Холдинг Ginza Project пытается договориться со Смольным о передаче целевым назначением нескольких городских рынков. Ранее данные объекты планировалось выставить на торги. Впрочем, до привлечения новых инвесторов дело и вовсе может не дойти — суды уже завалены исками от бывших арендаторов, борющихся за возвращение своих активов. Нынешние операторы обещают: "Без боя не сдадимся".
Комитет по развитию предпринимательства и потребрынка (КРППР) с 2017 года ведет переговоры с холдингом Ginza Project о реконструкции городских сельскохозяйственных рынков. В конце прошлого года прошла информация о том, что ресторанный холдинг станет одним из участников торгов.
Но на последнем в 2018 году совещании под руководством бывшего вице–губернатора Петербурга Сергея Мовчана рассматривалась возможность передачи компании Ginza целевым назначением Кузнечного и Московского рынков. Комитету по инвестициям и комитету имущественных отношений (КИО) дано поручение ускорить процесс. Известно, что в переговорах с властями компания ссылается на опыт преобразования Даниловского рынка в Москве. Но если Даниловский рынок компания приобрела на электронных торгах, проведенных ГУП "Мосимущество", то в Петербурге речь идет именно о целевом предоставлении, и не одного, а сразу нескольких объектов.
Как стало известно "ДП", КРППР предложил инвестору самостоятельно выбрать интересующие его объекты. Ginza остановилась на четырех рынках: Кузнечный (Кузнечный пер., 3), Московский (ул. Решетникова, 12), Сенной (Московский пр., 4А) и Хасанский (Хасанская ул., 14А). А в конце декабря компания обратилась к временно исполняющему обязанности губернатора Петербурга Александру Беглову с просьбой передать ей еще и Мальцевский рынок (ул. Некрасова, 52).
На чужой каравай
"Сенной рынок уже несколько лет находится в нашей собственности, ни продавать его, ни передавать в чужое управление мы не планируем", — говорит коммерческий директор КЦ "Питер" Иван Беркольцев. Включение его в шорт–лист Ginza Project участники рынка считают недоразумением.
Кузнечный рынок с 2017 года находится в оперативном управлении ГБУ "Агентство по развитию имущественного комплекса" (АРИК), подведомственного КИО. АРИК появилось на объекте в прошлом году, после того как город расторг договор аренды с прежним арендатором — ООО "Кузнечный рынок". С тех пор компания судится с КИО, оспаривая расторжение договора аренды, передачу объекта АРИК и отказ КИО по заявлению на приватизацию целевым образом в рамках 159–ФЗ "Об особенностях отчуждения…". "Кузнечный рынок" проиграл дело о расторжении договора, однако смог добиться стратегического успеха — суд постановил, что договор действовал до октября 2017 года и поэтому можно оспорить отказ Смольного в заявке на приватизацию. Напомним, что Смольный отказал в преимущественном праве приватизации, ссылаясь на прекращение договора в сентябре 2017–го. Чиновники также говорили о наличии задолженности, хотя арендатор утверждает, что ее нет. Ольга Котченко, коммерческий директор ООО "Кузнечный рынок", сообщила "ДП": "Мы продолжаем судиться. Очередное заседание 31 января. Если кто–то захочет получить рынок в рамках преференции, это будет очень большой скандал. Даже если появится сообщение о желании некоего стратегического инвестора получить рынки, то наличие второй заявки заставит их идти на торги".
Продолжаются судебные процессы по Московскому рынку, арендатор которого оспаривает действия КИО. Иск по отказу в приватизации в первой и второй инстанциях завершился в пользу Смольного, решение Арбитражного суда Северо–Западного округа еще не вынесено. В этом случае комитет также ссылается на наличие задолженности (хотя у арендатора есть справка о ее отсутствии). В конце года ООО "Московский рынок" подало второй иск, в котором оспаривает расторжение договора аренды. По нему компания добилась обеспечительных мер в виде запрета на выселение до решения суда.
Мальцевский рынок сейчас находится в управлении у ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга". Суды в двух инстанциях по нему выиграл КИО, но кассация вернула дело на новое рассмотрение. Позиция города основывается на том, что объект передан в оперативное управление госучреждению (по 159–ФЗ это повод для отказа), опять же арендатору — ЗАО "Аврора–Инвест" — предъявили задолженность. Однако компания настаивает, что ГКУ объект отдали, только чтобы не допустить приватизации, а заявленный долг находится вне сроков исковой давности. Косвенно с этим согласился и окружной суд, в решении которого написано: "Выводы судов о правомерности оспариваемых отказов… сделаны без надлежащей оценки доказательств".
Хасанский рынок давно находится в управлении ГБУ "Центр контроля качества товаров, работ и услуг", подведомственного КРППР. По нему судебных процессов у города нет.
