Для участка в сером поясе Петербурга на месте мукомольного комбината "Невская Мельница", связанного с миллиардером Андреем Катковым, ищут новых хозяев за 900 млн рублей. При Георгии Полтавченко промышленный комплекс готовили к переезду на Парнас, а территорию планировали отдать под реновацию. Однако на фоне смены губернатора собственники активов решили их продать.
Как стало известно "Деловому Петербургу", участок площадью 35 тыс. м2 на месте мукомольного комплекса "Невская Мельница", расположенный на углу набережной Обводного канала и проспекта Обуховской Обороны, выставили на продажу за 900 млн рублей. На территории серого пояса вблизи Александро-Невской лавры, в так называемом Французском ковше, команда предыдущего губернатора Георгия Полтавченко планировала провести реновацию, переселив производственные мощности на север города. Однако проект до смены власти так и не успели реализовать.
Надел, для которого ищут новых хозяев, имеет вытянутую форму, огорожен забором, оборудован двумя заездами для автотранспорта и оснащен железнодорожными путями. В его границах расположен ряд объектов недвижимости в частной собственности: элеватор, кладовые, мельницы, насосная станция и административное здание площадью 29,1 тыс. м2. Еще три объекта являются временными сборно-разборными сооружениями (склады и ангар).
Индустриальная наценка
"По предварительной оценке, с учетом действующих градостроительных ограничений по земельному участку, возможно возведение новых объектов коммерческой недвижимости общей площадью до 150 тыс. м2", — говорится в коммерческом предложении, подготовленном ГК "Авентин".
Как пояснили в агентстве недвижимости, занимающимся сделкой, продажу намерены оформить путем выкупа долей учредителей. В собственности ООО "Невская Мельница" находятся девять капитальных зданий и два временных сооружения без долгосрочных договоров аренды. Согласно публичной кадастровой карте, участок предназначен для размещения промышленных объектов, а его стоимость по кадастру составляет 157,3 млн рублей.
По данным консалтинговой компании IPG.Estate, в первой половине 2018 года общий объем рынка индустриальной и складской недвижимости в Петербурге остался на уровне прошлого года и составил 2,7 млн м2. В активной фазе строительства находится три качественных производственно-складских комплекса, планируемых ко вводу до конца 2018 года. Суммарная площадь нового предложения находится на уровне 70 тыс. м2, что является минимальным объемом с 2011 года, когда рынок пополнился всего на 30 м2.
Общая структура спроса существенно не изменилась, спрос на качественную промышленную недвижимость сдвинулся в сторону производственных помещений высокого качества. Основной спрос на складские помещения сохраняется со стороны дистрибьютеров непродовольственных товаров, компаний FMCG-сегмента (продукции повседневного спроса) и крупных игроков интернет-торговли.
Примечательно, что за первое полугодие увеличилось количество запросов на размещение производства в черте города рядом с крупными дорожными путями. "Из 100% заявок на поиск помещения складского или производственного назначения, расположенного в черте города, порядка половины (40%) приходится на Красногвардейский район ввиду его удачных транспортных связей -— близость кольцевой автодороги и близость центральных районов города. Порядка 30% заявок приходится на Московский район ввиду близости к крупным магистралям, обеспечивающим связь Санкт-Петербурга с Москвой и обширной промышленной зоной в Колпинском районе", — подчеркивают аналитики агентства.
Безответственный подход
На вопрос корреспондента "ДП" о причинах продажи активов генеральный директор "Невской Мельницы" Вячеслав Зинкевич предпочел не отвечать. Свою позицию по развитию промзоны он подробно представил на публичных слушаниях по проекту изменений в Генеральный план Петербурга, проведенных летом 2018 года в Невском районе. Зинкевич тогда заявил, что по договору с Агентством по развитию и реновации территории была подготовлена концепция преобразования участка. Из-за большого количества объектов культурного наследия и исторических зданий проект реновации предполагал создание современного делового квартала. Для этого необходимо было сменить функциональное назначение, позволяющее вести застройку под общественно-деловые цели.
"В настоящее время помещения существующих объектов недвижимости в составе имущественного комплекса сданы в аренду под размещение небольших производственных предприятий, офисов в низком ценовом сегменте, неспециализированных складов небольшого метража, часть объектов сданы в аренду ГУП "Продовольственный фонд", — отметил Зинкевич.
По его словам, дальнейшее развитие производственного сегмента на участке нецелесообразно из-за наличия поблизости жилых домов, памятников и центральной городской магистрали Невского проспекта. К тому же власти Петербурга и подконтрольное Смольному ГУП "Продовольственный фонд" уже давно планируют переселить мукомольный комбинат из серого пояса, из-за чего компания рискует лишиться самого крупного арендатора. Содержание имущественного комплекса станет нерентабельным для ООО "Невская Мельница". В компании хотели развить территорию, открыв креативные, выставочные и торговые площадки.
