Центральный район по–прежнему территория дорогого жилья, где не хватает гипермаркетов и зелени, однако много качественных ресторанов, престижных учебных заведений, станций метро и городских достопримечательностей.
Элитность Центрального района Петербурга никто не отменял: стоимость строительства на этой старейшей городской территории ввиду ряда особенностей — одна из самых высоких в городе. Практически полное отсутствие лакун, пригодных для возведения жилья, побуждает девелоперов отыскивать возможности для реконструкции, также ведется снос аварийного и ветхого жилья.
Между тем и само строительство здесь обходится дороже, чем на свободных участках на окраинах города. Близкое расположение соседних домов, особенности грунтов, размеры и конфигурации земельных участков — все это способствует увеличению себестоимости.
Дороже некуда
"Большинство зданий здесь охраняются государством, а новое строительство связано с законодательными и техническими ограничениями, ограничениями по этажности, — рассказывает Любовь Мамчур, главный управляющий департамента новостроек компании "Александр–Недвижимость". — Высота новых зданий в основной массе не превышает восемь–десять этажей. Отсюда высокая стоимость земельных участков". Не так давно финская EKE Group купила участок 2,5 га вдоль границы сада Сан–Галли на Лиговском пр., 60–62, по оценкам независимых экспертов, стоимость могла достигнуть 1 млрд рублей.
Ну и, само собой, на конечную стоимость квадратного метра для покупателей жилья оказывает огромное влияние локация: в Центральном районе есть такие дорогие территории, как, например, так называемый золотой треугольник. "Еще один момент: жилые новостройки здесь — это в основном точечные дома, где запроектировано небольшое число квартир, что также влияет на их цену", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". По данным аналитиков, средняя цена квадратного метра в этом районе в бизнес–классе на 11% выше, чем в этом сегменте в других районах. И составляет 183,4 тыс. рублей. В премиум–классе средняя цена "квадрата" — 330 тыс. рублей, что соответствует средней по городу в этом классе жилья. Для сравнения: средняя цена в городе в масс–маркете составляет 99,5 тыс. рублей за 1 м2.
Тем не менее дорогая недвижимость здесь всегда находит своего покупателя — жизнь в центре привлекает как петербуржцев, так и состоятельных покупателей из других городов. "Основные преимущества жизни в Центральном районе — это, конечно же, развитая торговая, развлекательная, социальная, деловая инфраструктура и прекрасная транспортная доступность, наличие небольших, но ухоженных парков, — уверен Дмитрий Ружицкий, ведущий специалист компании E3 Investment, входит в АРСПб и ЛО. — А также людей привлекает возможность быть сопричастными к истории нашего города".
Не все то золото…
"Безусловно, жизнь в центре бьет ключом, но в этом есть и свои недостатки. "В районе — постоянные пробки, активный трафик, трудности с парковкой, не лучшая экологическая ситуация, — говорит Любовь Мамчур. — Также недостаток качественных продуктовых магазинов — супермаркетов, гипермаркетов. Здесь расположено большое число гостиниц, хостелов, на улицах огромное число туристов. В центре города бурлит ночная жизнь — до утра работают рестораны, бары, клубы". Кроме того, соседствуют с элитными объектами дома с большим числом коммунальных квартир.
Сам район, несмотря на свою статусность, имеет в своем составе совершенно разнородные локации — от "золотого треугольника" до набережной Обводного канала. Это, само собой, различные зоны спроса, поэтому в районе строится не только жилье премиум–класса, но также и объекты сегмента бизнес, и даже масс–маркет. По словам Михаила Бимона, эксперта рынка недвижимости, сейчас усиливается расслоение и дифференциация рынка. Происходит увеличение разницы цен на сопоставимые по характеристикам квартиры в зависимости от качества места проживания.
Согласна с этим и Любовь Мамчур. По ее словам, даже близость Смольного еще не гарантирует того, что строящийся дом будет элитным. В районе очень много промышленных территорий, и есть вероятность того, что из окон квартир будут открываться вовсе не виды на собор и акваторию Невы. Этот критерий понижает класс объекта.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", сейчас в Центральном районе на рынке 23 комплекса — это жилье и апартаменты. Локации строительства различны, что, несомненно, определяет класс проекта. Так, в районе улиц Тележной, Кременчугской и Советских возводятся дома и апарт–отели бизнес–класса, а также и объекты класса масс–маркет. На набережных Кутузова, Воскресенской, в Басковом переулке и в некоторых других локациях строятся объекты класса премиум. Виды на Неву, расположение около Летнего сада и других значимых достопримечательностей позволяет назначать на квартиры и апартаменты в таких новостройках самую высокую стоимость. Причем, по словам участников рынка, для состоятельных покупателей статус дома — жилой или апартаменты — не столь важен, гораздо серьезнее их требования к местоположению и характеристикам объекта.
По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент", новостройки в историческом центре отличает продуманность архитектурных решений, качество строительства, современное инженерно–техническое оснащение.
Готовое и строящееся
Существенная часть дорогого жилья в Центральном районе остается в продаже уже после сдачи дома в эксплуатацию.
Дело в том, что покупатели, которые платят до 350 тыс. рублей за 1 м2, безусловно, хотят увидеть свою квартиру уже в готовом виде, оценить виды из окон, качество строительства дома и другие параметры.
Новые дома в продаже в Центральном районе в связи с дефицитом мест под застройку — редкость. Тем не менее готовятся к выводу на рынок объекты по таким адресам, как ул. Моисеенко, 27, где, вероятно, будет реализовываться жилой проект "Балтийская коммерция", Синопская наб., 22, где Plaza Lotus Group намеревается построить апарт–отель, и некоторые другие.
В целом объем предложения здесь все равно остается небольшим — 121 тыс. м2, а в общегородском объеме рынка доля Центрального района — всего 4%.