Инвестор инвестору рознь
"У каждого из этих рынков своя судьба. С юридической точки зрения передать их одному инвестору можно. Все они требуют реконструкции и реновации, поэтому город имеет возможность привлечь стратегического инвестора к решению этой проблемы и передать здания рынков в концессию, с принятием соответствующих поправок в законодательство. Например, как это сделано при реконструкции СКК", — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры".
"Одним арендаторам город отказывал в преимущественном праве выкупа, объясняя это желанием сохранить объекты в собственности казны, другим спокойно дали приватизироваться. Очевидно, что власть заботят совсем не вопросы сельхозторговли или модернизации морально устаревших площадок. Решение по каждому рынку принимается индивидуально, в зависимости от ценности и привлекательности объекта для инвесторов, — комментирует представитель одного из арендаторов. — Еще год назад под руководством Георгия Полтавченко прошло совещание, на котором КИО и юридическому комитету было поручено принять меры по сохранению в собственности города Кузнечного, Мальцевского, Сытного и Московского рынков. Одновременно на нем согласовали продажу арендаторам Правобережного, Торжковского и Ломоносовского. Теперь Кузнечный, Мальцевский и Московский рынки готовы отдать целевым образом, то есть фактически их отбирают в пользу Ginza Project. Возможно, на руку арендаторам сыграют смена руководства города и изменения в инвестиционно–имущественном блоке. Ведь новые команды управленцев зачастую отказываются от спорных идей своих предшественников. Также есть надежда, что целевым предоставлением объектов заинтересуется ФАС, которая, кстати, и настаивала на расторжении договоров, требуя провести по ним конкурсы".
Борьба за рынки
О грядущем преобразовании городских рынков Смольный объявил еще в 2017 году.
Чиновники заявили, что существующие торговые площадки морально устарели и требуют модернизации. В Ginza Project свои планы относительно рынков не комментируют. Нынешние и бывшие УК утверждают, что с ними переговоры о реконструкции власть не вела, а поданные ими предложения отклика в Смольном не находят.
Так, представители ООО "Кузнечный рынок" обещают отреставрировать здание–памятник в Кузнечном пер. и модернизировать торговую зону, как только получат право собственности на объект.
"Московский рынок" представил в Смольный предложение о создании многофункционального общественного пространства с сохранением торговой функции. Преобразования в ближайшей перспективе могут ожидать лишь объекты, против приватизации которых город не возражает.
Леонид Яцук, генеральный директор ООО "Приморский сельскохозяйственный рынок", управляющей компании Торжковского рынка, намерен вложить в реконструкцию около 300 млн рублей. "Планируются ремонт кровли, замена инженерных сетей, оборудования. Мы разработали дизайн–проект, но пока все на бумаге. Чем раньше приватизируем, тем скорее претворим в жизнь", — говорит предприниматель. Его компания борется за выкуп арендованного у города здания уже второй год, в суде оспаривая предложенную стоимость сделки. "ГУИОН назначило абсолютно нерыночную цену — более 503 млн рублей. Объясняют ее тем, что якобы наша компания намерена снести рынок и построить на нем жилой комплекс", — рассказал Леонид Яцук.
Борис Элькин, генеральный директор Сытного рынка, рассказал, что, пока рынки города находятся в подвешенном состоянии, они будут заниматься облагораживанием земельного участка: "Он у нас в собственности, и мы планируем реконструкцию дворовой территории, организацию зоны стритфуда, а также открытие грузинского ресторана. Преобразования начнутся весной".
На судебной волне
Притязания Ginzа на рынки идут на фоне шумных судов с партнерами по нескольким проектам. Ресторанный проект Ginza представляет собой не консолидированную компанию, а множество оформленных на отдельные юрлица проектов с общим менеджментом. Чаще всего юрлица связаны через собственников–физлиц, в том числе родственников. До недавнего времени часть ресторанов официально принадлежала основателям — Вадиму Лапину и Дмитрию Сергееву. Они же владеют управляющими компаниями, в частности ООО "Гинза проджект груп", которое является правообладателем товарных знаков группы.
Часть бизнеса Ginza развивает с партнерами — полностью или большей частью за их счет. Группа брала на себя разработку концепции ресторана и дизайна, ремонт помещений, маркетинг и PR, наем и обучение персонала, часть поставок и собственно управление бизнесом.
В ряде таких партнерств возникли основания для обращения в суд за взысканием долгов.
Летом 2018 года на фоне корпоративного спора Вадим Лапин передал своему сыну Марку доли в 38 компаниях с выручкой не менее 1,1 млрд рублей. По времени это совпало с выдачей судом исполнительного листа на взыскание 114 млн рублей в пользу Владимира Спирина, который в течение нескольких лет судился с совладельцами Ginza, бывшими партнерами по ресторанам Sunday и "На речке".