Ранее собственники надела уже обращались к чиновникам с просьбой перевести промышленную зону в общественно-деловую, но их предложение было отклонено. Подобное отношение к инвесторам в компании назвали необоснованным и безответственным. "Такое решение представителей исполнительной власти не позволяет осуществить развитие территории и объектов, находящихся в частной собственности, не способствует привлечению частных инвестиций в экономику региона", — полагает Вячеслав Зинкевич.
Несмотря на повторное обращение инвесторов и включение участка в пилотный проект редевелопмента, в сентябре комиссия по подготовке изменений в генеральный план под руководством вице-губернатора Игоря Албина не согласовала заявку мукомольного комбината "Невская Мельница" на перевод его территории в деловую зону. Застраивать серый пояс общественным кластером в Смольном пока не разрешили. По данным портала "Строительство и недвижимость Петербурга", очередной отказ властей связан с задержкой переезда на Парнас производства ГУП "Продовольственный фонд", которое занимает большую часть территории "Невской Мельницы". Кроме того, стало известно, что потенциальный инвестор — компания "Агро-М" — отказался от участия в проекте из-за его низкой доходности.
Вице-губернаторы Игорь Албин и Сергей Мовчан в ноябре 2017 года проводили выездное совещание по вопросу проектирования и строительства мукомольного комплекса в промзоне на Парнасе. Переезд предприятия стал вынужденной мерой, поскольку бизнес-план ГУП "Продовольственный фонд" по расширению существующей площадки на Обводном канале наткнулся на ужесточение закона о защите культурного наследия. Вокруг элеватора мукомольного завода появилась защитная зона в радиусе 100 м, что сделало невозможным какое-либо строительство.
Концессионное соглашение планировали заключить с ООО "Агро-М". Стоимость строительства нового комплекса на Парнасе оценивалась в 4,8 млрд рублей. Финансирование работ по проектированию завода было предусмотрено проектом адресной инвестиционной программы на 2018-2020 годы. На эти цели выделили 118 млн рублей. Предполагалось, что перевод комбината с Обводного канала позволит запустить реновацию территории Французского ковша — промзоны площадью около 100 га в исторической части города. Этот квартал чиновники Смольного уже представили в Минстрой РФ в качестве пилотной площадки для запуска в Петербурге программы комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Бизнесмены, имеющие активы в этой зоне, надеялись, что их стоимость после реновации вырастет минимум в 5 раз.
Стабильные арендаторы
По данным базы СПАРК, расходы ГУП "Продовольственный фонд" на аренду производственных площадей у "Невской Мельницы" составляют около 100 млн рублей ежегодно. В 2017 году сумма контракта достигла 159 млн рублей, договор действует до 2019 года. Головной структурой компании "Невская Мельница" указано акционерное общество "ПБЛ Систем С.А." из Люксембурга. Среди дочерних фирм зарубежной организации числятся ООО "Итс-Кад" из Ломоносовского района Ленобласти, петербургские ООО "Пбл ИМ", ООО "Шанс" и ООО "Сигма", а также зарегистрированное в Петергофе ООО "Отель". В 2017 году "Невская Мельница" отчиталась о доходе 162,3 млн рублей, чистая прибыль при этом составила 35,6 млн рублей.
В совете директоров "Невской Мельницы", согласно сведениям СПАРК, заседают сам Вячеслав Зинкевич и Дмитрий Побережный, который руководит входящими в люксембургский холдинг ООО "Отель" и ООО "Пбл ИМ". Зинкевич одновременно является гендиректором вышеуказанного ООО "Итс-Кад", а в прошлом занимал пост главы ООО "Гранд Петергоф Коркули", бенефициаром которого является петербургский бизнесмен Андрей Катков (76-е место в Рейтинге миллиардеров "ДП" с состоянием 12 млрд рублей). Он же числится в совладельцах ООО "Отель".
Андрей Катков также является совладельцем ООО "Пеноплэкс–СПб" и еще 16 компаний с долями от 40 до 100%. В 2018 году предприниматель открыл в Петродворце гольф–клуб на 18 лунок и небольшой гостевой дом, общий объем инвестиций в проект оценивается в 1 млрд рублей. Вместе с Евгением Маловым (№213 в Рейтинге "ДП"), партнером по группе "Кинэкс", владелец 50% компании, управляющей эстонским портом Силламяэ. В 2017–м порт сумел достичь максимального за 12 лет работы показателя грузооборота — 8 млн тонн, нарастив выручку до 22,3 млн евро.
