По итогам первой половины 2018 года спрос петербуржцев на зарубежную недвижимость вырос. Однако покупатели заграничного жилья, как выяснил "ДП", стали осторожнее. Они чаще интересуются инвестиционными перспективами объекта, а сделки из-за валютных колебаний тормозятся.
На протяжении всего 2018 года интерес к инвестициям в заграничное жилье растет, сообщили "ДП" аналитики одного из крупнейших игроков на рынке зарубежной недвижимости Prian. Сложная ситуация с валютными колебаниями усиливает желание покупателей вложить деньги в иностранные метры, чтобы получить гарантированную прибыль в будущем.
Тенденция повышенного спроса объясняется желанием найти стабильность за пределами родной страны. Между тем на фоне экономического спада покупатели стали вести себя осторожнее, реальные сделки "психологически" притормозились, отмечают в международной консалтинговой компании Knight Frank.
Долгосрочные вложения
"В тот момент, когда курс рубля падает, люди начинает чаще искать недвижимость за границей, но реже — совершать реальные сделки. Для покупок же нужна стабильность курса. Соответственно, с начала 2017 года до начала августа 2018 года спрос стабильно и плавно рос — хотя, разумеется, многое зависит от конкретной страны. Например, в 2017 году (особенно в первой половине) резко вырос интерес к недвижимости в Испании и Греции, в 2018-м он снизился, но все равно существенно выше 2016 года. Испания по-прежнему самое популярное направление у покупателей, а Греция занимает пятое-шестое места", — рассказали эксперты Prian.
По словам руководителя направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алины Дашевской, падение курса первым делом влияет на скорость сделки в пределах самого города. Клиенты, приобретающие недвижимость за рубежом, как правило, имеют накопления в валюте и максимум подвержены только "психологическому притормаживанию" в принятии решения, когда ситуация в целом на рынке меняется.
Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки, — завышенные ожидания доходности, отметили специалисты международного брокера Tranio. В целом русские инвесторы стали более искушенными, они часто говорят по-английски, и для них не составляет труда обращаться к иноязычным агентам. Также растет доля инвесторов, которые вкладывают средства в проекты девелопмента. Русские инвесторы осваивают новые инструменты инвестирования на базе недвижимости: самые популярные из них — долевое партнерство и фонды недвижимости.
"Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого партнерства (equity), — поясняет основатель Tranio Георгий Качмазов. — Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров".
Как поясняют участники рынка, сейчас покупатели стали чаще интересоваться инвестиционными перспективами объекта. Даже если человек не собирается зарабатывать на квартире или вилле прямо сейчас, он все равно задумывается, что с ней будет в будущем и какой доход она может принести в дальнейшем.
"Подавляющее большинство — больше 60% — ищет и покупает квартиры, тем более что их доля среди всех предложений больше двух третей. На втором месте по популярности — дома и виллы. А вот земельные участки или коммерческие объекты объективно редкие категории запросов, все-таки доля тех, кто всерьез рассматривает возможность строительства или масштабных инвестиций, не превышает 2-3%", — рассказал главный редактор портала по поиску зарубежной недвижимости Филипп Березин.
Алина Дашевская согласна, что большой процент покупателей стал продумывать наперед, насколько удачно объект может быть реализован впоследствии. "Например, в Лондоне все чаще интересуются небольшими квартирами для инвестиций: квартиры с одной спальней по невысокой цене наиболее сложно найти — как в аренду, так и на продажу. За подобными вариантами всегда охотятся", — говорит она.
Эксперт по зарубежной недвижимости агентства CENTURY 21 Milestone Антон Андреев добавляет, что сейчас также повышается спрос на продажу летнего жилья на средиземноморских курортах, что связано с возрастающими расходами таких объектов в межсезонье. "Поэтому собственники продают такое жилье и инвестируют в объекты для постоянного проживания. Особый интерес сейчас отмечается к Германии, Великобритании и США. С точки зрения покупки объекта и его последующей сдачи в аренду, в ближайшие два года будут оставаться актуальными Берлин и Франкфурт-на-Майне, но ситуация меняется — арендные ставки опускаются вниз, а стоимость возрастает", — говорит Андреев.
