Федеральные власти ужесточают меры воздействия на застройщиков, не сдавших дома в срок. Им уже запретили регистрировать новые ДДУ, и под удар попали 77 девелоперов из Петербурга и Ленобласти. В новой редакции поправок к 214–ФЗ задержка на 6 месяцев вообще может стать поводом для банкротства застройщика. Власти города и области стараются снизить градус напряженности, но паника растет.
О том, что такие проблемы могут возникнуть у застройщиков, "ДП" предупреждал еще в конце июня. Согласно новой редакции 214–ФЗ, власти регионов получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия (ДДУ).
Как разъясняли в Минстрое России, с 1 июля контролирующий орган (комитет по строительству) имеет право не выдавать застройщикам заключение о соответствии на привлечение средств граждан (ЗОС) по признаку того, что у них есть просрочка более 3 месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика.
Если просрочка достигает 6 месяцев, то Росреестр имеет право приостановить право регистрации последующих договоров долевого участия. Цель подобного шага — избежать появления пирамид на рынке долевого строительства. Согласно поправкам к закону "О долевом строительстве", с 1 июля девелоперы также должны открыть так называемые специальные счета в уполномоченных банках и только с них можно расплачиваться с подрядчиками.
По предварительным данным, в Петербурге и Ленинградской области этот пункт проигнорировали около 100 застройщиков. Для принятия кардинальных действий властям потребовалось 3 месяца. В итоге "в бан" отправилось 77 объектов. Среди них 38 объектов из города и 39 — с областной пропиской.
Проблем и так хватало
"В основном речь идет о проблемных объектах, которые уже находятся на особом контроле правительства Петербурга и комитета и у которых сроки сдачи домов переносятся более чем на 6 месяцев от изначально заявленных застройщиком. Но, скажем, в Петербурге — и это важно — нет брошенных проблемных объектов. По каждому ведется работа. Например, в ближайшее время мы введем еще семь таких домов", — сообщили "ДП" в комитете по строительству города.
"Несомненно, есть объекты, где продажу квартир необходимо запрещать, чтобы не плодить обманутых дольщиков. Это жилые комплексы, где застройщика нет, стройка не идет или мошенничество с деньгами дольщиков совершенно очевидно", — говорит заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин.
Самый крупный пострадавший девелопер в Ленобласти — "NDV групп" (в черный список попали четыре объекта), три ЖК областной части "Норманн", "Елки вилладж" от "Гранд–Строя", "ЛенОблСтрой", "ЛенСпецСтрой", и многие, многие другие. В петербургском сегменте рынка продажи закрыли группе "Норманн", в комплексе "Трио" от компании "Петротрест–Монолит", в ЖК "Ленсоветовский" и "Вариант", ЖК "Охта–Модерн". Остановлены продажи в комплексах ГК "Город" и ГК "СУ–155". Теперь по этим домам в Росреестре запрещены любые новые регистрационные действия. А значит, продать и получить деньги за квартиры девелоперы не смогут.
Снять такой запрет может лишь подпись допсоглашений всех участников долевого строительства конкретного объекта. Что девелоперы считают практически нереализуемой задачей.
"Есть случаи, когда само строительство дома шло согласно графику и объект готов на 90%, а застройщик не может получить денежные средства по уже заключенным договорам, которые были отправлены на регистрацию, чтобы завершить окончание строительства объекта и ввести его в эксплуатацию. Например, выполнить элементарное благоустройство территории. Стройка встала, новых продаж нет, и все это приведет к банкротству застройщика, а следовательно, к увеличению числа обманутых дольщиков", — полагает Евгения Клавкина, директор компании "Мобильный регистратор". Эта норма лишь усугубит потребительский экстремизм.
"У дольщиков появится еще один козырь, чтобы требовать дополнительных компенсаций при изменении сроков сдачи объекта. И, соответственно, застройщикам будет тяжелее договариваться о переподписании договоров ДДУ", — считает Алексей Белоусов, гендиректор СРО "Объединение строителей СПб".
Жесткий курс
Сейчас в Петербурге и Ленобласти официально считаются обманутыми менее 2,5 тыс. дольщиков. При этом проблемных объектов, находящихся на контроле властей, — 77, а жилье в них ожидают более 25 тыс. дольщиков.
