Василеостровский район формировался как деловой квартал вокруг портовой зоны. Прошло три века, но порт и сегодня — ключевая точка роста.
Правда, с востока он переехал на запад. Зато жители Васильевского острова остались прежними. Что ни говори, а это люди особой культуры. Возможно, дело в водных границах. Даже сейчас, когда разводка мостов больше не проблема, здесь живут с ощущением изоляции. Но это еще и особая социальная среда.
Район студентов и ученых
Считается, что Василеостровский район — один из самых стареющих в Петербурге. Если сейчас, по данным Петростата, доля молодежи от 18 до 29 лет составляет 21,4%, то к 2021 году возможно ее снижение до 13,3%. Однако на бизнес этот процесс не влияет, уверена доцент департамента менеджмента ВШЭ Елена Кудрявцева: "Чем выше уровень образования и статус человека, тем вероятнее, что он работает в центре города. Единственное, что образованные предпочитают покупать в своем спальном районе, — это еда и бытовая химия. Поэтому бизнесменам не надо переживать. Магазины и рестораны здесь будут всегда востребованы", — считает эксперт.
Удивительно, но при этом почти не развита инфраструктура для молодежи, на что часто жалуются студенты. "На территории низкий уровень активности "между зданиями", общественные пространства не развиты и скучны. Места, в которых могла бы кипеть студенческая жизнь, не обустроены: площадь Сахарова является, по сути, парковкой, а Биржевая линия с зеленым променадом посредине пыльна и также заставлена машинами. Нарушает связанность территории и отсутствие прямого выхода на Большой проспект", — рассказывает Александра Ненько, руководитель Лаборатории качества комфортной жизни ИТМО.
Торговаться негде
А вот качественного торгово–развлекательного комплекса у жителей Васильевского острова до сих пор нет. Надежды инвесторов построить ТРЦ над станцией метро "Василеостровская" разбились о запрет властей еще в 2014 году. Сейчас единственным крупным объектом остается торговый комплекс "Шкиперский молл", хотя и он на старте не отличался высокой проходимостью.
"Ключевая причина — сложность с привлечением аудитории извне, — так объясняет ситуацию руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. — Можно рассчитывать только на жителей острова, а их недостаточно, особенно в исторической его части. После открытия ЗСД доступ в Приморскую часть острова стал существенно легче, поэтому вероятность появления новых ТЦ растет".
Неплохие перспективы для развития есть у ТЦ "Балтийский" на Большом проспекте. Сейчас он в большей степени ориентирован на модный шопинг. Но вокруг много территорий под редевелопмент, а к концу 2019 года должна заработать станция метро "Горный институт".
"Здание имеет крайне удачное расположение и необходимые для расширения спектра услуг площади. В любом случае хороший ребрендинг и реконструкция обойдутся дешевле строительства нового торгово–развлекательного центра", — считает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development (сейчас строит лофт–апартаменты на набережной Макарова).
Однако самыми привлекательными для девелоперов торговой недвижимости эксперты называют намывные территории.
Новая земля
За последние 3 года в Василеостровском районе введено 352 тыс. м2 жилой недвижимости, это не очень много на общем фоне (3,6%). Девелоперам оказалось сложно строить на намывных территориях из–за проблем с инфраструктурой, большая часть проектов до сих пор на стартовой стадии, так что внятные очертания район примет нескоро — минимум к 2024 году.
То, что построено сейчас, — выглядит как экономкласс в Девяткино, а не парадный фасад города–памятника. "Почему–то девелоперы рассматривают этот район как дешевый. А лицевая часть — по–моему, ничего. Проект Glorax Development может нравиться или нет, это квартал около порта, но во всяком случае качественная архитектура, а дальше до ЗСД наша архитектура (проект застройки от ЛСР. — Ред.), она априори хорошая", — говорит руководитель архитектурного бюро "Студия 44" Никита Явейн.
По мнению эксперта, главный вопрос: удастся ли отстоять двухкилометровый парк, который проходил бы через всю территорию намыва. "У нас подобного в городе нет. Пусть он будет неширокий, но вытянутый. Это прогулки, велосипеды, коньки. Линейный парк — это вообще модный тренд сейчас", — говорит архитектор.
Серый пояс
Строительство ведется и на бывших промышленных территориях. Здесь уже сложились две основные точки роста. Первая — это территории на Уральской улице, где за счет продолжения набережной Макарова, открытия Серного моста и ЗСД резко улучшилась транспортная ситуация. Чтобы благоустроить территорию, компании Docklands, которая строит там лофт–квартал, пришлось потратить десятки миллионов рублей. Это инвестиции, в том числе они пошли на высадку хвойных деревьев.
