"ДП" выпустил специальный номер, посвященный Невскому проспекту. "Кто владеет Невским проспектом" расскажет об истории каждого дома на главной магистрали города и его нынешних владельцах.
С начала нулевых большая часть домов на Невском проспекте была реконструирована или, говоря языком девелоперов, приспособлена для современного использования. Основные направления современного использования — торговля и офисы класса А. Как отмечают эксперты, бум реконструкций уже прошел — все, что могло представлять интерес на Невском, уже переделано, а оставшееся либо дорого, либо не приспособляемо.
Новые офисы
Впрочем, последние штрихи к новому облику главного проспекта города еще доводятся. "Группа ЛСР" до конца года завершает реновацию самого первого дома по Невскому — бывшего здания Санкт–Петербургского частного коммерческого банка. Впрочем, что здесь появится: офисы или элитные апартаменты пока не ясно.
К 2020 году можно надеяться, что завершатся работы на Невском, 7–9, по переделке доходного дома Вавельберга (известного с советских времен как дома с авиакассами) в отель.
В этом месяце закончится реконструкция на Невском, 38, под бизнес–центр класса А. Собственником всего здания в прошлом году стала ХК "Империя", которая купил его в ноябре 2017 года у ГК "БФА–Девелопмент" Людмилы Коган за 2,3–2,6 млрд рублей. На данный момент идет реновация четырех этажей здания, которая закончится в ноябре 2018 года. К концу года на рынок будет выведено 5,4 тыс. м2 офисов. Ставка аренды находится в диапазоне 2,5–3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.
"На этом пока все. Старые проекты закончены, новых ожидать вряд ли стоит", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Деловой Невский
Действительно, бум реконструкций уже прошел, наиболее привлекательные и перспективные места уже перестроены под офисы или отели. "Практически все здания на Невском проспекте довольно старые. Приступая к реконструкции, необходимо четко понимать не только уровень затрат исходя из состояния дома, но и трезво оценивать привлекательность объекта", — считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Как говорят эксперты, бум реконструкций на Невском пришелся на те времена, когда изменение планировки, входной группы или окон производилось намного быстрее, чем сейчас.
"Сегодня процедура реконструкции объекта достаточно сложная. Учитывая особый статус Невского и то, что к нему приковано внимание всех проверяющих инстанций, ожидать серьезных изменений в структуре встроенных помещений вряд ли стоит", — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
"Главная проблема реконструкции зданий на Невском проспекте — это отсутствие возможности организовать парковку, без которой любой бизнес не будет успешен — ни торговля, ни офисы. Другие сложности — КГИОП и охранные обязательства. Одно дело, когда охраняется фасад здания, а другое — внутреннее убранство, с чем очень сложно работать. Но есть успешно реализованные проекты, например Невский, 62", — уверен Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate.
"На практике арендаторы обычно закрывают глаза на несоответствие объекта на Невском проспекте заявленному классу по части параметров из–за престижности локации. По ряду критериев — технических, инженерных, характеристикам парковки — бизнес–центр может не соответствовать классу А, но благодаря престижности адреса, а также высокому качеству отделки, кондиционирования, организованной стойки ресепшен и сервиса будет сдаваться по высокой ставке аренды", — рассказывает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.
Безжизненная першпектива
Если возможности построить торговый или бизнес–центр на Невском есть, то появления современного, пусть и реконструированного жилья, по мнению экспертов, ждать не стоит.
"Все–таки современный Невский проспект больше подходит для объектов торговли, сетей известных международных отелей, чем для жизни. Место, разумеется, престижное, но со стоянками могут быть проблемы. Подземный паркинг возвести не удастся, а возможные жители вряд ли захотят видеть в своем и так небольшом дворе припаркованные автомобили. К тому же полная реконструкция здания с заменой всех инженерных систем и перекрытий сделает такой дом просто "золотым", — считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
С ним согласна Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. "Жить на самом Невском проспекте некомфортно. Сложившийся в последнее время тренд к переезду в центр города или в районы, близкие к нему, не переменил отношение к самому известному проспекту Санкт–Петербурга. Здесь всегда, в любое время года, слишком людно, слишком шумно, слишком суетно, что говорить о комфортной жизни и тишине, к которой все стремятся в домашних стенах, не приходится", — говорит эксперт.
