Строительный вице–губернатор Игорь Албин объявил о том, что с января 2019 года в Петербурге может начать работу фонд социального участия застройщиков. Окончательное решение о создании новой структуры примет нынешний глава города. А пока в Смольном сформирован и ежеквартально обновляется реестр инвестиционных обязательств застройщиков по всем формам сотрудничества.
О возможности создания фонда для строительства соцобъектов в Петербурге говорят уже несколько лет. Очередное совещание "по вопросу разработки механизма формирования инфраструктурных затрат застройщиков" конкретики в решение вопроса не внесло.
Временно исполняющий обязанности губернатора Петербурга Александр Беглов заявил, что строительство школ, детских садов, поликлиник и другой социнфраструктуры должно планироваться заранее, исходя из потребности района и ввода жилья.
Он дал поручение комитетам по образованию, здравоохранению, архитектуре и строительству подготовить до принятия нового Генплана схемы размещения социалки в районах комплексной жилой застройки, где будут отражены и уже существующие объекты, и планы по созданию новых школ, детских садов и поликлиник с опережением темпов жилищного строительства при условии резервирования земельных участков. Особое внимание нужно уделить развитию транспортной инфраструктуры и созданию парковочных пространств у соцобъектов, а также срокам их ввода и качеству строительства.
Год на фонд
Год назад власти уже пытались запустить работу фонда "с нового года". Девелоперы предполагали, что они будут отчислять в этот фонд по 3–4 тыс. рублей с каждого возведенного "квадрата" жилья, и собранных средств (более 10 млрд рублей в год) хватит на решение большей части инфраструктурных проблем.
Представители власти предложили увеличить размер до 11 тыс. рублей с 1 м2. Возник вопрос и с тем, кто будет создавать фонд и контролировать его траты. Окончательное слово должен был сказать в декабре 2017 года губернатор Георгий Полтавченко. За год ничего не изменилось, разве что сумму взноса после длительного торга удалось сократить. Но фонд так и не заработал.
Есть шанс, что он действительно стартует с нового года, рассказал генеральный директор СРО "Ассоциация "Объединение строителей Санкт–Петербурга" Алексей Белоусов. По его словам, взнос составит в среднем 8,5 тыс. рублей с "квадрата". "Цифра получилась из расчета потребностей в социальной инфраструктуре в соответствии с РНГП. Но мы договаривались, что сумма будет дифференцироваться в зависимости от локации жилого комплекса. Пока это не прозвучало", — уточнил спикер. Нерешенным остался и вопрос сроков, в которые взносы должны быть внесены. "Мы настаиваем на завершающей стадии строительства, так как раньше чем через год–два после сдачи дома ДДУ и школы не будут востребованы. Гарантией выплат станет ввод домов. Без взносов стройнадзор их просто не введет", — говорит гендиректор СРО.
Фонд будет создан в виде некоммерческого партнерства, к которому будут присоединяться строители. Схем взаимодействия три. "Первая — застройщик полностью строит всю социалку у себя в районе за свой счет. Вторая — когда по нормативам денег на достройку не хватает, мы за счет взносов дофинансируем объект. Обратный вариант, когда объект меньше соцобязательств, застройщик перечисляет разницу в фонд. Мы всячески постараемся избежать схемы, когда фонд будет выступать заказчиком строительства", — уточняет Алексей Белоусов.
Решение за губернатором
Пока в Смольном от комментариев отказываются. "Брать на себя ответственность чиновники не хотят. Такие решения должно принимать первое лицо. А с учетом последних событий получить обвинения в коррупции никто не хочет", — рассуждает источник в Смольном.
"В настоящее время вопрос создания Фонда социальных обязательств застройщиков прорабатывается. Идет постоянный диалог с представителями строительного комплекса, в рамках которого обсуждаются фактическая потребность города в социальных объектах в районах активной жилой застройки, алгоритм взаимодействия застройщиков и фонда, а также принципы его дальнейшей работы", — сообщают в пресс–службе комитета по строительству.
Александр Беглов считает, что все это должно быть предусмотрено планом. Он уверен: надо уходить от дисперсного развития. Всю инфраструктуру — социальную, инженерную, транспортную — необходимо просчитать и синхронизировать с вводом нового жилья. Город будет работать только с надежными строительными компаниями, а недобросовестные подрядчики заказы не получат. В Петербурге будет создана система, при которой жульничать станет невозможно.
За и против
Мнения девелоперов по фонду социального участия разделились. "Мы реализуем проекты по инвестиционным договорам, заключенным 10 лет назад, и нас эти решения не коснутся", — уверен Александр Лелин, генеральный директор "Главстроя–СПб". У ООО "СПб Реновация" также действует соглашение — в середине прошлого года компания подписала документ на безвозмездную передачу городу инфраструктуры почти на 300 млн рублей. В рамках проектов реновации инвестор должен городу девять садиков на 1895 мест и три школы на 2200 мест. "Мы работаем по программе развития застроенных территорий, где обязанность возводить социальную инфраструктуру лежит на городе. Поэтому дополнительная нагрузка в случае нашей компании требует отдельного рассмотрения, — говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации". — К сожалению, реалии рынка таковы, что строить за свой счет детские сады, тем более школы, возможно далеко не во всех проектах. Более того, даже сбор в фонд может полностью лишить прибыли застройщиков, работающих в массовом сегменте".
