В январе банки прогнозировали рост выдачи ипотеки в Петербурге в 1,7 раза по итогам года, до 170–190 млрд рублей, по отношению к 2017 году. К сентябрю, когда ставки пошли вверх, банки сумели выдать две трети этой суммы — около 120 млрд рублей.
Сигнал на повышение ставок в августе подал Райффайзенбанк. Максимальное повышение по его кредитам составило 1,25 процентных пункта (п.п.). В сентябре тренд подхватили "Санкт–Петербург" (на 0,5 п.п.) и "Дом.РФ" (1 п.п.), в октябре — Абсолют Банк (0,75 п.п.), "Уралсиб" (1 п.п.) и Россельхозбанк (1,25 п.п.).
Самым заметным на рынке стало повышение ставок Сбербанком на 0,4 п.п. (доля рынка — около 50%), хотя незадолго до этого президент банка Герман Греф, напротив, обещал снижение в ближайшие 2–3 года ставок по ипотеке до уровня 7% годовых (с 8–9%).
Глава ВТБ Андрей Костин на прошлой неделе в кулуарах Евразийского экономического форума не исключил, что повысит ставку вслед за Сбербанком.
Темпы радуют
В Петербурге, согласно отчетности Банка России, за 8 месяцев этого года выдано 45,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 119,8 млрд рублей, портфель достиг 347,3 млрд рублей. За счет роста портфеля уровень просроченной задолженности сократился на 0,07 п.п., до 0,7%, или до 2,6 млрд рублей. Срок кредитования увеличился на 9 месяцев, до 15,9 года, средняя сумма кредита — на 7,6%, до 2,65 млн рублей. Доля ипотеки в кредитах населению составила 25,8%.
"Рекордные объемы достигнуты за счет низких ставок и стабильных цен на недвижимость", — считает Екатерина Щурихина, аналитик по банковским рейтингам агентства RAEX. В следующем году объемы ипотечного кредитования снизятся на 10%, подсчитали в агентстве. В случае реализации негативного сценария (санкции, инфляция, рост цен на недвижимость) падение составит до 25%.
Разные методики
Как сообщили в пресс–службе ВТБ, в Петербурге и Ленобласти за 9 месяцев этого года банк выдал 14,5 тыс. ипотечных кредитов на 40,5 млрд рублей (банк не дает данные отдельно по регионам). Сбербанк в Петербурге выдал 34,8 тыс. кредитов на 86 млрд рублей.
Если суммировать цифры, которыми поделились опрошенные "ДП" банкиры, то их сумма на треть выше, чем итоги регулятора. Причина — в разных методиках подсчета. Рефинансированные кредиты ЦБ не считает за новые выдачи, а региональные данные соотносит с местом регистрации заемщика. Банкиры более мобильны: могут считать как по месту оформления кредита, так и по месту нахождения приобретаемого объекта. Иногда банки учитывают собственные рефинансированные кредиты как вновь выданные, хотя объем портфеля остается неизменным.
Минус полкомнаты
На банки с государственным участием приходится до 65–70% объемов выдачи ипотеки. Из–за повышения рыночной ставки даже на 0,4 п.п. средневзвешенная ставка, которую подсчитывает ЦБ, также подрастет. До сентября она уверенно шла вниз, достигнув 9,3% против 9,9% в августе. В ноябре–декабре ее значение может превысить психологическую отметку 10%.
По оценкам девелоперов, каждый лишний процент в ставке снижает объем продаж на первичном рынке на 10%. Для покупателя же лишний процент — это снижение суммы планируемой покупки на 350–400 тыс. рублей. В переводе на квадратные метры средняя площадь приобретаемых квартир должна снизиться на 5–9 м2, или на половину стандартной комнаты.
Пик пройден
Повышение ставок замедлит рост портфелей по перекредитованию. "Пик спроса на рефинансирование пройден, его доля снизилась с февральских 17,3 до 10,4% в августе. Мы считаем, что до конца года в общем объеме выдачи доля рефинансирования составит 10%, так как банки будут стремиться сохранить портфель действующих заемщиков", — прокомментировали "ДП" в "Дом.РФ". В Петербурге объем досрочно погашенной ипотеки в первом полугодии уже сократился на 9%, до 17,1 млрд рублей.
ЦБ сдувает пузырь
С 1 января ЦБ повысит коэффициенты со 150 до 200% по кредитам с первоначальным взносом менее 20%. Ранее глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина объясняла данное ужесточение как меру борьбы с ипотечным пузырем. По ее словам, доля кредитов с минимальным первоначальным взносом за 5 лет выросла с 27 до 44%. Коэффициент риска влияет на расчет достаточности капитала банка по нормативу ЦБ. Прошлое изменение коэффициентов снизило долю кредитов с минимальным первоначальным взносом до 40%.
“
В 2018 году безусловным лидером на рынке ипотеки для нас стала программа рефинансирования. За первое полугодие банк выдал 1,4 тыс. кредитов (рост составил 69,4% по отношению к 2017 году) в общем объеме 3,1 млрд рублей (рост 63,2%). Доля рефинансирования составила 46% новых выдач по количеству и 62% — по объему. Если 3–5 лет назад банки кредитовали под 12–15% годовых, то сегодня заемщики могут переоформить кредиты по ставкам, которые ниже на 2,5–5,5 п.п.
Константин Мурашкин
начальник отдела продаж ипотечных кредитов СЗРЦ Райффайзенбанка
“
В течение текущего года спрос на ипотеку демонстрировал уверенный рост. За 9 месяцев мы выдали 34,8 тыс. кредитов (это на 38% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на сумму чуть более 86 млрд рублей (+54%). Из них на строящееся жилье пришлось 44% объема выдачи ипотеки, 49% — на покупку жилья на вторичном рынке, еще 7% — на рефинансирование ранее выданных кредитов, приобретение гаражей и другие программы. Средняя сумма кредита не изменилась, она примерна равна 2,5 млн рублей. Если смотреть отдельно по первичному и вторичному рынкам, то средний размер кредита на новостройку достигает 2,18 млн рублей, на приобретение жилья на вторичном рынке — 1,96 млн рублей.
Анатолий Локотков
заместитель председателя Северо–Западного банка ПАО "Сбербанк"