Финский эксклюзив
Среди самых популярных направлений у петербуржцев — Испания, Болгария, Германия, Италия, Греция, Турция, Чехия и Черногория. Отличий от общероссийского спроса практически нет. Единственная страна, недвижимость в которой особенно нравится жителям Северной столицы в силу географических причин, — соседняя Финляндия. В 2018 году она вошла в топ-10 самых популярных локаций в целом по России, в то время как среди петербуржцев поднялась на второе-третье места.
Средний чек реальных сделок в последние 2-3 года практически не изменился. Разброс цен зависит от страны. Например, в Болгарии он равен 30-40 тыс. евро, в Испании — 130 тыс., а в Италии превышает 250 тыс. евро.
"Цены в большинстве стран, где покупают недвижимость россияне, выросли за год в пределах 5-7% — в национальных валютах, разумеется. Конечно, есть исключения. Например, недвижимость в Чехии (I квартал 2018-го относительно I квартала 2017-го) подорожала на 7,5%, но в Праге, где проходит до 90% сделок с участием иностранцев, новостройки за 2017 год подорожали почти на 20%. В Латвии средние цены выросли на 13,7%, в Португалии — на 12,2%. Недвижимость, которая привлекает иностранцев (не только россиян), обычно дорожает быстрее рынка, поскольку спрос на нее выше", — добавил Березин.
По данным Tranio, средний чек при покупке недвижимости составляет порядка 300 тыс. евро. Сумма инвестиций в более дорогом сегменте начинается от 1 млн евро, и связано это в первую очередь с приобретением паспорта, подсчитали в Knight Frank.
Гражданство бонусом
По оценке представителей рынка, за последнее время значительно вырос интерес к иммиграции: как главную цель покупки ее в начале года заявляли около 45% потенциальных покупателей. Для сравнения: в 2014 году этот показатель находился на уровне около 15%. Особый интерес вызывают страны, имеющие привлекательные программы получения вида на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости, — Греция, Испания, Португалия.
"Дом или квартиру как место для собственного отдыха выбирают 25-30% покупателей. 15-20% как главную цель называют инвестиции. Но — важный момент — за последние 3-4 года люди стараются подобрать объект, способный решить сразу несколько задач: например, покупают виллу в Греции, получают ВНЖ и рассчитывают на рост цен. Поэтому возможность получить доход или по крайней мере не прогадать в той или иной степени волнует всех", — рассуждает Филипп Березин.
В Knight Frank также подтверждают тренд на высокий спрос недвижимости, которая дает россиянам право получить иностранное гражданство. К примеру, за 8 месяцев 2018 года количество заявок россиян на покупку жилой и коммерческой недвижимости на Мальте и Кипре увеличилось на 40%.
"Паспортная программа Мальты, запущенная с 2014 года и изначально рассчитанная на 10 лет, является очень популярной не только среди россиян, но и среди граждан других стран. По неофициальным данным, на данный момент уже подано более 1,6 тыс. заявлений из 1,8 тыс. возможных. На Кипре за 7 месяцев 2018 года было продано 5,4 тыс. объектов недвижимости, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 25,5%", — сообщили в компании.
По условиям мальтийской программы кандидат на получение гражданства должен внести вклад в национальный фонд страны в размере 650 тыс. евро, а также инвестировать 150 тыс. евро в утвержденные финансовые инструменты, которыми чаще всего бывают государственные облигации. Кроме того, заявитель обязуется приобрести жилую недвижимость на Мальте минимальной стоимостью 350 тыс. евро или арендовать ее на фиксированную сумму. В обоих случаях срок владения должен составлять не менее 5 лет.