По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, эта мера вполне соответствует курсу отказа от схемы долевого строительства. "Я думаю, это не единственный шаг в этом направлении, дальше будут последовательно ужесточать или полностью исключать возможности привлекать деньги граждан на этапе строительства", — считает он.
"В России любят рубить с плеча, это наша национальная черта. Я считаю, что решение по каждому проекту должна принимать независимая комиссия, а не один начальник и на этой комиссии должен присутствовать представитель застройщика. И, чтобы не было формализма, новых взяток и откатов, комиссия должна быть публичной. Чтобы могли на нее прийти журналисты и дольщики и посмотреть этот спектакль. А то посмотрите, что с Urban произошло: закрыли регистрацию долевок, и через месяц более 5 тыс. человек стали обманутыми дольщиками", — говорит Игорь Петров, генеральный директор E3 Group.
Впрочем, ряд экспертов считают, что выход есть. "В ситуации, когда приговор уже вынесен, обсуждать его излишнюю жестокость бессмысленно. Гораздо важнее позаботиться о контрмерах. Потенциальных направлений несколько. Уже сейчас возвращаются кооперативы, набирают силу паевые фонды. В перспективе возможны и более экзотические формы сделок. Например, через продажу акций застройщика", — полагает Алексей Чижов, директор департамента инноваций и развития холдинга AAG.
Без вины виноватые
С одной стороны, меру можно считать оправданной, поскольку тем самым государство стремится избежать появления новых дольщиков на объекте, проблемы на котором уже есть, говорят эксперты. С другой стороны, все ситуации разные, далеко не все они связаны с просрочкой окончания строительства по вине и некомпетентности застройщика.
"Есть жилые комплексы, где срыв сроков ввода вызван внешними причинами, например, контрагенты не построили сети к дому или возникли иные не зависящие от застройщика обстоятельства. Можно также, например, оставить возможность заключать ДДУ только с юридическими лицами, чтобы на достройку объекта мог зайти иной застройщик, получив за работу квартиры. В прошлую пятницу я проговаривал серьезность этой ситуации с Министерством строительства и депутатами Госдумы, наши предложения предварительно одобрены. Пока федеральный законодатель не поправил ФЗ–214 в этой части, мы попытаемся найти возможность в правовом поле вернуть регистрацию ДДУ некоторым, что называется, живым застройщикам. На следующей неделе мы проведем совещание с прокуратурой области и Росреестром, где выработаем оптимальную и законную схему", — говорит Михаил Москвин.
В градостроительном блоке Ленобласти разработали предложения для федеральных властей в связи с тем, что во многих регионах из–за поправок в ФЗ–214 заблокирована регистрация ДДУ, что фактически ставит крест на достройке большой части проблемных объектов. Власти 47–го региона просят дать возможность избирательно подходить к каждой отдельной ситуации просрочки передачи ключей.
Спецсчет vs ДДУ
Кроме того, если застройщик в недельный срок не откроет спецсчет, то ему перекроют возможность регистрации ДДУ, заявил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Что касается приостановки привлечения средств дольщиков из–за отсутствия спецсчета в уполномоченном банке, то, по данным стройкомитета города, застройщики в рабочем порядке снимают эти вопросы и вносят изменения в декларацию.
"В целом профильное министерство проблематику понимает и находится в постоянном диалоге с регионами. Именно поэтому в ближайшую осеннюю сессию планируется внести в редакцию закона корректировку, в том числе и по приостановке привлечения средств дольщиков", — говорят в Смольном.
Правила финансирования строительства:
• застройщики обязаны до 1 сентября 2018 года открыть расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 года;
• расчетные счета могут быть открыты в разных уполномоченных банках;
• реквизиты расчетного счета должны быть указаны в проектной декларации;
• расчетные счета могут быть открыты в разное время, но в пределах установленного срока — до 1 сентября 2018 года.
“
Конечно, новые нормы закона направлены на еще большую защиту прав участников долевого строительства и, безусловно, крайне важны. Но в отношении тех застройщиков, которые могут завершить объекты, не уходя в банкротство, необходим компромисс.
