эксклюзивных проектах может находиться на уровне 700 тыс. рублей за 1 м2.
При этом цены на элитном рынке никогда не стоят на месте. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", с начала 2018 года они выросли на 3%. Но на спрос ценовые изменения, равно как и другие объективные факторы, мало влияют. "Наши клиенты — люди бизнеса, они достаточно стабильны, и спрос из года в год примерно один и тот же. Резких колебаний и зависимости спроса даже от политического курса мы не видим", — поясняет Оксана Кравцова. В частности, не смогли пошатнуть нерушимость рынка элитной недвижимости и последние законодательные изменения. По данным Knight Frank St Petersburg, до конца года планируется ввод в эксплуатацию около 31,2 тыс. м2. элитной недвижимости. В то же время уже получено несколько разрешений на строительство элитных объектов совокупной жилой площадью около 215 тыс. м2.
Подальше от фанатов
"Крестовский остров медленно, но верно теряет былую популярность, — комментирует директор компании "Адвекс–Центральное агентство" Елена Иванова. — Несмотря на сложившуюся элитную зону, востребованность этой локации стала значительно ниже". Свою лепту, в частности, внес стадион "Санкт–Петербург", который привлек дополнительные транспортные и пешеходные потоки и сделал территорию Крестовского острова менее уединенной. По словам Андрея Пригульного, особенное беспокойство владельцы недвижимости на Крестовском острове испытали во время чемпионата мира — 2018. "Обособленный некогда остров стал местом наплыва фанатов и туристов. Насколько я знаю, многие владельцы квартир на Крестовском в период чемпионата мира просто уехали из города", — рассказывает Андрей Пригульный. Свои слова эксперт подтверждает данными аналитиков "Мультимекс", согласно которым сейчас в районе Крестовского на вторичном рынке предлагается более 800–1200 элитных квартир, что в среднем на 5–10% выше, чем обычно.
Зато заметно увеличился спрос в активно развивающейся жилой локации на Петровском острове, на которую приходится 35% от общего объема предложения.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в 2016 году на территории острова были открыты продажи в элитном апарт–отеле Royal Park от ГК "КОРТРОС", в 2017–м стартовала реализация квартир в первых очередях жилых комплексов "Петровский. Квартал на воде" от Setl City и Neva Haus от ЛСР.
По словам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, особенностью застройки Петровского является комплексный формат возведения элитного жилья.
Так, общая площадь Neva Haus от ЛСР составляет более 200 тыс. м2, "Петровский. Квартал на воде" от Setl City занимает около 130 тыс. м2. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, число сделок на Петровском возросло по сравнению с первым полугодием 2017 года на 12 п. п. "Это максимальный показатель среди остальных элитных локаций", — комментирует директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
"Фактически Петровский остров пришел на смену уже освоенному Крестовскому острову, где в настоящее время реализуется готовое жилье, — отмечает Ольга Трошева. — Исключение составляет лишь ЖК Esper Club, вышедший в продажу в 2017 году". По словам эксперта, единичны и земельные участки для строительства новых проектов: в перспективе планируется строительство всего двух–трех новых ЖК клубного формата, остальное — преимущественно реконструкция.
Приют для богатых
По мнению Елены Ивановой, интерес к Петровскому острову вполне объясним, поскольку он сочетает два важных для потребителя элитного жилья фактора — вид на воду (острова омываются Большой, Малой и Средней Невкой и непосредственно Финским заливом) и огромная зеленая зона Приморского парка Победы, ЦПКиО, парков Каменного острова.
Кроме того, здесь есть участки под застройку, что с учетом тотального дефицита земельных пятен под элитное строительство является чуть ли не главным преимуществом этой локации. Центральный район, например, который еще 4–5 лет назад поставлял на рынок более 50% элитного жилья, практически исчерпал свой земельный ресурс, и большая часть предложения здесь формируется за счет вторичного жилья.
"Однако клиентам, выбирающим старый фонд, приходится жертвовать личным комфортом и мириться с традиционными "болезнями" исторических домов — плачевным состоянием инженерных коммуникаций, социальной неоднородностью жильцов, отсутствием парковки. Не говоря уже о теплом подземном паркинге", — перечисляет Елена Иванова. Минусом этой локации также является отсутствие крупных объектов торговой инфраструктуры.
"Миграция, безусловно, происходит, — комментирует Андрей Пригульный. — Еще 10–15 лет назад элитным действительно считалось жилье только в пределах "золотого треугольника".
Сегодня понятно, что и видовых характеристик, и комфорта можно достичь в куда более удобных для статусного проживания зонах. Примером этого стал сначала Крестовский остров, а теперь и активно застраивающийся Петровский".