Генеральный директор СК "КВС"Сергей Ярошенко считает, что не дело девелоперов финансировать социалку — это должны делать власти за счет полученных от застройщиков налогов. "Тем более что фонд просуществует до 1 июля 2019 года. После этого момента банки с эскроу–счетов не дадут перечислить на социалку ни копейки", — говорит он.
Платить что–то сверх налогов и обязательных платежей любому бизнесу неприятно, но застройщики заинтересованы в социальных объектах. Если у городских и областных властей нет на это бюджетных средств, то они готовы за них платить.
Ответственные компании в своих проектах создают комфортную среду, существенной частью которой и является наличие в непосредственной близости школы, детского сада, магазина, медицинского учреждения и пункта охраны. Девелоперы заинтересованы, чтобы их покупатели жили качественно, поэтому в кооперации с властями они должны решать проблему наличия инфраструктуры. Кроме того, без подобного фонда некоторые компании не смогут начать свои жилые проекты. Например, группы "Базис" и "Эй энд Эй Групп" столкнулись с тем, что в районе Черной речки должны найти 144 места и 139 мест в школах каждый. "Строить такую маленькую школу нереально, кроме того, на это нет земельного участка. Наличие фонда решит сложности и позволит начать проект", — говорит директор одной строительной компании, попавшей в подобную ситуацию.
Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG, считает, что при условии четко прописанных взаимодействий работа девелоперов значительно упростится. "Ранее застройщики заключали соответствующие договоры о развитии социальной инфраструктуры c районными администрациями. Если такая возможность отсутствовала, обсуждались альтернативные варианты, например ремонт действующих объектов. В новых условиях механизмы работы с фондом до конца непонятны", — констатирует он.
“
Для ЗАО "Балтийская жемчужина" обязательства по строительству социальных объектов уже утверждены соответствующим постановлением правительства Санкт–Петербурга о предоставлении земельного участка и договором аренды в качестве инвестиционных условий в рамках реализации проекта. Появление фонда не должно оказать существенного влияния на нашу дальнейшую работу. В микрорайоне "Балтийская жемчужина" уже работает ряд социальных объектов, среди которых четыре детских сада с бассейнами и две современные школы. В 2018 году завершаются тендерные работы по поиску генерального подрядчика для строительства пятого детского сада в новом жилом квартале. В перспективе будут построены, но уже городом, еще два дошкольных образовательных учреждения и две школы.
Ася Левнева
директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина"
“
Инициатива по созданию фонда социального участия застройщиков не нова — этот вопрос периодически поднимался на протяжении нескольких последних лет, вот только за все это время механизм работы фонда так и не был разработан. Как именно будут тратиться средства фонда на строительство соцобъектов, непонятно. Более того, вступление в ассоциацию противоречит 214–ФЗ. Даже если механизм со временем будет отрегулирован, дополнительные отчисления застройщиков в фонд приведут к удорожанию жилой недвижимости.
Виктория Цытрина
директор по правовым вопросам группы "Эталон"
В контексте
Подход к финансированию и возведению социальных и инфраструктурных объектов в разных странах сильно отличается.
Например, в США социальная инфраструктура стала отличным козырем в политической борьбе: президент Дональд Трамп недавно выступил с речью в штате Огайо на тему обновления социнфраструктуры.
Он предложил использовать $200 млрд из федеральных средств для привлечения $1,5 трлн инвестиций в течение 10 лет на ремонт и замену автомобильных трасс, мостов, портов, аэропортов и других элементов инфраструктуры.
Это, по его мнению, позволит превратить автомагистрали и мосты в стране "из источника бесконечных огорчений в источник бесконечной гордости".
А во всех странах Европы с нового года вступят в силу новые нормы строительства, и любая индивидуальная постройка будет тщательно проверяться и анализироваться специальным советом, в состав которого войдут и представители Гринпис. Проблема экологии поднимается на государственном уровне из–за массового строительства домов и коттеджей.
Другое нововведение заключается в том, что в Европе должны быть увеличены нормы необходимой жилой площади постройки на одного человека. На данный момент в странах Европы достаточной площадью считается наличие 45 м2 на человека, тогда как на территории России — 18 м2.
А каждый гражданин Евросоюза уже может полноправно рассчитывать на жилую площадь размером 48 м2 и на высоту потолка не менее 3 м.
Эти показатели были выбраны учеными, по мнению которых это наиболее комфортные условия для обитания в жилом помещении.
С другой стороны, площадь соцобъектов на каждого жителя в Европе, напротив, сокращается, а все возможные услуги переезжают в сеть.
"В России строят школы в квадратных метрах на одного ученика, причем эти требования самые высокие в мире. В Финляндии количество "квадратов" на одного ученика, напротив, все время снижается за счет использования online– систем обучения, планшетов и интерактивных занятий. Первоклассникам выдают iРad, на котором они выполняют большую часть заданий", — рассказывает Кари Каунискангас, генеральный директор и президент концерна ЮИТ.
В Черногории государство вообще не регламентирует обязательства застройщика по возведению инфраструктуры. При этом есть существенное отличие от России. Первый этаж не может быть жилым, в нем в обязательном порядке размещаются магазины, кафе, детские учреждения, офисы или предприятия. В этом случае жилой дом моментально обретает полную инфраструктуру.
Анжелина Штимм
Справка
Объем утвержденных проектов планировки территории по жилью — 90 млн м2.
Объем выданных разрешений на строительство — 24 млн м2.
Ежегодный ввод жилья — 3,5 млн м2.
В Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 компания с общим объемом заявленного строительства жилья 23,1 млн м2.
Нормативная потребность в социнфраструктуре — 252 млрд рублей, а фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей.