Стоимость кипрского паспорта составляет 2 млн евро, при условии что инвестор приобретет недвижимость на сумму не менее 0,5 млн евро. По словам директора департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марины Шалаевой, если в прошлом году с целью участия в паспортной программе Кипра покупали преимущественно жилую недвижимость (около 70% всех сделок), то в 2018 году уже наблюдается растущее количество сделок с коммерческой недвижимостью, в особенности с отелями и апарт-отелями, так как качественной инфраструктуры на Кипре не хватает.
"Особенно интересными для инвестора являются участие в девелоперских проектах совместно с местными застройщиками, а также покупка объектов под реконструкцию. Такие проекты не только подходят под программу, но и являются интересными с точки зрения потенциальной доходности — от 20%", — подчеркнула Шалаева.
Оживление рынка
В отчете Prian за 2017 год указано, что практически во всех странах, которые вызывают интерес у русскоязычных покупателей, кризис на рынке недвижимости закончился. Более того, наблюдается резкий рост внутреннего спроса на объекты, которые раньше покупали в основном иностранцы. Кроме того, впервые с 2014 года аналитики зарегистрировали рост числа потенциальных покупателей — на 13,1% за год. В 2016 году интерес снижался на 5,9%, в 2015-м — на 3,05%. Все эти выводы говорят о том, что рынок инвестиций в жилье за рубежом восстанавливается.
"Портрет собственника" практически не изменился: по-прежнему заграничными квадратными метрами интересуются люди от 25 лет, проживающие в крупных городах и занимающиеся бизнесом. Самые частые причины инвестирования — экономическая и политическая стабильность в стране приобретения недвижимости, выяснили в Tranio. Средний срок инвестирования — 7 лет, ожидаемая доходность — 7%. Снижается доля запросов на самую дешевую недвижимость за рубежом. В 2017 году 42% потенциальных покупателей искали объекты стоимостью до 100 тыс. евро, в то время как в 2016 году таких заявок было 65%.
Впервые за пятилетний период Центральный банк РФ фиксировал снижение объема операций по покупке зарубежной недвижимости по итогам II квартала 2014 года. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года инвестиции сократились с $526 млн до $473 млн. В 2016 году спрос на зарубежные апартаменты снизился еще на 4,8%. При этом пятерка самых популярных среди покупателей и арендаторов стран долгое время оставалась неизменной, внутри нее лишь происходило перераспределение мест. В топ-5 всегда входили Испания, Болгария, Италия, Германия и Греция.
В декабре 2017 года сервис по аренде и продаже жилья ЦИАН сообщал, что поток денежных переводов из России за рубеж с целью оплаты недвижимости вырос на 25% и составил $775 млн. В прошлом году этот показатель достигал $621 млн. Такие денные подтверждались статистикой Центробанка.
Старший консультант по инвестициям Tranio Анна Боярчукова отметила, что в I квартале 2018 года объем трансграничных переводов физических лиц на операции с зарубежной недвижимостью составил $241 млн — на 28% больше, чем за тот же период в 2017-м. С января по август 2018-го Tranio получил столько же заявок на покупку недвижимости за рубежом, сколько за весь 2017 год.
С каждым годом процедура проверки легальности средств на покупку зарубежной недвижимости становится жестче. По словам юриста Екатерины Шабалиной, это связано с необходимостью соблюдать расширяющиеся требования общеевропейских и национальных директив по AML/CFT (противодействие отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма). Например, уже при открытии клиенту счета банки запрашивают документы, подтверждающие доходы. Это могут быть налоговые декларации, документы, подтверждающие продажу имущества, получение наследства, дивидендов и т. д. Если клиент в последующем переводит сумму существенно большую, чем видно из представленных документов, у банка могут возникнуть вопросы и потребуется дать дополнительные объяснения. Иначе банк отклонит операцию.
Однако, согласно последнему исследованию Tranio, в целом это не самая распространенная проблема, с которой сталкиваются россияне при покупке недвижимости за рубежом: только четверть иностранных риелторов отметили ее как причину, из-за которой срываются сделки. Но она более распространена в Латвии, Австрии и США, Испании, Чехии. "В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств, — комментирует Георгий Качмазов. — В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании "русских денег". В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки".