Евгений Барановский
заместитель председателя комитета по строительству
“
С помощью приостановки регистрации ДДУ комитет по строительству уже добился открытия спецсчетов от ряда компаний, не успевших к 1 сентября. Безусловно, угроза подобных санкций заставит участников рынка тщательнее соблюдать заявленные графики строительства. Однако возможен и обратный эффект, когда застройщики, желая подстраховаться, будут искусственно увеличивать сроки строительства и передачи квартир, указывая в ДДУ срок намного больший, чем в рекламе.
Виталий Правдухин
директор юридического департамента холдинга AAG
“
У нас задержек с вводом домов не было — сдаем все в срок. Оказывать воздействие на должников по сроку ввода, конечно, необходимо. Но мера воздействия, на мой взгляд, сурова и может стать причиной банкротства застройщиков. Перенос срока ввода может быть вызван различными причинами. Надо различать непосредственную вину застройщиков и вину монополистов.
Елена Гутман
начальник управления продаж ЗАО "БФА–Девелопмент"
“
Для рынка это очень неоднозначная инициатива, которая окажет отрицательное влияние. Формально приостановка продаж может сократить приток новых дольщиков на проблемный объект и защитит их от риска долгостроя. Но еще вопрос, можно ли считать задержку срока ввода в эксплуатацию на полгода признаком долгостроя. Перенос сдачи может быть вызван объективными причинами. Если уж запрещать продажи, нужно продумать другой инструмент достройки дома, а пока неблагоприятная ситуация будет просто консервироваться.
Дмитрий Михалев
руководитель службы по работе с государственными органами компании "СПб Реновация"
“
Если ситуация позволяет найти понятные способы решения, то государство должно содействовать застройщику, в том числе усилением контроля за расходованием денежных средств. В этом случае можно сохранять возможность привлечения дополнительного финансирования за счет средств дольщиков, а также находить пути дофинансирования за счет государственных или банковских структур. Если же исключительно мерами контроля и содействия проблемы не могут быть устранены, то имеет смысл приостанавливать привлечение застройщиком средств дольщиков. Но тогда необходимо иметь инструменты и механизмы, позволяющие обеспечить защиту интересов граждан, уже привлеченных к строительству. Такие инструменты (как для первой, так и для второй ситуации) законодатель разрабатывать не спешит.
Станислав Михайлов
директор по правовым вопросам группы RBI
В контексте
В Европе при помощи эскроу–счетов клиенты поэтапно оплачивают приобретенное жилье по мере его строительства. Возвели коробку — получили фиксированный процент, кровля, окна поставлены — еще немного капнуло на счета, а сдали объект в эксплуатацию — окончательный расчет. Это исключает появление пирамид.
Немецкая модель финансирования, функционирующая больше 40 лет, менялась всего дважды. Сегодня застройщики Германии строят преимущественно на деньги банков, а от частных лиц могут привлекать лишь треть инвестиций. Есть и вариант строительных сберегательных касс, куда граждане делают вклады, которые сужаются девелоперу на строительство.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ (building society), которые с годами все более походят на коммерческие банки. Их деятельность тесно связана со страховыми компаниями, услуги которых включаются в единый механизм ипотечного кредитования.
У наших ближайших соседей финнов около полувека назад также остро стояла проблема дольщиков. Тогда была разработана новая модель финансирования: когда каждый многоквартирный дом становится акционерным обществом и дольщик приобретает не квадратные метры, а акции.
Эти ценные бумаги в будущем обеспечивают покупателю право проживания в конкретной квартире. Это похоже на новую российскую систему: один объект — одно юрлицо. Но лишь с небольшой оговоркой — в России юрлица после достройки объекта будут ликвидированы, а в Финляндии продолжают функционировать, но теперь уже как управляющая компания.
В Дубае в 2009 году множество иностранных инвесторов столкнулись с остановкой строительства проектов. Власти страны знали о грядущей проблеме и в качестве козыря в рукаве имели портфель поправок, которые готовили около 10 лет. Как только произошел кризис, были введены те самые эскроу–счета. Теперь в ОАЭ девелоперы могут брать деньги у инвесторов после начала строительства (когда объект будет возведен на 20%). Это значит, что строителям нужно иметь деньги на покупку участка и начало работ. И следит за соблюдением этих правил государственный надзорный орган.
Так что международный опыт нам в карму!
Наталья Бурковская, Павел Никифоров, Любовь Андреева
