Уходящий год вновь стал для строительной отрасли периодом активной законотворческой деятельности. Хедлайнер — перекроенный закон о дольщиках. Новая редакция документа, принятая летом, почти похоронила рынок долевого строительства.
Перво–наперво девелоперы кинулись решать, как безболезненно, но при этом оперативно осуществить переход на эскроу–счета. Впрочем, на разработку финансовых схем у юристов и экономистов есть еще полгода.
А вот первыми пострадавшими от поправок в 214–ФЗ стали застройщики, задержавшие сдачу домов на 6 месяцев и более. В итоге 77 девелоперов из Петербурга и Ленобласти не смогли регистрировать новые ДДУ.
Взгляд на 2050–й
В ожидании законодательных инициатив компании активно получали разрешения на строительство, запасая активы на 3–4 года вперед. Только в Петербурге за полгода цифра составила почти 7,5 млн м2. Суммарный запас "строительного жирка", по подсчетам Смольного, достиг 22 млн "квадратов". Строительные чиновники загрузили исходные данные в новый Генеральный план Петербурга и впервые пытаются рассмотреть перспективу до 2050 года. Общая площадь территорий, по которым ведется разработка планировочной документации, — 12,5 тыс. га, что составляет почти 9% от площади города. Из них 1700 га относится к зоне многоэтажного жилищного строительства.
По оценке экспертов, при переходе на проектное финансирование и работу по эскроу–счетам себестоимость строительных проектов может вырасти в зависимости от класса объекта и региона на 10–15%. Часть застройщиков смогут нивелировать резкий рост себестоимости за счет своего большого портфеля и объемов товарного предложения, снизив маржинальность в пользу объема продаж, но этот путь доступен будет далеко не всем.
Политическое обременение
В конце ноября стало известно еще об одном обременении — строительный вице–губернатор Игорь Албин объявил, что с января 2019–го в Петербурге может начать работу фонд социального участия застройщиков. Окончательное решение о создании новой структуры примет нынешний глава города. Взносы в фонд составят от 8,5 тыс. рублей с "квадрата", которые ударят по карману потребителя.
Неожиданной активностью по запрету уже разрешенных строек отличились обе ветви власти. Так, спикер петербургского ЗакСа Вячеслав Макаров весь год атаковал проекты на Петроградской стороне — в итоге холдинг "Аквилон" вернул деньги дольщикам ЖК Kingdom. Мебельный магнат Александр Шестаков так и не смог приступить к строительству гостиницы на Петроградской наб. Заблокирован проект "Корабли" в устье Смоленки, заявленный Plaza Lotus Group и "Master Девелопмент". Врио губернатора Александр Беглов намерен серьезно изучить новый формат недвижимости, подвергнув строящиеся проекты ревизии, и сбавить темпы роста рынка апартаментов.
Выбирая качество
Несмотря на это, продажи апартаментов бьют рекорды — по сравнению с прошлым годом они выросли почти в 2 раза. В среднесрочной перспективе рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате и будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций в сфере недвижимости.
В течение 2018 года вероятен выход на рынок еще около 20 проектов общей площадью более 200 тыс. м2. Объясняют этот бум тем, что инвесторы, не удовлетворенные уровнем доходности по банковским депозитам, активно вкладываются в покупку доходной недвижимости, а продавцы обещают им от 12 до 21% доходности.
Еще один тренд — покупатели продолжают бежать из Ленобласти в Петербург. Они стремятся выбирать жилье, обеспеченное хорошей транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой.
Растет важность таких критериев выбора, как архитектурный облик, безопасность, социальная однородность и сервис управляющих компаний. С приобретением нового жилья люди стремятся улучшать качество своей жизни, а не гнаться за метражом.
Без сюрпризов
Завершающийся год запомнится и рекордной ипотекой. В III квартале мы стали свидетелями работы рынка при самых низких ипотечных ставках за всю историю существования рынка недвижимости России. В среднем они составляли 9,2%, а минимальный процент доходил до 7,9%. Ипотека обеспечила основной объем сделок на рынке первичного жилья Санкт–Петербурга. В сегменте масс–маркет ее доля достигла 70%.
Радует, что на протяжении всего года у покупателей жилья не наблюдалось панических настроений или ажиотажа, напротив, от месяца к месяцу спрос плавно увеличивался. Вслед за повышенным спросом на рынке наметился разгон цен. За 9 месяцев прирост цен в массовом сегменте Петербурга составил более 4,7%, а в Ленобласти — 7,9%.
Падения цен на жилье уже никто не ждет, а на этом фоне продажи квартир могут побить рекорд четырехлетней давности.
Рынок находится на стыке двух противоположных трендов — снижение платежеспособности среднестатистического покупателя и возможный рост стоимости жилья на фоне законодательных нововведений.
В пятерку лидеров по объему строящегося жилья вошли сразу три петербургские компании. Вторая в стране — "Группа ЛСР", в строительстве у которой находится 4,828 млн м2. На третьем месте — холдинг Setl Group, который увеличил объем текущего жилищного строительства на 179 тыс. м2, до 3,130 млн м2. На четвертом месте в России — Группа ЦДС, возводящая 1,598 млн м2.
Продолжается заселение серого пояса Петербурга. По сравнению с 2015 годом объем предложения жилья в бывших промзонах удвоился и достиг 1,2 млн м2. С учетом текущего года можно говорить о проведенном и запущенном редевелопменте примерно на 1500 га, включающих и целые промзоны, и отдельные площадки.
Не произошло на рынке никаких стратегических сделок.
Так, не случилась смена владельцев в группе "Эталон" Вячеслава Заренкова: московские инвесторы, анонсировавшие покупку, так и не решились на нее.