Как уже писал "ДП", в ноябре 2018–го компания "Атлас–консалт" выкупила 289 млн рублей долга Вадима Лапина у его бывшего партнера по ресторанам "Пряности и радости" Дмитрия Сергеева (тезка второго основателя Ginza) и заявила о намерении подать иск о банкротстве Лапина.
"Атлас–консалт" зарегистрирован в мае 2018 года, ее основной профиль — деятельность агентств по сбору платежей. По данным СПАРК, 25% принадлежит владельцу "Росдорпроекта" Мушегу Малхасяну, связанному с ликвидируемым ООО "Дормет", где 40% в 2014 году принадлежало Дмитрию Сергееву, который передал требования по долгу Лапина "Атласу". Еще 75% владеет бывший гендиректор Дмитрий Матвеев.
В "Атласе" отказались раскрыть, кто является бенефициарами процесса, но, по данным "ДП", они имеют отношение к строительному рынку Петербурга.
“
Что значит — передают рынки? В таком деле нужен открытый тендер, нужна конкуренция, только она гарантирует потребителю лучшие по качеству товары и услуги. Правда, если вспомнить Даниловский рынок в Москве, это исключительно успешный опыт ресторанной группы Ginza, и, если они захотят повторить его в Петербурге, хотел бы пожелать им удачи! Может быть, это вообще социальный проект и других желающих на наши рынки нет. Надо знать условия, на которых такая передача возможна. Я бы не взялся!
Арам Мнацаканов
владелец ресторанной группы PROBKA Family
“
Ginza вышла с предложением сделать как на Даниловском: мультицентр с рынком, рестораном и пр. В рынки нужно инвестировать деньги. Они хотят стабильности и за 5 лет не окупят проект. На эту тему в Смольном было совещание, и мы пошли ломать голову — какую выбрать форму передачи рынков, чтобы она была удобна и городу, и инвестору. Но оператором не обязательно будет Ginza. Решение еще не принято — есть конкурсные условия. Ginza хотела начать хотя бы с одного рынка, а не с четырех: либо Кузнечный, либо Мальцевский, но, учитывая, что там еще суды идут, вопрос в подвешенном состоянии.
Эльгиз Качаев
Председатель комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга
В контексте
Едва ли рядовые арендаторы петербургских рынков часто гостят в ресторанах Ginza, иначе кусок застрял бы у них в горле. Это люди старой формации, привыкшие работать с людьми совсем другого уровня достатка. И в среднесрочной перспективе своих клиентов они точно не потеряли бы, тем более что гипермаркетов экономкласса в центре дефицит.
Это не вопрос спроса — если рынки закрываются, значит, это кому–то нужно.
Но отрицать, что сегодня формат рынков устарел, тоже бессмысленно. Даже крупные супермаркеты с кассирами рискуют не попасть в будущее, пав в неравной борьбе с автоматизацией. В современных экспериментальных супермаркетах типа Amazon Go уже даже расплачиваться не надо, вынес товар — система сама списала деньги. Так есть ли смысл держаться за сомнительную романтику грязных прилавков, голосистых мигрантов и обвесов, да еще и в центре Петербурга?
Тот же Сенной рынок даже сегодня формирует неповторимую атмосферу бандитского Петербурга, которую не в состоянии вытравить никакая реновация. Теперь представьте, если над прилавками засияют яркие фонари, заиграет европейская музыка, а бородатых парней с Кораном заменят вежливые и симпатичные официантки? Откровенно говоря, Кузнечный рынок тоже не блещет изыском, наводя на прилегающие улицы лишь уныние. В Европе столь лакомые локации оторвали бы с руками. В Мадриде, например, рынки превратились в гастрономические достопримечательности, где днем продают продукты, а вечером кормят устрицами с изысканным вином.
Совсем другой вопрос: почему столь деликатный проект, способный преобразить городскую среду, передают без торгов одному инвестору? Ginza Project, конечно, доверяют на ресторанном рынке, но тут ведь история сложнее! Потребоваться может совсем другой опыт, да и деньги тоже немалые, которые у Вадима Лапина, погрязшего в конфликтах с соинвесторами, сегодня может и не оказаться. Даже если оставить за скобками суды, факт, что рука успешного частного бизнесмена потянулась к бюджету, красноречиво свидетельствует: прогнило что–то в ресторанном королевстве.
Мир к лучшему двигает конкуренция. Так что если по справедливости, то городу нужен открытый конкурс и честная борьба проектов. В которой свою концепцию получат право предложить и действующие управляющие, и все другие бизнесмены, заинтересованные вложить деньги в общественные пространства. Жизнь показывает, что в самых интересных точках города находятся такие меценаты, которые готовы помогать городу даже безвозмездно.
