Рынок аренды жилья вырос по сравнению с прошлым годом на четверть. Цены при этом остались прежние: арендодатели боятся поднимать их из–за конкуренции апартов и низких ипотечных ставок.
Рынок долгосрочной аренды начал показывать признаки роста еще в начале 2018 года. Во II квартале эта тенденция закрепилась. В апреле и мае спрос на квартиры в среднем вырос на 25% относительно аналогичного периода 2017 года. В июне наблюдалось традиционное затишье перед сезонным всплеском, однако спрос был активнее на 5%, чем в 2017 году.
"Третий квартал традиционно считается самым оживленным периодом для рынка городской аренды. Тем не менее на величину арендной ставки это сильно не повлияло, так как собственники, желающие заработать на волне высокого спроса и сдающие квартиры дороже, остаются вне рынка, а предложения по адекватным рыночным ценам уходят за день–два", — говорит Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active. С ним согласен Юрий Сергеев, генеральный директор АН "Динас". "Качественные объекты по нормальной цене сдаются достаточно быстро", — подтверждает он.
По данным Центра оценки и аналитики БН, самое дорогое жилье на рынке аренды предлагается в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах Петербурга. В конце июля средняя цена аренды студии и однокомнатной квартиры в них — от 24,1 тыс. до 37,8 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — от 32,7 тыс. до 45,8 тыс. рублей. Трешки в центре предлагаются в среднем от 47,5 тыс. до 55,8 тыс. рублей в месяц, в зависимости от места и состояния. Самые дешевые квартиры — в Красносельском районе Петербурга: аренда студии и однокомнатной квартиры в месяц в среднем стоит 17,6 тыс. рублей, двухкомнатной — 21,5 тыс. рублей, трехкомнатные в среднем предлагаются по цене 25,2 тыс. рублей в месяц. Ключевая тенденция — рост цен в высоком сегменте и падение в экономклассе.
Дорогое дорожает, дешевое дешевеет
По данным группы Active, во II квартале 2018 года средняя арендная ставка жилья комфорткласса составила 49,3 тыс. рублей, что на 5% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Максимальный рост пришелся на стоимость найма двухкомнатных квартир: на 8%, до 47,3 тыс. рублей. "Рост был прогнозируем. И дело не в чемпионате мира по футболу (он если и отразился, то на рынке краткосрочной аренды). Стабильный рост цен на аренду жилья в высоком ценовом сегменте обусловлен соотношением спрос — предложение. Большая часть комфорткласса расположена в центральных районах города, где из–за ограниченности мест для ввода нового жилья уровень предложения достаточно стабилен. А спрос на такие квартиры с каждым годом растет", — уверен Яков Волков.
В сегменте типового жилья стоимость найма, по данным Active, наоборот, немного снизилась: падение составило 3% относительно предыдущего года. Так, арендная ставка во II квартале 2018 года составила 30,4 тыс. рублей, в прошлом году — 31,2 тыс. рублей. "Последние 3 года стали массово сдаваться новостройки, приобретенные с целью инвестирования средств. При этом "новая вторичка" вытесняет за счет качества квартиры старого фонда. Логично, что большое количество объектов повлекло за собой снижение цены предложения", — считает заведующая отделом аренды "Адвекс–Недвижимость" Надежда Назарова.
Власти, апарты и ипотека
Как говорят эксперты, с каждым годом жизнь арендодателей становится все сложнее. Так, по инициативе комитета финансов в прошлом году Смольный, региональное управление Налоговой инспекции и ГУВД заключили трехстороннее соглашение, призванное вывести рынок жилищной аренды из тени. "Управляющие компании, отделы вселения ГУЖА, граждане и агентства недвижимости дают информацию о сдаче жилых помещений в аренду без оформления договора, а мы ее анализируем. Как правило, налоговая инспекция ее подтверждает. В итоге из тени выводится часть квартир", — рассказывает Сергей Филимонов, генеральный директор ГБУ "Горжилобмен". По его данным, ежемесячно выявляются около 200 проблемных адресов. В крупных российских городах, по оценкам экспертов, только 5–15% жилья выставляются с выплатой всех налогов.
Также конкуренцию серому сектору аренды создает легальный рынок апартаментов. "Главное преимущество апарт–отелей — полностью официальное оформление проживания. Это договоры с арендаторами, это выплаченные арендодателями налоги. Для обеспеченных арендаторов это важное конкурентное преимущество. Они получают качественный гостиничный сервис, а не внезапные приходы хозяев квартиры. В итоге все больше арендаторов рассматривают апарт–отели как альтернативу серой аренде", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.
Еще один негативный фактор для арендаторов — снижение спроса на аренду со стороны студентов и молодых семей. Низкая ставка по ипотеке при неизменности цены дает им возможность не снимать, а покупать первое жилье в кредит. Сейчас, по данным "Нмаркет.ПРО", минимальная стоимость студии в городской черте составляет 1,25 млн рублей, что эквивалентно 62,7 тыс. за 1 м2. В Ленобласти цены еще ниже — менее 1 млн рублей, или 49–50 тыс. за "квадрат". Стоимость однокомнатных малогабариток в городе начинается от 1,85 млн рублей (60 тыс. за 1 м2), а в области — от 1,44 млн рублей (43,6 тыс. за 1 м2).
"При цене студии 1 млн рублей ежемесячный ипотечный платеж за нее составит 14,5 тыс. рублей. То есть молодой семье это обойдется дешевле, чем арендовать квартиру в том же Девяткино", — говорит Анатолий Соболев, руководитель проекта ЖК "Ромашки".
“
В Кудрово, Мурино, Девяткино и на других территориях на границе Санкт–Петербурга и Ленинградской области образовались так называемые ловушки для инвесторов — когда купленные на этапе котлована квартиры в дальнейшем ни продать, ни сдать за желаемую цену не удается. Виной тому — большая конкуренция в этих районах. Все это вынуждает арендодателя либо снижать цену, либо долго ждать своего клиента.
Андрей Вересов
гендиректор АН "Метры"
“
Рынок аренды жилой недвижимости всколыхнулся в августе–сентябре. В этом году особенно много родителей поступивших студентов бросились снимать жилье, видимо, это связано с уменьшением количества мест в общежитиях и сокращением бюджетных мест. Соответственно, спрос на рынке аренды в экономсегменте за последние 2 месяца вырос на 15–20%. Для молодых людей бывает предпочтительнее именно новая квартира у метро, нежели хрущевка в "бабушкином дизайне".
Николай Лавров
руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург"