Еще одна точка для развития проектов в сфере редевелопмента — территории вокруг Кожевенной линии. Там уже работает креативное пространство "Порт Севкабель", до конца года планируется найти арендаторов на 35% полезных площадей, а со следующего года выйти на полную загрузку. Сам завод сейчас проектирует новую высокотехнологичную площадку за чертой города, это даже не переезд, потому что по сути производственные мощности создаются с нуля.
Проблема в том, что процессы идут небыстро и пока что новые культурные пространства окружены унылой промзоной.
"С некоторыми соседями в Гавани мы общаемся и обсуждаем возможности партнерства, однако сейчас сконцентрированы на развитии нашей территории, — рассказал Сергей Ярмилко, руководитель "Севкабеля". — Доход от стандартных форм аренды стабилен и предсказуем, а креативное пространство, по сути, рентный бизнес нового поколения, который помимо рисков, связанных с дополнительными инвестициями, в настоящий момент остается недооцененным и не всем привычен и понятен".
Так что, если процесс джентрификации Василеостровского района и стартует, растянуться он рискует надолго. С другой стороны, у инвесторов будет время подумать.
“
Освоение намывных территорий происходит по привычному сценарию: сначала появляются якорные проекты жилья, которые потом обрастают инфраструктурными объектами, в том числе транспортными. Так, недавно представленная городом концепция развития транспортной инфраструктуры на намыве предусматривает появление 14 новых дорог. Помимо проспекта Крузенштерна планируется построить бульвар Александра Грина, улицы Шефнера, Чирикова, Челюскина и другие. Новые магистрали существенно улучшат ситуацию и обеспечат удобные выезды на Западный скоростной диаметр.
Дмитрий Коновалов
управляющий партнер Glorax Development
“
Василеостровский район хорошо продувается с залива, поэтому проблема загрязнения воздуха там не стоит так остро. Зато есть другая — недоделанный намыв, который провоцирует пыльные бури. Думаю, в ближайшее время запыление будет главной проблемой для жителей прилегающих кварталов. Ну и конечно, жесткий дефицит рекреационных территорий, из–за чего уже сейчас возникают понятные скандалы, как, например, со строительством апартаментов в устье Смоленки. Кроме того, под вопросом судьба старого загрязнения в районе Шкиперского протока. Там проводились работы по дезактивации, но достоверной информации, удалось ли все очистить, у меня нет.
АЛЕКСАНДР КАРПОВ
директор центра экспертиз "Эком"
В пользу бедных
Директор института урбанистики "Среда" Олег Паченков — о намыве, креативе и сложностях с подвозом продуктов.
Одна из отличительных особенностей Васильевского острова — тут почти нет элитного жилья. С чем это связано?
— С транспортной доступностью, прежде всего. Вторая причина — отсутствие территории, которая не предполагает больших инвестиций в редевелопмент. Все уже занято, а то, что осталось, требует огромных денег.
Тем не менее появляются проекты креативных индустрий, которые раскачивают территорию, делают ее более привлекательной для будущих инвестиций. Ситуация может поменяться, но постепенно, и это будет зависеть от макроэкономической ситуации. Будут деньги — будут изменения.
Улучшение транспортной ситуации в связи с появлением ЗСД и Серного моста повлияет на развитие?
— Да, но это не может быть единственным фактором. Очевидно, остров стал более доступным и привлекательным. Но внутри района ситуация сильно не изменится. Ширина улиц не поменяется, плотность движения только вырастет. Сейчас даже подвоз продуктов в сетевые гипермаркеты затруднен.
Может быть, государство может как–то помочь расселить промзоны, чтобы стимулировать изменения?
— В других странах не было такой кусочной приватизации, там нет такой проблемы, что один объект имеет десятки, а то и сотни собственников. Не верю, что город может решить эту проблему, тут нужно менять законодательство.
Если бы были деньги, как у Москвы, можно было бы подумать, но у Петербурга и так растет дефицит бюджета, мы не можем себе позволить такие проекты.
Что думаете про развитие намыва?
— То, что там построили, довольно чудовищно. С другой стороны, это демократизирует локацию. Почему только богатые люди должны жить с видом на залив? Строить масштабные проекты одним девелопером только в одном классе нельзя. Проекты должны миксовать разные классы жилья.
