В Петербурге около половины офисных площадей относятся к экономклассу. Но их доля сокращается благодаря реконструкции объектов и переводу их в более высокий класс.
Крупные компании–консультанты рынка недвижимости ограничиваются изучением офисной недвижимости классов А, B+ и B, определяя ее как качественную. Офисы более низкого класса C и D в их классификацию не попадают. Между тем, по оценкам компании IPG.Estate, сегодня в Петербурге таких площадей порядка 3 млн м2. Это превышает объем качественных офисных площадей классов А и В, который составляет 2,6 млн м2.
Нехватка качества
К классу С принято относить приспособленные под офисы НИИ или административные здания, не имеющие кондиционирования, парковок и других характеристик, необходимых для качественной офисной недвижимости. Под классом D понимаются помещения, совершенно не приспособленные для квалифицированной сдачи в аренду. Это может быть административный корпус промышленной или складской площадки, где предприятия малого бизнеса арендуют комнату для директора и бухгалтера вместе со складом под товар или производственным цехом.
"Доля класса С на офисном рынке Петербурга, по разным оценкам, составляет от 30 до 40%. Приблизительность оценки связана с тем, что мало кто из собственников стремится пройти сертификацию с объектом низкого класса: плюсов это никаких не обещает, а вот минусы могут быть", — говорит Николай Антонов, генеральный директор компании "МТЛ. Управление недвижимостью".
По словам руководителя направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александры Смирновой, офисы невысокого класса преимущественно расположены в районах с большим количеством промзон: во Фрунзенском, Кировском, Красногвардейском. "В текущем году в Петербурге не было введено ни одного объекта экономкласса", — добавляет она.
Прирост офисных площадей низкого класса формируется не за счет строительства новых объектов, а благодаря закрытию институтов и заводов, которые освобождают помещения для сдачи в аренду.
"С начала 2018 года несколько институтов прекратило свое существование, и их площади в ближайшее время будут перепрофилированы и выведены на рынок в качестве недорогих офисных помещений. В то же время несколько административных зданий выставлено на продажу, и новый собственник после анализа наилучшего использования участка может принять решение о сносе и постройке объекта с другой функцией, которая принесет более серьезный денежный поток", — отмечает Николай Антонов.
Смена класса
Доля офисной недвижимости экономкласса сокращается: арендодатели инвестируют в реконструкцию зданий, чтобы повысить их класс. "Собственники объектов стремятся капитализироваться: провести реновацию и повысить класс объекта, чтобы получать большую доходность", — поясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate.
"В некоторых случаях собственники недорогого БЦ принимают решение о реконструкции здания с повышением класса до B или B+, как это произошло с БЦ "Роделен" на Кантемировской или БЦ "Цитадель" на Краснопутиловской. Они видят в этом возможность выйти на более высокий уровень по валовой выручке", — рассказывает Николай Антонов.
По словам Валерия Трушина, офисы классов C и D — временная история: "Собственник сначала делает ремонт для запуска проекта, а после 2–3 лет успешного функционирования при наличии обязательных условий по доступности и парковке у собственника появится финансовая возможность повысить классность объекта до класса В и его рентабельность".
При переходе БЦ из класса C в B арендные ставки повышаются примерно на 300 рублей за 1 м2. "Профит от капитализации этом случае достигает 20–30 тыс. рублей с квадратного метра при затратах на реконструкцию от 10 тыс. до 15 тыс. рублей. Вложения окупаются за 5–6 лет, — оценивает Николай Антонов. — Но для этого у здания должна быть понятная локация вблизи метрополитена и транспортных узлов, свободное место для устройства парковки и отсутствие в окружении большого количества конкурентов".
В некоторых случаях собственнику, наоборот, невыгодно переводить здание в класс B, так как маржа от площадки класса С оказывается выше.
Быстрая ротация
Ставки аренды на офисные площади экономкласса стабильны и достигают 900 рублей за 1 м2. По данным компании "МТЛ. Управление недвижимостью", с начала 2018 года арендная ставка в классе С сохраняется на уровне 500–900 рублей за 1 м2, уровень вакансии составляет 10–15%.
Конкуренция в экономклассе практически отсутствует, говорят эксперты. Он подпитывается арендаторами из числа малых и микропредпринимателей, которые считают издержки и не имеют особых представительских задач. "Арендаторам нужен офис поближе к дому с понятной транспортно–логистической инфраструктурой и минимумом услуг — охраной и эксплуатацией. Если кто–то из таких арендаторов закрывает свой бизнес и уходит, на его место приходит следующий. Бизнес–центр класса С идеально подходит для того, чтобы компания могла открыть свой первый офис", — считает Николай Антонов.
"Динамика переезда компаний в офисы более высокого класса зависит главным образом от экономической ситуации в стране. Сегмент офисов класса С даже в кризисные времена остается наиболее стабильным на рынке бизнес–центров", — утверждает Александра Смирнова.
